쟁점토지가 임대공동주택 건설용 토지로서 취득세 등의 감면대상에 해당하는지 여부

[참조결정] 조심2017지0185

[주 문] OOO이 2016.11.1. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2014.10.8. OOO와 2014.10.8.부터 2017.10.8.까지 대금을 지급하여 OOO토지 23,726㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하는 연부매매계약을 체결하고, 2014.10.8., 2015.4.8., 2015.10.8., 2016.4.8. 계약금 및 3차례의 중도금을 각 지급하고 취득세 등을 신고․납부하였다.
• 나. 청구법인은 2016.9.6. OOO으로부터 쟁점토지상에 민간건설임대주택을 건축하는 내용의 주택건설사업계획의 변경승인을 받은 후, 2016.9.27. 쟁점토지의 4차, 5차 중도금 및 잔금을 지급하고, 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항에 따른 임대주택용 토지로 신고하여 취득세의 100분의 50을 감면받았다.
• 다. 청구법인은 2016.10.25. 처분청에 쟁점토지의 계약금 및 3차례 중도금을 지급하고 신고․납부한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO중 100분의 50은 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따라 감면되어야 한다고 주장하며 경정청구를 하였으나, 처분청은 2016.11.1. 위의 취득세 등은 사업계획변경일 전에 연부취득하여 적법하게 신고․납부한 것이므로 환급할 수 없다는 이유로 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2016.11.8. 이의신청을 거쳐 2017.3.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 지방세법상 연부취득의 취득시기 규정은 조세채권의 조기 인식을 위한 특례조항이지 실제 취득일을 연부금 납부일로 한정하는 것이 아니므로 계약기간 중에 사업목적 변경 등 특별한 변경사항이 있을 경우에는 일반 승계취득의 경우와 같이 잔금 완납일을 취득일로 판단하여야 하고, 매매계약서상 잔금 완납시까지는 쟁점토지의 사용, 수익, 처분의 권한을 행사할 수 없도록 되어 있었으므로 일부 연부금을 지급하였다 하더라도 취득이 완성되지 않았으며, 연부계약기간 중에 민간분양주택에서 민간임대주택으로 사업계획이 변경 승인되었으므로 잔금 완납일을 취득일로 보아 지방세특례제한법제31조 제1항의 감면 규정을 적용하여 기 납부한 취득세 등 OOO을 환급하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당하는지 여부는 원칙적으로 부동산의 취득 당시를 기준으로 그 현황과 용도, 취득 목적 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것(대법원 2013.6.13 선고 2011두18441 판결, 같은 뜻임)이고, 지방세법에 있어 연부취득의 경우에는 연부계약을 체결한 매수인이 계약상 또 사실상의 연부금 지급일에 연부금을 지급한 금액에 상당하는 비율만큼 당해 재산을 부분적으로 취득하는 것으로 하여 그 지급금액을 과세표준으로 한 취득세를 부과하는 것으로 해석하여야 할 것(대법원 1987.6.23. 선고 85누10 판결, 대법원 1988.10.11.선고 86누703 판결, 같은 뜻임)이다. "연부(年賦)"란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말하는 것으로서, 연부취득은 그 계약의 내용에 따라 연부금액을 지급할 때마다 납세의무가 성립된다 할 것이므로 그 이후에 연부계약의 변경 없이 나머지 대금을 모두 지급한 것은 분할하여 지급할 수 있는 기한의 이익을 포기하고 그 이행시기를 앞당긴 것에 불과하다 할 것(행자부 심사 2003-69, 2003.3.19. 결정, 같은 뜻임)으로, 청구법인은 쟁점토지에 대한 매매대금을 2014.10.8.부터 2017.10.8까지 3년간 7회에 걸쳐 분할 지급하는 것을 내용으로 하여 OOO와 용지매매계약을 체결하고, 실제 대금지급일이 2014.10.8.부터 2016.9.27.까지라 하더라도 청구법인의 쟁점토지의 취득은 지방세법상 연부로 취득하는 경우에 해당한다고 보여진다. 이러한 경우,지방세법제10조 제1항 및지방세법 시행령제20조 제5항에 따라 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 보고, 매회 사실상 지급되는 연부금액을 그 과세표준으로 하여 취득세를 신고납부하여야 하는 것으로, 그 각각의 연부금 지급일인 취득 당시를 기준으로 토지 현황과 용도, 취득 목적 등을 고려하여 취득세 감면대상 여부를 판단하여야 할 것인 바, 이 건 심판청구의 대상이 되는 계약금 및 1차, 2차, 3차 중도금은 임대주택 공급을 위한 사업계획변경승인일(2016.9.6.) 이전에 분양주택 건축을 목적으로 각각 연부로 취득한 토지의 취득가격으로서 지방세특례제한법제31조 제1항 제2호에 의한 감면대상에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다 할 것이므로 처분청이 청구법인에 한 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점토지가 임대공동주택 건설용 토지로서 취득세 등의 감면대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO이 2016.9.23. 발행한 청구법인의 임대사업자 등록증에 의하면, 청구법인은 2016.9.23. 임대사업자로 등록된 사실이 확인된다. (나) 매도자 OOO매수인 청구법인 사이에 2014.10.8. 체결된 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 청구법인이 쟁점토지의 매매대금 OOO을 2014.10.8.부터 2017.10.8.까지 지급하고, 쟁점토지는 공동주택용지로만 사용하여야 하는 것으로 기재되어 있다. (다) OOO이 2015.11.20. 청구법인에게 보낸 주택건설사업계획승인 알림 문서(민원행정팀-5007)에 의하면, 청구법인은 쟁점토지상에 공동주택(아파트 487세대) 및 부대복리시설의 사업계획을 승인받은 사실이 확인된다. (라) OOO이 2016.9.6. 청구법인에게 보낸 주택건설사업계획변경승인 알림 문서(민원행정팀-3843)에 의하면, 쟁점토지상에 건축될 공동주택이 당초 분양주택에서 민간건설임대주택으로 변경된 사실이 확인되고, 주택형은 전용 84.8249㎡형, 249개호, 전용 73.5380㎡형 110개호, 전용 73.5046㎡형 128개호로 나타난다. (마) OOO사장이 2016.9.27. 발행한 청구법인의 분양대금 수납내역에는 아래 ＜표1＞과 같이 기재되어 있다. ＜표1＞ 쟁점토지의 매매대금 수납내역 (단위: 원) (바) 청구법인은 2014.10.8. OOO와 OOO토지 23,726㎡(쟁점토지)를 2014.10.8.부터 2017.10.8.까지 대금을 지급하는 것으로 하여 매매계약을 하고, 2014.10.8., 2015.4.8., 2015.10.8., 2016.4.8. 계약금 및 3차례 연부금을 각 지급하고 취득세 등을 신고․납부하였다. (사) 청구법인은 2016.9.6. OOO으로부터 쟁점토지상에 민간건설임대주택을 건축하는 내용의 주택건설사업계획의 변경승인을 받은 후, 2016.9.27. 쟁점토지의 4차, 5차 중도금 및 잔금을 지급하고, 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 임대주택으로 신고하여 취득세의 100분의 50을 감면받았다. (아) 청구법인은 2016.10.25. 처분청에 쟁점토지의 계약금 및 3차례 중도금을 지급하고 신고․납부한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO중 100분의 50은 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따라 감면되어야 한다고 주장하며 경정청구를 하였으나, 처분청은 2016.11.1. 위의 취득세 등은 사업계획변경일 전에 연부취득하여 적법하게 신고․납부한 것이므로 환급할 수 없다는 이유로 이를 거부하는 통지를 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면하되 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다고 규정하면서 그 제2호에서 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있고, 지방세법 제6조 제20호에서 "연부(年賦)"란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 위 규정에 의한 연부취득이란 부동산의 매매계약서상 대금을 2년 이상에 걸쳐 지급하기로 하고 실제 그 대금을 2년 이상에 걸쳐 지급하여 취득하는 것을 의미하는 것으로서 당초 매매계약 체결시 대금을 2년 이상에 걸쳐 지급하기로 하였다 하더라도 실제 대금을 2년 내에 지급한 경우에는 연부취득으로 볼 수 없다 할 것(조심 2017지185, 2017.5.31., 같은 뜻임)이다. 청구법인은 2014.10.8. OOO와 2014.10.8.부터 2017.10.8.까지 대금을 지급하는 것으로 하여 쟁점토지의 매매계약을 체결하였으나, 대금을 2014.10.8.부터 2016.9.27.까지 2년 내에 지급한 사실이 OOO가 발행한 매매대금 수납내역에 의하여 확인되므로 쟁점토지의 취득은 연부취득으로 보기 어렵고, 따라서 2016.9.27. 일시에 취득한 것으로 보이는 점, 청구법인의 취득일 현재 쟁점토지는 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 민간임대주택 건설용 토지임이 OOO이 2016.9.6. 청구법인에게 보낸 주택건설사업계획변경승인 알림 문서 등에 의하여 확인되는 점, 처분청은 2016.9.27. 쟁점토지의 일부 대금에 대하여 임대주택 건설용 토지의 취득비용으로 보아 취득세 등을 감면한 사실이 있어 쟁점토지 또한 취득세 등의 감면요건을 충족한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점토지는 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 임대주택 건설용 토지로서 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 취득세 등의 감면요건을 충족한 것으로 보이므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제4항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

(2) 지방세법 제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

20. "연부(年賦)"란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다. 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(3) 지방세법 시행령 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 제20조[취득의 시기 등] ⑤ 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.