취득가액 산정시 쟁점무허가주택의 면적을 금융기관에서 측정한 면적으로 본 이 건 처분은 달리 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2015.12.21. OOO 무허가주택 (이하 “쟁점무허가주택”이라 한다) 및 부수토지를 주식회사 OOO (이하 “OOO”라 한다)외 9인에게 OOO원에 양도한 후, 전체 양도가액 은 실지거래가액으로, 토지의 취득가액은 실지거래가액으로, 쟁점무허가주택의 취득가액은소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액으로 산정하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OOO장(이하 ‘조사청’이라 한다)은 청구인에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점무허가주택의 면적을 청구인이 신고한 306㎡가 아니라 147.25㎡로 보아 처분청에 환산취득가액 및 장기보유특별공제액을 과다하게 신고하였다는 내용의 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2017.7.6. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점무허가주택의 실제 면적은 2015년 11월경 동 주택을 철거한 주식회사 OOO(이하 “철거업체”라 한다)의 철거확인서상에 기재된 363㎡이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점무허가주택의 면적을 구체적이고 객관적인 증빙이 없이 철거업체가 추산한 306㎡로 하여 양도소득세를 신고하였다가, 이 건 세무조사 과정에서 철거업체의 철거확인서를 제시하면서 쟁점주택의 면적을 363㎡로 주장하고 있으나, 철거 위치가 OOO 일원으로 기재되어 있어 쟁점주택의 지번과 일치하지 않는 등 신빙성이 부족하여 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 취득가액 산정시 쟁점무허가주택의 면적을 얼마로 볼 것인지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제114조(양도소득세 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 예정신고를 하여야 할 자 또는 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 예정신고를 한 자 또는 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도 자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 × 취득당시 기준시가 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 OOO 임야 7,273㎡(실제 지목은 대지임) 및 스레트 농가주택, 가축용 축사 및 기타건물인 쟁점무허가주택을 소유하다가 2015.7.15. OOOOOO 대표이사 OOO과 아래 <표1>과 같이 택지개발에 관한 용역계약을 체결한 후, 2015.12.21. OOO 외 9인에게 OOO원에 양도(아래 <표2> 참조)하고 2016.2.29. 쟁점무허가주택의 환산취득가액 및 동 주택에 정착된 면적(306㎡를 기준으로 10배수)에 장기보유특별공제율을 적용(아래 <표3> 참조)하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부한 것으로 나타난다. <표1> 용역계약서의 주요내용 <표2> 부동산매매계약서의 주요내용 <표3> 청구인의 양도소득금액 신고내용

(2) 조사청은 OOO 일대 개발지역에 대하여 2017.3.7.～2017.4.30. 기간 동안 세무조사를 실시한 결과, 쟁점무허가주택의 실제 면적을 청구인이 신고한 306㎡가 아니라 OOO이 2012년 9월경 근저당권 설정을 위하여 감정평가시 측정(아래 <표4> 참조)하였던 블록조 기와지붕(주택) 91㎡, 철파이프조 골함석지붕(우사) 51.75㎡ 및 블록조 슬래브지붕(화장실) 4.5㎡ 합계 147.25㎡로 보아 양도소득과세표준과 세액을 재계산하여 처분청에 통보한 것으로 나타난다. <표4> 지적 및 건물개황도, 내부구조도

(3) 청구인이 제시한 철거업체의 철거확인서(아래 <표5> 참조)를 살펴보면, 철거 위치가 쟁점무허가주택의 지번OOO과 달리 OOO 일원으로 기재되어 있고 철거 대상의 소유자명이 없으며, 철거 면적이 1층 주택 약 198㎡ 및 2층 우사 약 165㎡로 기재되어 있을뿐, 면적 측정과 관련하여 뒷받침할 만한 증빙자료가 첨부되어 있지 않은 것으로 나타난다. <표5> 철거확인서

(4) 청구인은 OOO이 쟁점무허가주택에 대한 근저당권을 설정하기 위하여 감정평가한 시기가 2012년 9월경으로 이 건 양도소득세 예정신고일인 2016.2.29.부터 3년 5개월 전이고 철거 비용 등을 산정하기 위한 철거업체의 측정 시기는 2015년 11월경이라 쟁점무허가주택의 개황 등을 가장 정확하게 반영․측정한 것이라고 주장한다.

(5) OOO이 발급한 지방세세목별(납세)증명서상 쟁점주택의 공부상 면적은 68.9㎡로 기재되어 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 철거업체의 철거확인서상 면적이 쟁점주택의 개황 등을 가장 정확하게 반영․측정한 면적이라고 주장 하나, 동 철거확인서상 철거 위치가 쟁점주택의 지번과 일치하지 않고 철거 대상의 소유자명이 청구인으로 기재되어 있지 않을 뿐더러 면적 측정과 관련한 증빙자료가 첨부되어 있지 않는 점, 금융기관(OOO)이 감정평가시 측정한 지적 및 건물개황도, 내부구조도가 구체적이고 객관적으로 묘사되어 있는 점, 공부인 지방세과세증명서상 면적(68.9㎡)보다는 조사청이 인정한 금융기관의 측정 면적(147.25㎡)이 합리적이라고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점무허가주택의 면적을 금융기관에서 측정한 면적으로 보아 양도 소득세 를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.