청구인은 쟁점취득가액을 입증할 증빙을 제시하지 못하였고 제출한 예금계좌 거래내역 등은 출금일과 그 금액만 확인될 뿐 동 금액이 실제 지급되었는지 확인되지 않는 점, 처분청이 쟁점오피스텔의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
청구인은 쟁점취득가액을 입증할 증빙을 제시하지 못하였고 제출한 예금계좌 거래내역 등은 출금일과 그 금액만 확인될 뿐 동 금액이 실제 지급되었는지 확인되지 않는 점, 처분청이 쟁점오피스텔의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점오피스텔의 실지취득가액은 OOO원이다. 청구인은 취득가액에 대한 증빙으로 매매계약서를 제출하여야 하는 것을 모르고 관리소홀로 동 계약서를 분실하여 부득이하게 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고하였다. 청구인이 비록 쟁점오피스텔을 취득할 당시의 매매계약서를 보유하고 있지 않으나OOO원을 출금한 예금계좌 거래내역과 매도인으로부터 수령한 거래사실확인서 및 중개인 OOO의 사실확인서를 통하여 쟁점취득가액이 확인된다. 또한, 1998년 당시의 부동산 매매거래의 관례를 살펴보면 중개인 앞에서 매도인과 매수인이 합석하여 현금을 수수하였고 당시에는 은행을 통한 송금 등의 개념이 없었다.
(2) 자본적 지출액에 해당하는 OOO원을 쟁점오피스텔의 필요경비로 보아야 한다. 청구인은 부동산 임대업자로 청구인이 대표로 있는 법인에게 쟁점오피스텔을 사업장으로 사용하고자 고가의 내장재(대리석, 원목, 크리스탈 유리, 알루미늄 문, 샹젤리에)로 내부공사를 하여 동 비용을 지출하였는바, 2005년에 쟁점오피스텔의 공사를 하였으나 증빙 가운데 OOO로부터 받은 영수증의 작성일자가 2009.4.20.인 이유는 하자에 따른 분쟁과 추가 공사비(OOO원)로 인한 것이고 일부 자재의 경우 물품대금의 선급도 발생하였다.
(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. (중략)
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물
1. 토지 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다) 취득 당시의 기준시가×7／100
4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 취득 당시의 기준시가×1／100
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으 로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인은 2016.12.9. 쟁점오피스텔을 OOO원에 양도하였고, 쟁점오피스텔을 취득할 당시인 OOO.(취득일)의 매매계약서가 존재하지 않는 것에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 이의신청결정서(2017.4.17.) 등 처분청의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인이 쟁점오피스텔의 취득가액이 OOO원이라 주장하면서 제출한 예금계좌 거래내역 등에 따르면 청구인은 1998.8.7.∼1998.9.10. 기간 동안 OOO원을 출금한 것으로 되어 있다. (나) 거래사실확인서(2017.3.20.)에 의하면 쟁점오피스텔의 취득가액은 OOO원이고 매도인의 인감이 날인되어 있으며, 인감증명서도 첨부된 것으로 나타난다. (다) 사실확인서(2017.7.12.)에 따르면 OOO 부동산컨설팅’을 영위하는 중개업자로서 쟁점오피스텔의 매매가격이 OOO원임을 확인한 것으로 되어 있다. (라) 청구인은 쟁점오피스텔의 인테리어 비용으로 OOO원을 지급하였다고 주장하면서 제출한 예금계좌 거래내역을 보면 청구인은 2005.3.16.∼2005.9.26. OOO원을 “현금지급”, “대체지급”의 방식으로 출금한 것으로 나타난다.
(3) 청구인이 제출한 청구이유서 및 증빙 등의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 부동산 월세계약서(1998.7.31.)에 따르면 OOO은 1998.7.31. 청구인에게 쟁점오피스텔을 임대기간 3개월(1998.7.31.～1998.10.31.), 보증금 OOO원, 월 임대료 OOO원의 임대조건으로 계약한 것으로 되어 있다. (나) 청구인이 본인의 비용으로 쟁점오피스텔의 인테리어 공사를 수행하였다고 주장하면서 동 오피스텔의 내부 사진을 제출하였고, 확인서(2017.11.15.)에 의하면 도소매업(목재, 건재)을 영위하는 OOO는 2005.3.29.～2005.9.15. 기간 동안 청구인으로부터 OOO원을 수령한 것으로 되어 있다. (다) 공사영수증(2005.5.10., 2009.4.20.)에 따르면 OOO는 2005.5.10. 공급대가 OOO원의 천연대리석 등을, OOO원의 오크, 홍송 등을 각각 공급한 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔의 구입비용으로OOO원을, 자본적 지출액으로 OOO원을 실제 지급하였음에도 처분청이 동 오피스텔의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 대법원 판례(2017.8.18. 선고 2017두45728 판결)에 따르면 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역에 있는 것으로서 납세의무자가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안하여 입증활동을 하지 않는 취득가액 등 필요경비에 대해서는 그 부재의 추정을 용인하는 등 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하도록 판시하고 있는바, 청구인은 쟁점취득가액을 입증할 증빙(매매계약서, 예금계좌 거래내역 등)을 제시하지 못하였고 제출한 예금계좌 거래내역 등은 출금일과 그 금액만 확인될 뿐 동 금액이 실제 지급되었는지 확인되지 않는 점, 청구인은 쟁점오피스텔을 취득할 당시인 1998년에는 현금(수표 등)을 지급하고 부동산을 취득하는 것이 관행이라 주장하나, OOO원을 상회하는 취득가액을 고려할 때 납득하기 어려운 점, 청구인은 쟁점취득가액에 대한 증빙으로 매도인의 거래사실확인서와 중개인의 확인서를 제출하였으나 이는 사후적으로 작성된 문서라 개인들 간의 친분 등에 따라 임의작성가능성이 존재하는 점, 소득세법 제97조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항 제3호의 규정에 따르면, 환산취득가액을 적용하는 경우 양도자산의 필요경비는 개산공제액을 적용하도록 규정하고 있는 점, 청구인이 대표로 있는 법인(OOO)이 동 오피스텔을 사업장으로 사용함에 따른 필요로 인테리어 공사를 수행하였다는 청구주장을 감안하면 법인의 비용으로 공사를 수행하는 것이 일반적이고 실제 인테리어 공사가 있었음을 입증할만한 증빙(공사계약서, 예금계좌 거래내역 등)을 제출하지 않은 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.