쟁점건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.8.7. 고OOO으로부터 매매로 서울특별시 OOO 소재 4층 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 취득한 후, 2007.9.10. 쟁점건물의 지분 2분의 1을 김OOO에게 양도하고 2007.10.25. 양도가액을 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 한편, 김OOO은 2015.5.6. 쟁점건물의 지분 2분의 1을 한OOO 및 이OOO에게 양도한 후 2015.7.31. 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 2016.8.8.∼2016.8.26. 기간 동안 청구인의 2007년 양도소득세 신고서에 대한 세무조사를 실시한 결과, 김OOO에게 양도한 지분의 양도가액은 OOO원이고 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산가액인 OOO 원을 적용하여 2016.11.1. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO 원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.1.25. 이의신청을 거쳐 2017.8.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2007.10.25. 쟁점건물의 지분 2분의 1을 매도할 당시 실제 양도가액이 OOO원으로 낮게 신고한 사실은 인정하나, 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 확인할 수 없다고 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정․고지한 처분은 부당하다. 쟁점건물을 전소유자인 이OOO(고OOO의 배우자)는 쟁점건물을 OOO원에 양도한 것으로 인정하는 확인서를 작성하였고 당초 약 OOO원에 양도하였다고 진술한 것은 보증금을 차감한 금액을 말한 것이다. 청구인은 쟁점건물을 취득할 당시인 2002.7.25. 서울특별시 OOO 소재 2층 주택(이하 “인접건물”이라 한다)의 지분 2분의 1을 취득하기 위해 당시 소유예OOO인 신OOO 명의의 계좌로 대금을 송금한 내역이 있다. 쟁점건물의 취득가액이 OOO원이고 인접건물의 취득가액이 OOO원인 이유는 대지면적은 199.3㎡로 동일하지만 쟁점건물은 1991.7.29. 신축한 지하1층, 지상4층의 근린생활시설이고 인접건물은 1977.9.28. 신축한 지하1층, 지상2층의 주택이기 때문이다. 인접건물의 취득과 관련하여 전 소유주인 신OOO와 분쟁이 발생하여 2007년∼2009년 기간 동안 소송을 진행하였는바, 관련 판결서(서울고등법원 제2민사부 2010.5.28. 선고 2009나9265 판결 등)에서 쟁점건물의 취득가액이 OOO원임을 쌍방이 인정한다는 내용을 확인할 수 있다. 쟁점건물에 대한 금융거래내역을 보면 계약서대로 계약금, 중도금 및 잔금의 지급내역을 확인할 수 있다. 따라서 쟁점건물의 취득가액은 환산취득가액인 OOO 원으로 보아 양도소득세 부과처분은 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2002년 시세차익을 목적으로 쟁점건물을 취득하고 2007년 지분 2분의 1을 양도하면서 양도소득세를 탈루하기 위해 다운계약서를 작성하였다. 다운계약서의 작성사실이 밝혀져 세금을 추징당하게 되자 전소유자가 양도가액을 기준시가로 신고한 점을 이용하여 당초 신고했던 OOO원에 취득하였다고 주장하며 거짓계약서를 제출하고 청구인의 통장에서 현금과 수표로 출금한 기록들을 첨부하여 이의신청하였다. 이의신청결정에서 청구주장이 기각되자 취득가액을 다시 OOO원으로 인정하여 줄 것을 요구하고 있다. 전소유자인 이OOO는 쟁점건물은 양도할 당시 경기침체로 인한 상가건물의 공실, 임차인의 월세인하 요구 및 금융부채에 대한 이자부담으로 1년간 매물로 내놓은 끝에 팔게 되었던 부동산으로 오래전 일이지만 마음고생을 하여 기억나고 임대보증금을 포함한 전체금액이 OOO원에 미치지 못하는 것은 명확하다고 진술하였다. 그리고 매매계약일로부터 잔금을 받을 때까지 1개월 조금 더 걸렸고 계약서에 본인이 직접 서명을 하였다고 하였으며 당시 신고를 대리했던 세무사에게도 실제 계약서를 제출하였다고 진술하였다. 현재 이OOO는 조사당시의 진술을 번복하고 있으나 여전히 실제 받은 금액이 얼마인지는 객관적으로 입증하지 못하고 있다. 청구인이 제출한 계약서를 보면 매매약정일이 2002.5.23.로 되어 있으나 등기부상 등기원인일이 2002.7.3.로 되어있는 점, 전소유자가 계약서상에 자필로 서명을 하였고 계약일(2002.5.23.)부터 잔금일(2002.8.7.)까지가 2개월이 넘는 것으로 제출된 계약서 외에 별도의 계약서가 있는 것으로 판단된다. 청구인이 매매대금을 전 소유자인 고OOO에게 직접 지급한 것이 아니고 신OOO의 아들(신OOO) 명의의 계좌에 이체한 금액과 청구인이 현금 및 다양한 금액으로 수표로 출금한 금액 중 이OOO에게 전달된 금액이 객관적으로 확인되지 않고 매매대금을 전 소유자에게 직접 계좌이체하면 될 것을 현금과 다양한 수표로 출금하고 신OOO 또는 신OOO를 통해 지급했어야 할 이유가 없다. 청구인이 제출한 소송관련 서류에 기재된 금액은 청구인과 신OOO간에 인정한 금액일 뿐 이OOO에게 지급하였거나 이OOO가 신OOO로부터 받은 금액이 얼마인지 확인되지 않고 신OOO가 이OOO로부터 받았다는 영수증의 진위여부와 신OOO가 이OOO에게 지급한 금액이 얼마인지는 재판과정에서 금융증빙에 의해 객관적으로 확인된 바 없다. 청구인은 쟁점건물이 지하 1층부터 지상 4층까지가 모두 상가건물인 것으로 주장하나, 청구인이 취득(2002년)하여 양도한 시점(2007년 6월)까지 지상 3․4층은 주택인 것으로 확인되고 인접건물은 지상 1층이 상가이고 전소유자가 2000년 5월 OOO원에 매매한 건물이다. 청구인이 인접건물에 투자 또는 지분을 취득하여 채권자로 소송을 제기하였는바 그 내용을 알고 있는 것으로 판단됨에도 인접건물의 수리비용을 감안하지 않고 1991년 신축된 노후건물로 공실이 발생하고 월세가 얼마 되지 않는 쟁점건물을 인접건물과 단순비교하면서 취득가액을 부풀린 정황이 있으며 현재까지도 매매대금이 객관적으로 확인된 바 없음에도 전소유자가 양도가액을 기준시가로 신고한 것을 이용하여 OOO원에 취득한 것처럼 주장하고 있다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관 적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 청구인이 2007.9.10. 쟁점건물의 지분 2분의 1을 김OOO에게 OOO원에 양도한 사실에 대해서는 다툼이 없다. (나) 쟁점건물의 전소유자인 고OOO은 양도소득세 신고시 쟁점건물 전체의 양도가액을 기준시가인 OOO원으로 신고하였다. (다) 쟁점건물의 등기부등본을 보면 1991.9.10. 고OOO이 쟁점건물을 최초 취득한 후 2002.8.7. 청구인에게 매매로 양도하였고 2007.9.10. 지분 2분의 1을 김OOO에게 양도하였으며 2015.5.6. 청구인과 김OOO은 한OOO 및 이OOO에게 양도한 것으로 기재되어 있다. (라) 인접건물의 등기부등본에 2002.7.25. 신OOO가 매매로 취득하고 2007.8.6. 서울동부지방법원의 가처분결정(2007가합1524)에 따라 청구인이 가처분등기를 하였다가 2011.3.3. 말소한 것으로 나타난다. (마) 쟁점건물과 인접건물은 대지면적이 199.3㎡로 동일하고 개별공시지가 변동이력은 아래 <표1>과 같다. <표1> (단위: 원)

(2) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서(2016년 9월) 주요내용은 아래와 같다. (가) 청구인과 김OOO은 쟁점건물의 지분 2분의 1에 대한 실제 매매가액이 OOO원으로 작성한 계약서는 다운계약서임을 인정하였다. (나) 청구인은 취득시에도 다운계약서를 작성하였기 때문에 양도시에도 다운계약서를 작성하였다고 주장하며 당시 취득가액이 OOO원이라고 기재된 계약서와 이에 대한 입증자료로 현금 및 수표출금내역을 제시하는바 이에 대한 검토내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> (단위: 백만원) (다) 청구인이 쟁점건물의 취득대금으로 인출하였다고 주장하는 금액은 인접건물의 취득 또는 투자 등에 관련된 금액이 혼재되어 있는 것으로 판단되는바, 현금 및 수표인출액에 대한 사용처를 입증하 지 않고 전액 쟁점건물의 취득에 사용되었다는 주장은 신뢰할 수 없다. (라) 쟁점건물의 전소유자(고OOO)는 상가임차인들이 영업부진으로 월세를 인하해줄 것을 요구하였고 일부(지하)는 공실상태였으며 대출금에 대한 이자부담으로 중개사 사무소에 내놓고 매매까지는 1년 정도 걸렸다고 하며 양도가액은 정확히 기억나지는 않으나 OOO원에는 못 미치는 금액이었음은 확실하다고 진술하였다. (마) 공시지가이력을 조회한바 취득시점인 2002년 이후 2007년(지분 2분의 1을 양도한 시점)까지 대폭 상승(250%)하였고 2015년까지는 360%가 상승하였음에도 청구인은 양도차익이 OOO원)으로 주장하는바 특수한 상황을 인정할 정황 또는 증빙이 없어 환산취득가액을 적용하여 경정하는 것이 타당하다.

(3) 청구인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 고OOO의 배우자인 이OOO의 확인서(2017.9.22.)를 보면 쟁점건물의 양도가액은 OOO원으로 기억하나 현금과 수표로 받아 집에 보관을 하여 금융거래내역은 없다고 기재되어 있다. (나) 쟁점건물에 대한 부동산매매계약서(2002.5.23.)를 보면, 매도인은 고OOO, 매수인은 청구인, 매매대금은 OOO원이 잘못 기재된 것이라고 소명)이고 특약사항에 임대보증금(OOO원)은 매수인이 승계하고 잔금에서 공제정산하기로 한다고 기재되어 있다. (다) 인접건물 관련 부동산매매계약서(2002.3.21.)를 보면, 매도인은 김정수, 매수인은 신OOO와 OOO, 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있고 청구인의 가족관계증명서에 자녀 OOO의 개명 전 이름이라고 소명하였다. (라) 청구인의 쟁점건물 및 인접건물의 취득자금 소명내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> (단위: 원) (마) 청구인은 인접건물의 취득과 관련하여 신OOO와 분쟁이 발생하여 2007년～2009년 기간 동안 소송을 하였고 관련 판결서(서울동부지방법원 제14민사부 2008.11.19. 선고 2007가합18315 판결)를 보면 원고는 청구인, 피고는 신OOO, OOO이고 인정사실에 청구인이 쟁점건물을 고OOO으로부터 OOO원에 매수하기로 하였다고 기재되어 있으며 상급심 판결서(서울고등법원 제2민사부 2010.5.28. 선고 2009나9265 판결)에도 동일한 내용이 기재되어 있다. (바) 쟁점건물과 인접건물의 건축물대장을 보면 쟁점건물은 1991.7.29. 신축되고 인접건물은 1977.9.28. 신축된 것으로 나타나며 청구주장에 대한 입증자료로 그 밖에도 고OOO의 부동산양도신고확인서 등을 제출하였다.

(4) 처분청의 과세근거 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인의 문답서(2016.8.25.)를 보면 쟁점건물의 취득동기는 신OOO가 투자하기 좋은 건물로 소개하여 취득하게 되었고 실제 취득가액은 OOO원으로 당초 양도소득세 신고시에 제출한 계약서(매매대금 OOO원)는 다운계약서이고 현재는 분실하였으며 인접건물에는 투자하지도 않았고 취득대금으로 사용한 금액도 없다고 진술한 것으로 되어 있다. (나) 처분청은 과세근거로 그 밖에도 청구인이 쟁점건물을 OOO원에 취득하였다고 주장하며 제출한 부동산매매계약서(2002.5.23.) 등을 제출하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 쟁점건물의 지분 2분의 1을 양도한 후 양도가액이 OOO원으로 기재된 허위계약서를 작성하여 신고하였고 이후 세무조사 과정에서 김OOO에게 양도한 동 지분의 가액이 OOO원인 사실이 밝혀지자 동 건물의 취득가액이 OOO원으로 기재된 계약서를 제시하는 등 반복적으로 허위계약서를 제출하여 청구주장을 신뢰하기 어려운 점, 심판청구에서 취득가액이 OOO원이라는 계약서를 제출하였으나 기재된 매매가액은 OOO원이고 계약일(2002.5.23.)과 등기부등본상의 등기원인일(2002.7.3.)이 달라 진실하지 아니한 것으로 보이는 점, 관련 금융거래자료가 대부분 수표나 현금의 출금내역이라 매도인에게 실제 지급되었는지가 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.