청구인은 쟁점토지 취득시 매매계약서 원본을 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지 양도시 매매대금은 당시 공시지가 대비 1.04배로 크게 차이가 나지 않는 반면, 취득가액으로 신고한 금액은 취득 당시의 공시지가의 약 4.9배에 이르는 점 등에 비추어 환산취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 결정한 이 건 처분은 잘못 없음
청구인은 쟁점토지 취득시 매매계약서 원본을 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지 양도시 매매대금은 당시 공시지가 대비 1.04배로 크게 차이가 나지 않는 반면, 취득가액으로 신고한 금액은 취득 당시의 공시지가의 약 4.9배에 이르는 점 등에 비추어 환산취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 결정한 이 건 처분은 잘못 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지 실지조사 및 이의신청과정에서 실지거래가액이 기재된 부동산매매계약서(작성일: 1996.3.8.)와 당시 청구인에게 쟁점토지를 매도한 OOO의 확인서를 제출하였고, 처분청은 2017.3.17. OOO으로부터 매매계약서가 원본임을 확인(휴대폰 메세지)하였음에도 불구하고, 21년 전의 취득 관련 금융증빙을 요구하면서 해당증빙을 부인하여 환산취득가액을 적용하였는바 이는 부당하다. 청구인은 실지 대금지급내역을 금융기관(OOO)에 수차례 요청하였으나 자료의 소멸(2001년 이전 대금지급내역이 모두 폐쇄됨)로 인해 확인이 불가능하다는 통보를 받았는바, 부득이 이를 제출하지 못하고 있는 상황이다.
(2) 처분청은 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 공시지가보다 현저히 높다는 입장이나, 언론보도 자료에서 확인되듯이 OOO 개통으로 인해 OOO 부근 바닷가에 펜션 및 별장 택지에 대한 투기가 발생하여 임야 및 전이 평당 OOO원이 넘는 호가가 형성되었고, 처분청도 이를 인근 공인중개사 및 주민 등에게 확인하였는바, 매매계약서상의 취득가액이 공시지가에 비해 높다는 이유로 이를 부인하는 것은 부당하다.
(3) 비록, 실지취득가액에 대한 입증책임은 청구인에게 있는 것이나, 워낙 장시간이 경과하여 현실적으로 금융권에서조차도 거래내역 등의 조회가 불가능하다고 통보하는 등 청구인으로서는 한계가 있는 것(처분청의 권한으로 확인해주길 요청한 사실도 있음)이고, 처분청도 단지 확인서 작성일, 매매계약서 원본의 미제출, 금융증빙 부재, 쟁점토지의 소재지(언론보도상 토지와 다소 이격) 등을 이유로 막연하게 실지취득가액이 불분명하다고 하는 것인바, 이는 국세기본법상 실질과세 및 근거과세 원칙에 위배된 부당한 처분에 해당한다.
(1) 처분청은 당초 조사과정(2017.1.18.～2017.2.6.)에서 쟁점토지의 매도인 OOO(취득일: 1996.4.23. 양도일: 1996.7.22.)에게 청구인에 대한 쟁점토지 매매 당시의 매매거래가액에 대하여 평당 가격 등을 문의하였으나 당시 OOO은 전혀 기억이 없다고 답변한 사실이 있고, OOO이 제출한 거래사실확인서는 불복청구일 이후에 제출된 것이며, 실제 매매계약서 및 실지 매매대금의 수령 여부도 확인할 수 없는바, OOO이 제출한 거래사실확인서가 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적인 증빙자료에 해당한다고 볼 수 없다
(2) 쟁점토지는 청구인의 취득 당시 기준시가가 OOO원이나 실거래가액은 OOO원으로 신고되었는바 그 차이가 과다한 점, 청구인은 취득계약서 원본을 제출하지 못하고 있고, 실거래가액이 OOO원이라면 상당한 고액임에도 불구하고 취득자금 출처에 대하여 구체적으로 소명하지 못하고 있으며, 그 외 쟁점토지의 취득대금 지급방법 등 구체적인 취득가액 내역을 확인할 수 있는 근거자료를 제출하지 못하고 있는 점, 청구인은 1996년 쟁점토지 취득 당시 OOO 부동산 시세와 관련한 신문기사내용으로 취득 당시 쟁점토지의 시가를 확인(추정)할 수 있다고 주장하나 쟁점토지 소재지는 바닷가와 떨어진 임야지대로 신문기사의 내용을 적용하기 어려운 점, 청구인이 쟁점토지를 취득하기 약 3개월 전에 OOO에게 쟁점토지를 양도한 전 매도인 OOO은 쟁점토지의 당시 양도가액은 OOO원정도로 기준시가와 유사하였다고 진술한 점 등을 종합하면, 청구인이 신고한 취득가액을 실지취득가액으로 인정하기 어렵다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시 기준시가 / 양도당시의 기준시가
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 양도소득세 경정 내역은 다음 <표1>과 같다. (나) 청구인이 제출한 매매계약서 사본(계약일 1996.3.8.)의 내용상 쟁점토지의 매매대금은 OOO원(잔금일: 1996.4.22.), 매도인과 매수인은 각 OOO과 OOO로 기재되어 있고, 이에 대해 처분청 담당자는 청구인에게 매매계약서 원본 제출을 요청하였으나 청구인은 원본은 분실하였다는 입장이다. 한편 매매 계약서에 중개인으로 기재(날인)된 OOO은 오래전 일이라 관련 사항에 대해 기억하지 못한다고 조사과 정에서 답변하였다. (다) 쟁점토지 양도인 OOO은 1996.3.8. 위 매매계약서 사본의 내용대로 청구인에게 쟁점토지를 양도하였고, 계약서상의 양도대금이 실제 양도대금이며, 계약서상의 도장이 실제 본인의 인감임을 휴대폰 메시지를 통해 처분청에 확인해준 사실이 있다는 내용의 확인서를 2017.5.23. 처분청에 제출하였다. (라) 쟁점토지의 기준시가 등의 변동내역은 다음 <표2> 및 <표3>과 같다. (마) 쟁점토지 인근 지역과 관련한 OOO신문 기사 중 다음 <표4>와 같은 내용이 나타나고, 이에 대해 처분청 심리담당자가 쟁점토지 인근 주민에게 1996년 당시 부동산 시세에 대하여 문의한바, OOO 착공 등의 영향으로 주로 OOO 일대 도로 주변의 부동산 가격이 많이 오르고 거래가 활발하였던 것으로 기억한다는 답변을 받은 사실이 있다. (바) 쟁점토지의 지도 및 임야도에 의하면, 쟁점토지는 인근 지역을 동서로 가로지르는 도로OOO에서 남쪽으로 약 760m 이격OOO된 곳에 위치해 있다. (사) 청구인은 1996.11.5. 쟁점토지의 전원주택부지 조성을 위한 건축허가 등을 위하여 건축사 사무소에 OOO원을 지급하였으나, 계약내용이 이행되지 않아 위 건축사 사무소에 관련 내용증명을 보낸 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있고 과세표준은 양도가액에서 필요경비를 공제한 것이므로 필요경비의 입증책임 또한 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합한다 할 것인바(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등, 같은 뜻임), 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지 취득 시 매매계약서 원본을 제시하지 못하고 있고 대금지급에 대한 구체적인 입증자료도 제시하지 못하고 있는 점, 2014년 쟁점토지 양도 시 매매대금은 OOO원으로 당시의 공시지가인 OOO원 대비 1.04배로 크게 차이가 나지 않는 반면, 취득가액으로 신고한 OOO원은 1996년 취득 당시의 공시지가인 OOO원의 약 4.9배에 이르는 점, 언론보도상 1996년 당시 거래가액이 상승한 곳은 쟁점토지와는 다소 이격된 곳OOO인 것으로 나타나는 점 등을 고려하면, 매매계약서의 내용을 그대로 신뢰하기 어렵고, 달리 청구주장을 인정할 만한 객관적 입증자료도 부족한바, 청구인이 신고한 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 취득가액을 결정하여 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.