특수관계법인에게 쟁점부동산을 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구법인은 OOO에서 건설 및 부동산매매업 등을 영위하는 사업자로, 특수관계인 OOO(이하 “OOO”라 한다)에게 2015.7.6. OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 양도하였고(이하 “쟁점1거래”라 한다), OOO는 2015.9.14. 쟁점부동산을 특수관계가 없는 OOO)에게 OOO원에 양도하였다(이하 “쟁점2거래”라 한다).
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)이 2016.8.30.～2017.1.12. 청구법인의 2010～2015사업연도 법인세를 조사한 결과, 쟁점2거래 가액인 OOO원이 쟁점1거래의 시가로 보고 OOO에게 쟁점부동산을 시가보다 OOO원 저가로 양도한 것으로 보아 법인세법제52조[부당행위계산의 부인] 규정에 따라 2015사업연도 각사업연도소득금액에 OOO원을 가산하라고 과세자료를 통보하였고, 처분청은 2017.2.13. 청구법인에게 2015사업연도 법인세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 유동성이 부족하여 OOO에게 쟁점부동산을 양도하였는바, 쟁점1거래가액 OOO원은 법인세법 제52조 및 동 법 시행령 제89조에 따라 기준시가로 평가한 OOO원이나 장부가액 OOO원(OOO)보다 높은 가액이므로 쟁점부동산의 양도가 조세부담을 부당하게 감소시킨 거래가 아님에도 부당행위 계산의 부인 규정을 적용하여 이 건을 과세한 처분은 부당하다.

(2) 상속세 및 증여세법상 시가는 상속개시일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 함) 이내의 거래가액을 시가로 볼 수 있으나, 법인세법 제52조 및 동 법 시행령 제89조에 따르면 시가는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 순으로 적용하고 법인세법 시행령 제88조 제2항 에 따라 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당하는지 여부는 그 행위당시를 기준으로 하는 것인바, 2015.9.14. 계약된 쟁점2거래 가액 OOO원은 2015.7.6. 계약한 쟁점1거래 이후 거래된 가액이라 이를 시가로 볼 수는 없다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구법인이 2014.9.30. 쟁점부동산의 토지 등을 일괄취득하여 여러 필지로 분할하여 2015.1.9.∼2015.4.30. 동안 제3자들에게 ㎡당 OOO원에 양도하였는 바, 2015년 7월 OOO 개통으로 OOO에 인접한 쟁점부동산 또한 호재로 가격이 상승한 시기임에도 2015.7.6. OOO에게 OOO원에 양도한 것은 토지를 ㎡당 OOO원에 양도한 것으로 이는 청구법인이 제3자에게 양도한 가액보다 낮은 것이며, 2015.7.8.기 준 한국감정원이 감정한 OOO원보다 낮은 가격으로 양도한 것이다. 또한 청구법인은 유동성이 부족하여 쟁점부동산을 양도하였다 하나 계약금 OOO원(나머지 양도대금은 은행 대출금)에 대하여 자금흐름을 조사한 결과, 1시간 이내에 청구법인 → 특수관계인 OOO → 청구법인 순으로 자금이 회전된 것으로 나타나 청구법인에게 실제 유입된 현금은 없었으며, 쟁점1거래후 단기간(70일) 내 쟁점2거래가 일어난 점, 청구법인의 대표이사 OOO가 쟁점2거래의 매수인 OOO와 가격협상을 한 점, OOO가 결손이 누적된 법인인 점 등에 비추어 쟁점2거래는 쟁점부동산을 OOO를 경유한 거래이므로 부당행위 계산의 부인의 대상이 되는 거래이다. (2) 법인세법 제52조 2항 에 “건전한 사회통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격”을 시가로 보고 있으므로 쟁점2거래가액 OOO원은 쟁점1거래가 있은지 70일 후 계약된 제3자간 거래가액이라 이를 시가로 볼 수 있다.

• 가. 쟁점 특수관계법인에게 쟁점부동산을 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산의 부인 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구법인이 OOO와 같이 쟁점부동산의 토지는 2014.9.30. 취득하고 건물은 2015.5.29. 신축하여 2015.7.6. 특수관계인 OOO에게 OOO에 양도계약을 체결하였고(쟁점1거래), OOO는 2015.9.14. 제3자인 OOO에게 OOO에 양도하는 계약을 체결한 것(쟁점2거래)에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 국세청 대내포털시스템에 의하면 2013.1.9. 개업하여 건설자재 제조업을 영위하는 OOO의 2015사업연도 주식변동내역은 OOO과 같으며, 2015사업연도 청구법인 및 OOO가 법인세를 신고한 내역은OOO와 같다.

(3) 부동산매매업이 주업종인 청구법인이 2015사업연도에 OOO과 인접한 쟁점부동산을 비롯한 인근 토지 OOO을 양도한 내역은 OOO와 같다.

(4) 청구법인이 쟁점부동산을 OOO에게OOO원에 양도한 것(쟁점1거래)이 특수관계인에게 저가로 양도한 것인지 여부에 대하여 청구법인 주장과 처분청 의견은 다음과 같다. (가) 청구법인은 쟁점1거래가 다음과 같이 정상적인 거래라는 주장이다.

1. 청구법인은 2014.9.30. 쟁점부동산의 토지를 비롯한 인접 필지(OOO)를 일괄하여 OOO원에 취득하였고, 2015.5.29. 쟁점부동산 토지 지상에 창고 목적으로 OOO을 신축하였으나 영업실적 악화로 유동성이 부족하여 2015.7.6. 공장시설 확정을 계획중이던 OOO에게 OOO원에 양도계약을 체결한 것인바, 계약일 현재 쟁점부동산을 기준시가로 평가하면 OOO인데 이보다 많은 금액인 쟁점1거래 양도가액 OOO원은 기준시가 또는 건물 증축비용 및 취득․등록세 등 투입비용을 감안한 최선의 가액이다.

2. OOO가 쟁점부동산을 매입한 후 공장 증축을 진행하던 2015.9.1. ‘OOO’ OOO가 쟁점부동산을 매수할 의사가 있음을 알려 왔고 2015.9.7 OOO가 쟁점부동산을 방문한 후 급박하게 구매할 의사를 표시하여 가격협상을 통하여 2015.9.14. OOO원에 양도하는 계약을 체결되었는 바, 2015.9.14. 계약한 OOO원은 당연히 쟁점2거래의 시가이나, 쟁점1거래 상황과 쟁점2거래 상황이 다른 점, 청구법인이 2015사업연도에 양도한 다른 부동산에 비하여 쟁점부동산의 위치와 형상이 열위하여 ㎡당 양도가액이 낮음에도 단순히 특수관계가 없는 제3자에게 거래한 가액보다 낮다 하여 부당하게 저가로 양도하였다고 보는 것은 부당하다.

3. 처분청이 쟁점2거래를 청구법인의 대표이사가 주도하여 거래주체가 청구법인이라는 의견이나, 대표이사 OOO는 부동산개발업자로 부동산에 관한 전문지식으로 OOO가 쟁점2거래시 도와주려고 관여한 것 뿐이다.

4. 쟁점1거래로 OOO가 부담한 취득세가 2017.1.18. OOO원으로 처분청 이 OOO에게 이익을 분여하려 쟁점1거래를 하였다는 의견이나, OOO원의 이익분여를 위하여 납부할 필요가 없었던 취득세를 OOO원을 부담한다는 것은 상식밖으로 이는 쟁점1거래가 정상거래임을 알 수 있는 근거이다.

5. 처분청은 선결정례(OOO)를 들어 2015.9.14. 쟁점2거래액 OOO원을 쟁점1거래의 시가로 볼 수 있다는 의견이나, 법인세법상 시가는 쟁점1거래의 계약체결일(2015.7.6.) 당시를 기준으로 하는 것인바, 이후 계약된 쟁점2거래가액을 시가로 볼 수는 없으며, 쟁점1거래가액 OOO원이 시가보다 저가인지 여부를 따져야 하고, 시가보다 부당하게 낮게 양도하였다는 입증 책임은 처분청에 있으나 이를 입증하지 못하고 있다. (나) 처분청은 쟁점1거래가 다음과 같이 특수관계인에게 부당하게 저가로 양도하였다는 의견이다.

1. 2015.7.6. 쟁점1거래 계약을 체결한 이틀 후 2015.7.8. OOO가 쟁점부동산을 담보로 은행대출을 받아 양수자금을 마련하려고 OOO에 감정한 결과 쟁점부동산은 OOO원으로 감정되었는바, 이때 ㎡당 토지 감정가액은 OOO원이나 청구법인은 ㎡ OOO원에 양도한 것인바, 통상 은행대출용 감정가액은 보수적으로 평가되는 것을 고려하면 쟁점1거래가액은 저가로 양도한 가액이며, 2015사업연도에 쟁점부동산 인근 다른 필지를 양도한 가액과 비교하여도 쟁점부동산의 ㎡당 양도가액이 적음을 알 수 있다.

2. 쟁점1거래 양도가액은 OOO원으로 그 중 은행대출금을 제외한 나머지OOO에 대한 금융거래내역을 조사한 결과, OOO과 같이 단시간내에 청구법인 OOO에서 출금한 자금이 특수관계인 OOO를 거쳐 OOO에게 입금된 후 다시 청구법인의 당초 출금계좌로 회수된 것으로 나타나 쟁점부동산 양도로 청구법인에게 신규로 유입된 현금이 전혀 없어는바, 유동성이 부족하여 양도하였다는 주장은 사실과 다르다.

3. 쟁점1거래는 부동산중개인이 없는 당사자 간 계약이고 쟁점2거래는 ‘OOO’ OOO이 중개하여 계약한 것인바, OOO이 작성한 업무노트를 보면, 쟁점부동산은 청구법인의 본사 및 사옥으로 표시되어 있고 가격협상도 청구법인의 대표이사 OOO가 한 것으로 나타나나 소유자 OOO에 관하여 언급된 내용이 전혀 없으며 다음의 확인서와 같이 쟁점2거래의 매수인 OOO도 이 같은 사실을 확인하고 있어 쟁점2거래의 주체는 청구법인으로 봄이 타당하

• 다. (다) 쟁점부동산에 대한 가액을 정리하면 OOO과 같다. (5) 법인세법 제52조 제1항 ․제2항은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 관계없이 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 제3자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(시가)을 기준으로 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있도록 규정하고 있고, 국세기본법 제14조 제3항 은 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다고 규정하고 있다. 청구법인은 쟁점1거래가 비록 특수관계인과의 거래이나 정상적인 거래로 거래가액 OOO원이 시가라고 주장하나, 쟁점1거래가액이 감정가액 또는 쟁점2거래가액보다 낮은바, 쟁점1거래 후 OOO가 특별한 이유 없이 쟁점부동산을 매물로 내놓고 OOO 쟁점2거래가 이루어진 점 등으로 보아 이 거래가 청구법인의 대표이사가 주도한 것으로 보이는 점, 양도대금을 수취한 내역을 보면 은행대출금 이외는 청구법인의 자금이 단시간내 회전된 것에 지나지 않아 실제로 유입된 현금이 전혀 없었던 것으로 나타나 유동성 부족으로 쟁점부동산을 양도하였다는 청구주장과 부합되지 아니하는 점, 청구법인은 2015사업연도분 법인세를 납부할 금액이 발생하나 2013년에 개업한 OOO는 계속된 결손금으로 인하여 쟁점2거래로 발생한 양도차익이 누적된 결손금에 충당되어 납부할 법인세액이 없고 청구법인의 대표이사가 2015년부터 OOO를 직접 소유하기 시작한 것으로 나타나 쟁점부동산양도에 따른 양도차익을 OOO에게 분여할 이유가 없었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점1거래 후 단기간 내 제3자인 OOO에게 양도하는 쟁점2거래의 거래가액을 쟁점1거래의 시가로 보아 이 건 법인세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조 [실질과세] ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 법인세법 제52조 [부당행위계산의 부인] ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(算定) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 법인세법 시행령 제87조[특수관계인의 범위] ① 법 제52조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 특수관계인"이란 법인과 다음 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자(이하 "특수관계인"이라 한다)를 말한다. 이 경우 본인도 국세기본법 제2조 제20호 각 목 외의 부분 후단에 따라 특수관계인의 특수관계인으로 본다.

1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 당해 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(상법 제401조의2 제1항 의 규정에 의하여 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족

2. 주주등(소액주주등을 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족

3. 법인의 임원·사용인 또는 주주등의 사용인(주주등이 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 주주등의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께 하는 친족

4. 해당 법인이 직접 또는 그와 제1호부터 제3호까지의 관계에 있는 자를 통하여 어느 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인 제88조[부당행위계산의 유형 등] ① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제20조제1항제3호 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다.

② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다.(단서 생략)

③ 제1항 제1호·제3호·제6호·제7호 및 제9호(제1항제1호·제3호·제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다. 제89조[시가의 범위 등] ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법 제101조 를 준용하여 평가한 가액.(후단 생략) (4) 상속세 및 증여세법 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지 가(이하 "개별공시지가"라 한다).(단서 생략)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 생략)