회원제 골프장 내의 공부상 기숙사인 건축물에 대하여 사실상 별장으로 보아 주택분 재산세 등을 중과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구법인이 소유한 OOO내 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록대상에서 제외된 직원의 기숙사용 건물 다동(1～2층 연면적 206.72㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대하여 2012년도부터 2016년도까지 건물분 및 토지분 재산세 등을 각 과세하였다.
• 나. 처분청은 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 이 건 건축물을 기숙사가 아닌 별장용도로 사용한 것으로 보아 2016.12.16. 청구법인에게 지방세법제4조 제1항의 주택가격비준표를 사용하여 산정한 과세표준에 같은 법 제111조 제1항 제3호 가목의 중과세율을 적용한 2012년도～2016년도 주택분 재산세 OOO지역자원시설세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.2.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 이 건 건축물은 2005.6.17. 신축한 기숙사용 2층 건물로 매년 재산세를 성실하게 납부하여 왔고, ‘별장’이라 함은 지방세법제13조 제5항에서 “주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지”라고 규정하고 있는바, 청구법인은 임·직원 중 그 누구도 이 건 건축물을 휴양·피서·놀이 등의 별장의 용도로 사용한 사실이 없으며, 기숙사는 인력수급상황이나 출·퇴근의 교통여건에 따라 이용자가 많아지거나 적어질 때도 있는데 이용자가 없다고 해서 별장으로 바뀌어 재산세가 부과되는 것은 부당하고, 대부분 거의 비워둔 상태에서 폭우시나 동절기 제설작업 및 멧돼지 출현시 직원들의 비상대기 장소로 이용하였으며, 연 1회 고인이 되신 창업주의 추모식 행사를 건물 앞마당에서 개최하는 일만 있었고, 임·직원들도 이 건 건축물을 제2기숙사라고 호칭하여 별장이라고 추호도 생각하지 않았음에도 별장으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 별장에 대하여 지방세를 중과하는 이유는 비생산적인 사치성 재산으로 그 취득을 최대한 억제하는 한편 이러한 재산을 취득하는 데에 담세력이 있다고 보기 때문인바, 별장으로 인정되기 위해서는 공부상의 용도에 불구하고 주거용으로 공할 수 있도록 된 건축물로서 그 소유자나 임차인 등 그 사용주체가 상시 주거용에 사용하지 아니하고 휴양·피서 또는 위락 등의 용도에 사용하여야 한다고 할 것인데, 건축법령에서 별장은 건축물의 용도분류에서 별도의 분류대상으로 되어 있지 아니하고, 지방세법령에서도 이를 판단함에 있어 그 소재 지역, 구조, 규모, 휴양시설의 구비 여부 등에 관한 아무런 기준을 정하지 아니하고 있으므로, 별장 여부를 판단함에 있어서는 위 중과세의 입법취지에 비추어 그 취득목적이나 경위, 당해 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지의 여부, 주거지와의 거리, 당해 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비 여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적과 형태, 상시 주거의 주택 소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적·합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 1995.4.28. 선고 93누 21224 판결, 같은 뜻임). 이 건 건축물은 OOO사업장 내부에 위치하나 이 건 건축물 외 가동, 나동, 라동의 기숙사용 건축물과 달리 건물 주변 야산과 정원수가 울타리처럼 둘러싸여 전망이 좋은 외진 곳에 주변의 임목으로 인해 외부와 차단되어 있고, 실제로 남·여 직원기숙사로 사용 중인 나동 캐디숙소의 경우 가동 클럽하우스와 직선거리로 90m정도 떨어져 있는 반면, 이 건 건축물은 가동 클럽하우스와 직선거리로 340m 정도 떨어져 주변시설과의 접근이 불편한 먼 지역에 위치하며, 이 건 건축물 1층에는 상시 직원기숙사로 사용하고 있는 나동 건물에서 찾아볼 수 없는 대리석 바닥과 1인용 규모의 개인 사우나 시설이 있는바, 이 사우나 시설은 집단으로 생활하는 직원기숙사의 복지시설이 아닌 특정인의 휴양 등의 용도로 사용하기 위한 사치성 시설로 밖에 볼 수 없다 할 것이고, 상시 직원기숙사로 사용 중인 나동 내부구조만 보더라도 복도식 원룸구조로 공동 세면장과 공동 식당을 이용하고 있는데 반해, 이 건 건축물은 단독주택 구조의 주거용 건축물로서 일반주택처럼 정원에 잔디와 정원수가 잘 식재되어 있으나 인적을 찾기 힘들었으며, 청구법인은 폭우나 동절기 제설작업 및 멧돼지 출현시 직원들의 비상대기 장소로 이용하였다는 증거로 건물내부사진을 제출하였으나, 2016.8.9. 출장 당시 침구류 등 일상생활 흔적이 없었고, 냉장고는 가동되나 내부는 비어 있었으며 함께 동행한 OOO직원은 항시 기숙사로 사용하지 않았다고 진술하였고, 2016.9.1. 추가보완조사를 위해 현장을 다시 찾았을 때 청구법인이 향후 이 건 건축물의 재산세 중과세율을 면하기 위해 남자직원들을 거주시켜 기숙사로 사용하고 있음을 확인하였으며, 사진 이외 비상대기용으로 사용하였다는 어떠한 증거도 제출하지 못한 사실들을 종합해 보면, 이 건 건축물은 그 위치나 주변 환경, 내부시설 등이 별장의 용도에 더 적합한 것으로 보여져 이를 업무용 또는 기숙사용으로 사용하는 것이 이례적이라고 할 것이고, 청구법인의 주장처럼 제2기숙사라고 호칭할 정도로 기숙사로 사용하였거나 비상대기장소로 사용하였다는 반증이 없는 반면 오히려 현장조사 당시 기숙사로는 사용하지 않았다고 진술한 것을 미루어 볼 때 이 건 건축물은 별장으로 봄이 타당하다 할 것이므로 지방세법 시행령제119조의 현황과세 원칙에 따라 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 회원제 골프장 내의 공부상 기숙사인 건축물에 대하여 사실상 별장으로 보아 주택분 재산세 등을 중과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2015.7.24. 법률 제13425호로 개정된 것) 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치·이용에 관한 법률에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장·고급주택·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

1. 별장: 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있는, 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다. 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

3. 주택

• 가. 제13조 제5항 제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40

(2) 지방세법 시행령 제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ③ 법 제13조 제5항 제1호 후단에 따른 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것으로 하고, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것으로 하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업장으로 사용하고 있음이 사업자등록증 등으로 확인되지 아니하는 것은 별장으로 본다. 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.

(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(4) 주택법 시행령 제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 건축법 시행령 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사

(5) 건축법 시행령 〔별표1〕제2호

• 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(교육기본법 제27조 제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료를 보면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인의 OOO회원제골프장 내 건축물 현황은 다음과 같다. 구 분 건축물대장 현황 사실상 사용현황 주용도 층별 상세용도 주용도 층별 상세용도 가동 운동시설 (클럽하우스) 지하1층 창고 및 기계실 운동시설 (클럽하우스) 지하1층 창고 및 기계실 1층 사무실 및 락카룸 1층 사무실 및 락카룸 2층 식당 및 회의실 2층 식당 및 회의실 3층 옥탑층 3층 옥탑층 나동 운동시설 (캐디숙소 및 식당, 기사대기실) 1층 캐디숙소 및 식당, 기사대기실 직원기숙사, 식당, 기사대기실 1층 여자기숙사(복도식 원룸형 10개 호실, 공동 세면장 및 화장실) 2층 캐디숙소 및 식당, 기사대기실 2층 여자기숙사(복도식 원룸형 10개 호실, 공동 세면장 및 화장실) 3층 캐디숙소 및 식당, 기사대기실 3층 식당 및 기사대기실 4층 캐디숙소 및 식당, 기사대기실 4층 남자기숙사(복도식 원룸형 5개 호실, 공동 세면장 및 화장실) 다동 (이 건 건축물) 운동시설 (직원기숙사) 1층 직원기숙사 별장 1층 별장 2층 직원기숙사 2층 별장 라동 운동시설 1층 카트차고 운동시설 1층 카트차고 2층 카트차고 1층 카트차고 (나) 처분청이 2012년도～2016년까지 이 건 건축물을 기숙사로 보아 그 부속토지를 포함하여 재산세 등을 부과한 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 이 건 건축물 및 부속토지에 대한 2012년도～2016년까지의 재산세 등 부과내역 (다) 처분청이 이 건 건축물을 기숙사가 아닌 별장으로 보아 재산세 등을 부과한 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 이 건 건축물 및 부속토지에 대한 2012년도～2016년도 주택분 재산세 등의 부과내역 (라) 처분청이 2016.8.9.과 2016.9.1. 및 2016.9.2. 이 건 건축물에 대한 현장확인을 실시한 후, 외부 환경과 내부 구조 및 이용 현황을 종합하여 제출한 자료를 보면, 다음과 같이 되어 있다. 외부 환경 조사

○ 클럽하우스로부터 직선거리 330m 정도 떨어져 있고, 주차장에서 정원입구까지 직선거리 80m 정도 떨어져 있음

○ 건물 주변 야산과 정원수가 울타리처럼 둘러싸여 있어 전망이 좋고 외부에서 쉽게 보이지 않는 외떨어진 인적이 드문 곳에 위치하며 건축물 주변 임목으로 인해 외부와 차단되어 있음

○ 건물 앞쪽으로 잔디정원이 있고, 정원 끝에 OOO前회장 흉상이 세워져 있음

○ 잔디 정원은 발자국 흔적 등 인적이 없음

○ 건물 뒤쪽에 건축물대장 외 6㎡ 무허가 보일러실 있음(2016.8.10. 철거) 내부 구조 조사

○ 건물 전체

• 단독주택 구조의 2층 주거용 건물

• 출입현관문은 1층에만 있음

• 1층과 2층 사이 천장의 반은 오픈되어 있음

• 인터폰은 있으나, OOO등 보완설비 미설치(출입기록 확인 불가)

• 가스·전기·수도 계량기는 별도로 설치되어 있지 않음

○ 건물 1층

• 거실 양쪽으로 2개의 방이 있고, 방마다 침대가 있으나 이불이 나 베개 등 침구류는 전혀 없어 주거 흔적을 찾을 수 없음

• 방마다 세면장 겸 화장실이 별도 있음

• 방 한 곳 세면장 안쪽에 1인용 규모의 사우나실 설치

• 거실바닥은 대리석 바닥으로 소파, TV 에어컨, 청소기, 선풍기 등 생활가전 비치

• 식당이 있고 식탁과 의자, 싱크대, 냉장고가 있음

○ 건물 2층

• 거실양쪽으로 2개의 방이 있음

• 방은 온돌방이며 이불이나 베개 등 침구류는 전혀 없고, 물건이라고는 간이 창고에 사용 흔적이 없는 기타 하나만 덩그러니 있음

• 거실에만 공동세면장 및 화장실이 하나 있음 이용 현황 조사

○ 이부자리(침구류) 미비치, 화장실·세면대 사용 흔적이 없는 등 일상 생활흔적은 없으나, 건물의 잔디정원은 발자국 흔적 없이 잘 관리하였고 건물 내부는 깨끗하게 유지하고 있음

○ 매년 前회장 추모식 장소로 1～2번 사용하였고, 기숙사로 항시 사용하지 않았다고 OOO직원이 진술함 (마) 건축물관리대장을 보면, 이 건 건축물의 사용승인일은 2005.6.18.이고, 용도는 운동시설(직원기숙사)로 등재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법제13조 제5항 제1호 및 같은 법 시행령 제28조 제3항에서 ‘별장’이라 함은 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지로서 법인 또는 단체의 소유인 경우 그 임직원 등이 사용하는 것으로 규정하고, 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있는바, 별장에 대하여 지방세를 중과하는 이유는 별장이 비생산적인 사치성 재산으로 그 취득을 최대한 억제하는 한편, 이를 취득·소유하는 데에 담세력이 있다고 보기 때문인바, 별장으로 인정되기 위해서는 공부상의 용도에 불구하고 주거용으로 공할 수 있도록 된 건축물로서 그 소유자나 임차인 등 그 사용주체가 상시 주거용에 사용하지 아니하고 휴양, 피서 또는 위락 등의 용도에 사용하여야 한다고 할 것인데, 건축법령에서 별장은 건축물의 용도분류에서 별도의 분류대상으로 되어 있지 아니하고, 지방세법상에서도 이를 판단함에 있어 그 소재 지역, 구조, 규모, 휴양시설의 구비 여부 등에 관한 아무런 기준을 정하지 아니하고 있으므로, 별장 여부를 판단함에 있어서는 위 중과세의 입법취지에 비추어 그 취득목적이나 경위, 당해 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지의 여부, 주거지와의 거리, 당해 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비 여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적과 형태, 상시 주거의 주택 소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적·합리적으로 판단하여야 할 것이다. 처분청이 여러 차례에 걸친 현장확인 조사를 통하여 작성한 복명서 및 촬영사진 등에서 이 건 건축물이 청구법인의 다른 기숙사 건물들과 달리 주변의 임목으로 인해 외부와 차단된 장소에 별도의 출입문과 정원이 딸려 있는 주거용 단독주택인 것으로 확인되고, 청구법인 직원들의 기숙사 용도나 폭우 시 또는 동절기 제설작업 및 멧돼지 출현 시 비상대기 장소로 이용하였다는 청구주장을 인정할 수 있는 객관적인 증거자료를 달리 제출하지 아니한 반면에 청구법인이 연간 1～2회 전(前) 회장의 추모식 장소로 사용하였고 상시 기숙사로는 사용하지 않았다고 진술한 점 등에 비추어 이 건 건축물은 주거용이 아니라 간헐적인 청구법인의 내부행사 등에 사용한 것으로서 지방세법제13조 제5항 제1호에서 규정한 별장으로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 이 건 건축물과 그 부속토지에 대하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법 제96조 제4항과 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.