청구인들이 증여받은 쟁점임야의 일부인 쟁점양도임야의 매매가를 감안할 떄, 비교대상토지의 매매사례가액은 높은 수준이 아닌 점 등에 비추어 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점임야의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
청구인들이 증여받은 쟁점임야의 일부인 쟁점양도임야의 매매가를 감안할 떄, 비교대상토지의 매매사례가액은 높은 수준이 아닌 점 등에 비추어 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점임야의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항은 증여일 전후 3개월 내의 매매사례가액 중 증여일에 가장 가까운 매매계약일의 매매사례가액을 시가로 보도록 하면서, 매매사례 대상 자산은 당해 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사할 것을 요건으로 규정하고 있는바, 심판례 등에서 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있는 것이므로 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다고 할지라도 현황이 다른 경우에는 이를 증여재산의 시가로 평가할 수는 없는 것(국심 2001중1607, 2001.11.13.)으로 결정하고 있고, 쟁점토지와 매매사례토지 간 면적, 출입통로인 도로에의 접근성, 토지인근의 주위상황, 토지의 형태 및 지형 등에 차이가 존재하는 경우 단지 쟁점토지의 개별공시지가가 매매사례토지의 개별공시지가보다 높다는 사유만으로 매매사례토지의 거래가액을 쟁점토지의 시가로 보기는 어려운 것(국심 2006서1969, 2007.3.21. 외 다수)으로 결정하고 있는바, 이 건의 경우 쟁점임야와 비교대상토지는 아래와 같이 면적, 위치, 주변상황, 형태 및 지형, 용도 등이 상이하여 유사성이 없으므로 비교대상토지의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다.
(2) 쟁점임야는 평가기간 내에 시가로 볼 수 있는 매매사례가액 등을 확인할 수 없는 경우로 증여재산가액을 보충적 평가방법인 기준시가로 함이 타당하다. (가) 청구인들은 쟁점임야에 대한 증여세 신고시, 쟁점임야와 면적, 위치, 현황 등이 유사한 토지의 매매사례가액을 찾고자 하였으나, OOO 임야는 주로 600여㎡ 단위의 사각형 형태로 양도되었고, 위치, 현황, 용도 등도 상이하여 매매사례가액을 확인할 수 없었다. (나) 동 임야는 매수자의 사정, 토지의 면적, 위치 및 현황 등에 따라 ㎡당 OOO원까지 매우 다양한 가격으로 거래되었는데, 대체로 거래면적이 클수록 ㎡당 거래가액 역시 낮아지는 경향이 있었고(2014.10.11. OOO원, 2014.9.29. OOO원, 2014.10.10. OOO원, 2014.12.8. OOO원에 매수하였음), 평가기간으로부터 1개월여 지난 이후이기는 하나 2015.3.16. OOO은 1,448㎡를 기준시가의 절반가량인 ㎡당 OOO는 819㎡를 기준시가와 유사한 ㎡당 OOO원에 취득한 사례도 있다. (다) 이와 같이 상증세법 시행령 제49조에 규정된 평가기간 내의 매매사례가액 등 시가를 찾을 수 없었고, OOO 임야가 거래면적이 클수록 ㎡당 거래가격이 낮아지는 상황이었으며, 비록 평가기간으로부터 1개월여가 지났다고 하더라도 ㎡당 기준시가의 절반가량인 OOO원에 거래된 상황에 비추어 16,350㎡에 달하는 불규칙한 다각형 모양의 쟁점임야의 시가는 기준시가를 크게 벗어나지 않을 것으로 판단할 수밖에 없었으므로 상증세법상 보충적 평가방법에 의하여 쟁점임야를 평가하게 된 것이다.
(3) 쟁점임야 중 2015.4.29. 양도된 쟁점양도임야의 가액도 평가기간(증여일 전후 3개월)을 초과하므로 시가로 볼 수 없다. (가) 상증세법 제60조 제1항과 제2항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하며 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있고, 상증세법 시행령 제49조 제1항과 제5항에서 증여재산은 평가기준일(증여일) 전후 3월 이내의 기간(평가기간, 매매의 경우에는 매매계약일을 기준으로 하여 판단함) 중 증여재산과 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 하며, 제1항 단서에서 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중 매매한 재산이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중 시간의 경과 및 주위환경 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 재산 매매가액을 증여재산의 시가로 본다고 규정하고 있는바, OOO 임야 중 평가기간 이후 거래된 물건들은 대개 면적이 300㎡에서 600㎡ 단위의 사각형 토지로서 쟁점임야와 위치, 모양, 크기, 용도 등이 상이하여 상증세법 시행령 제49조에 규정된 매매사례가액으로 볼 수 없으며, 쟁점임야에 대한 평가기간 이후 거래된 쟁점양도임야의 경우에도 면적이 3,306㎡로 쟁점임야의 1/5에 불과하고, 부정형의 다각형인 쟁점임야와 모양도 같이 아니하며, 일부 큰 도로에 접한 부분도 있거나 주택가 및 도로에 가까워 도로 및 주택가 접근성에도 차이가 있는 등 위치, 모양, 크기, 현황 등이 상이하여 유사성이 없다 (나) 또한, 쟁점양도임야는 도로, 밭 및 주택가와 일부 접해있고, 그 당시 OOO에 그린벨트 해제얘기가 있어 매수인(OOO)은 쟁점양도임야를 보지도 않고 비싼 가격에 매수하였던 것이고, 쟁점양도임야의 크기, 위치, 모양, 현황 등을 고려하면, 쟁점양도임야의 경우 쟁점임야에 비하여 단위당 거래가격이 높을 수밖에 없고, 거래가격 역시 평가기간 이후의 거래가액으로서 평가심의위원회의 심의도 거치지 아니한 점, 쟁점양도임야 양도 당시 상황 등을 고려하면, 쟁점양도임야의 거래가액 역시 쟁점임야의 매매사례가액으로 볼 수 없다.
(1) 청구인들은 OOO 임야가 실질적으로 분할된 토지라고 주장하나, 이 건 청구일 현재까지 동 임야가 분할되거나 다른 용도로 사용되고 있지 않을 뿐만 아니라 등기부상 계속 동일 지번의 지분형태로 되어 있으며, 언론보도에 따르면 “OOO에 신청한 토지 분할허가 신청이 2014.10.17 불허가 결정”된 것으로 나타나므로 토지를 가분할 위치별로 다른 필지로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(2) OOO은 동 임야를 바둑판 형태로 나눠 이를 양도하면서 그린벨트지역에서 해제될 경우를 부각해 투자(개발)가치가 있는 것으로 광고하였고, 매수인들도 그린벨트가 해제되지 않으면 이용가치가 없는 토지를 분할된 상태의 각 “개별성”을 보고 매수하였다기 보다는 오히려 그린벨트지역 해제시의 개발(투자)가능성을 보고 매수한 것으로 파악된다(OOO도 개발가능성을 염두해 두고 토지를 매수하였다고 진술). 또한, 토지가 개발될 시에는 일반적으로 사업부지 내의 토지의 개별특성 및 현황에 의하여 거래가액이 결정되지 않는다는 점을 감안할 때, 개발(투자)가능성을 부각해 지분형태로 토지를 양도한 것에 대해, 가분할 도면상 위치 등이 상이하다고 하여 분할토지 상호간 개별성에 따라 평가액이 달라져야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(3) OOO이 증여일 전후 3개월 내(2014.9.20.∼2015.1.20.)에 양도한 토지의 ㎡당 평균 거래금액은 아래와 같이 OOO원과 큰 차이가 있다. 또한, 평가대상기간 3개월을 벗어나긴 했으나, 청구인들이 2014.11.14 증여받은 쟁점임야 중 일부인 쟁점양도토지를 2015.4.19. OOO원에 양도하였고, 이때 거래금액인 ㎡당 OOO원은 청구인들이 증여세 신고한 ㎡당 OOO원(공시지가)과 현저한 차이가 있으며, 오히려 조사청에서 확인한 3개월 내 비교대상토지 매매사례가액(㎡당 OOO원)이 시가를 보다 적정하게 반영했다고 할 수 있다.
(4) 청구인들의 주장대로 가분할된 위치상 토지의 개별특성을 감안한다 하더라도 일반적으로 토지가격에 영향을 미치는 요소는 해당 지번이 “맹지 인지 아닌지 여부” 및 “도로와 얼마나 가깝게 위치해 있는지”가 중요한 요소가 될 것인바, 쟁점임야는 하단 부분이 도로와 인접해 있어 맹지가 아니고, 위치상 산 위쪽이 아닌 아래쪽에 위치해 있어 상대적으로 좋은 위치적 특성을 가졌다고 할 수 있으며, 쟁점임야 중 일부가 약 5개월 뒤에 상대적으로 고가인 ㎡당 OOO원/㎡)에 양도되었다는 것은 쟁점임야가 비교대상토지보다 오히려 좋은 위치적 특성을 가지고 있다고 할 수 있으므로, 3개월 내 매매가액 중 가장 최근일의 매매거래인 비교대상토지의 매매가액(㎡당 OOO원)을 쟁점임야의 시가로 보는 것이 타당하다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항 각 호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 쟁점임야가 속해있는 OOO 임야는 분할이 가능하다는 경기도 OOO청 직원의 의견에 따라 200평±10평 단위로 분할설계도면을 작성하여 분할을 전제로 매매되었으나, 현재까지 미분할 상태이고, 쟁점임야 증여일 전후 3개월 내 인근 임야 등 양도내역은 아래와 같다.
(2) 청구인들이 제시한 OOO 임야의 가분할도에 의하면, 쟁점임야를 제외한 대부분은 A, B, C, D, E, F, G, I구역으로 나뉘고, A구역은 1～15구역으로, B구역은 1～16구역으로, C구역은 1～12구역으로, D구역은 1～11구역으로, E구역은 1～15구역으로, F구역은 1～21구역으로, G구역은 1～15구역으로, H구역은 1～15구역으로, I구역은 1～12구역으로 다시 나뉘었고, 쟁점임야는 서쪽으로 그 주위를 둘러 싸고 있는 것으로 나타난다.
(3) 청구인들은 쟁점임야와 비교대상토지가 유사성이 없다고 주장하면서 동 토지들이 촬영된 사진 등을 제출하였다.
(4) 서울중앙지방법원은 2017.8.18. 선고한 2016가합567281 판결에서 OOO 임야 중 C4, C5를 분양받은 OOO(피고)을 상대로 매매계약의 사기 취소 소송을 제기하였으나, 법원은 ① 피고로서는 OOO장으로부터 2013.12.17. 및 2014.4.22. 이 사건 토지의 분할 신청에 대하여 허가처리하였음을 통보받았기에 이 사건 토지의 분할이 가능하리라고 생각하였다고 보이는 점, ② 비록, 이 사건 매매계약의 체결 전인 2014.10.17. 피고의 이 사건 토지의 분할 신청에 대하여 불허가 처분을 한 사실이 있으나, 피고는 2015.1.29. OOO에 이 사건 토지의 분할을 위한 민원을 접수하거나 2015.11.27. 이 사건 토지의 분할에 대하여 재차 신청하였고, 2016년 2월 OOO장을 상대로 경기도행정심판위원회에 행정심판까지 제기하였는바, 일련의 조치들을 종합적으로 고려할 때, 피고가 이 사건 매매계약 체결 당시부터 원고를 기망할 의사를 가지고 있었다고 보기 어려운 점 등을 고려하면, 피고에게 이 사건 매매계약 체결당시 이 사건 토지의 분할이 불가능함을 알면서도 원고를 기망하려는 고의가 있었다고 보이지 않는다고 하여 사기를 원인으로 이 사건 매매계약을 취소하라는 원고의 주장을 받아들일 수 없다고 판시하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액을 증여일 현재의 시가에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 하면서 같은 조 제5항에서 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 있는 것으로 하고 있는바, 청구인들이 증여받은 쟁점임야는 비교대상토지와 하나의 필지를 구성하는 일단의 임야이고, OOO 임야가 평가기간 내에 비교대상토지를 포함하여 주로 투자목적의 지분 형태로 매매되어 토지의 면적이나 위치, 주변상황에 따라 가액이 정해졌다고 볼 수 없으므로 비교대상토지와 쟁점임야가 유사성이 없다고 단정하기 어려운 점, 평가기간을 초과하기는 하나 쟁점임야의 일부인 쟁점양도임야의 매매가(㎡당 OOO원)를 감안할 때, 비교대상토지의 매매사례가액(㎡당 OOO원)은 높은 수준이 아닌 점 등에 비추어 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점임야의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.