청구인이 양도한 쟁점주택의 양도가액만을 기준으로 고가주택 해당 여부를 판단하는 것이 국세기본법제14조에서 정한 실질과세의 원칙에 부합하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 고가주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
청구인이 양도한 쟁점주택의 양도가액만을 기준으로 고가주택 해당 여부를 판단하는 것이 국세기본법제14조에서 정한 실질과세의 원칙에 부합하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 고가주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
OOO이 2017.2.24. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. 제160조[고가주택에 대한 양도차익등의 계산] ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 X 양도가액 - 9억원 양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제 X 양도가액 - 9억원 양도가액 (3) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다)]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 쟁점다가구주택 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점다가구주택은 다가구용 단독주택으로 등기되어 있고, 청구인 등 6인이 1995.9.15.부터 각 6분의 1 지분을 보유하다가 2015.1.26. 매매를 원인으로 2015.4.29. OOO에게 소유권을 이전한 것으로 확인된다.
(2) 쟁점다가구주택의 매매계약서에 따르면, 청구인 등 쟁점다가구주택의 공유자들은 쟁점다가구주택 전체를 일괄하여 OOO원에 양도한 것으로 확인되며, 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.
(3) 쟁점다가구주택의 주민등록 전출입자 명부에 따르면, 쟁점다가구주택의 공유자 6인 가운데, 5인OOO이 포함된 5세대가 소유권보존등기일(1995.9.15.)부터 3개월 내에 쟁점다가구주택에 각각 전입하여 거주하였고, 청구인은 쟁점다가구주택에 1995.10.25. 전입하여 1998.8.19. 전출하였으며, 2003.2.21. 다시 전입하여 2013.3.4. 전출함에 따라 약 13년간 거주한 사실이 확인된다. (4) 소득세법 시행령제155조 제15항 단서는 1995.12.30. 신설되었는바, 기획재정부가 발행한 ‘1995 간추린 개정세법’에 따르면, 다가구주택은 공동주택에 해당하나 개별분양하지 않고 1인에게 일괄 양도하거나 취득하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되도록 보완한 것인데, 이는 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축되고 있는 점을 감안하고, 일반단독주택을 부분임대하다가 양도하는 경우 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위한 것으로 되어 있다. 또한, 위 규정(대통령령 제14860호, 1995.12.30. 일부개정)에 관한 개정이유문도, ‘다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 단독주택의 경우와 같이 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세할 수 있도록 함’이라고 적시하고 있다.
(5) 이 건과 관련하여 2017.11.24. 심판조사관 등이 현장확인조사를 실시한바, 쟁점다가구주택은 지하 1층～지상 3층 건물로, 지하에는 상가 2개, 지상에는 층별로 2개씩 총 6개의 주택이 구분되어 있으며, 지상의 주택 부분은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 OOO호로 구분되어 있는 것을 확인하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점다가구주택은 최초 건축 당시부터 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 만들어졌고, 각 지분권자별로 호수를 달리하여 각자의 주택으로 배타적으로 사용하고 있어 청구인이 양도한 쟁점주택의 양도가액만을 기준으로 고가주택 해당 여부를 판단하는 것이 국세기본법제14조에서 정한 ‘실질과세의 원칙’에 부합하는 점, 기획재정부가 발행한 ‘1995 간추린 개정세법’ 및 소득세법 시행령 개정이유에 따르면, 1995.12.30. 신설된 같은 령 제155조 제15항 단서 규정은 1세대가 다가구주택 전체를 보유하다 양도하는 경우에 있어서 일반 단독주택을 보유하다 양도하는 경우와 마찬가지로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 납세자에게 그 혜택을 주기 위해 도입된 것이고, 고가주택의 범위에 관하여 규정한 같은 령 제156조 제3항은 같은 령 제155조 제15항 단서가 적용되는 경우를 전제로 하는 것인데, 청구인과 같이 당초부터 여러 세대가 각각 독립적으로 구분된 부분을 배타적으로 소유하다가 자신의 소유지분만을 양도하는 자에게 같은 령 제155조 제15항 단서 및 제156조 제3항이 적용된다고 본다면 자신이 소유하지 않은 부분의 양도가액에 의해 고가주택 해당 여부가 결정되어 납세자의 불이익을 초래하게 되는바, 이는 위 규정의 입법취지에 반하는 것으로 판단되는 점, 세법을 해석․적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 하여야 하는 바(국세기본법제18조 제1항), 청구인이 쟁점주택을 다른 공유자와 별도로 양도할 경우에는 소득세법 시행령제155조 제15항 본문에 따라 쟁점주택이 고가주택에 해당되지 않음이 명백함에도 불구하고, 이를 다른 공유자와 함께 하나의 매매단위로 양도할 경우에는 고가주택으로 보는 것은 조세형평성 측면에서 부당한 것으로 보이며, 공동주택과 가구별로 독립하여 거주할 수 있도록 건축된 다가구주택의 경우 형식적인 등기여부의 차이를 이유로 양도소득세 부담에 있어서 차이가 발생되도록 하는 것 역시 ‘형평의 원칙’에 반하는 점, 청구인은 쟁점다가구주택 중 자신의 거주부분인 쟁점주택만을 양도한 것임에도 불구하고 전체 건물의 가액을 기준으로 고가주택 여부를 판단하는 것은 납세자의 실제 담세능력에 따라 과세처분이 이루어져야 한다는 ‘응능부담의 원칙’에도 반하는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점주택을 고가주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.