쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정한 처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1989.12.14. OOO 임야 992㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 이OOO으로부터 취득하여, 2015.9.3. 오OOO에게 OOO원에 양도(강제경매)하고, 쟁점토지 관련한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 기준시가로 환산한 OOO원으로 하여, 2017.1.25. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.27. 이의신청을 거쳐 2017.8.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1989.11.20. 이OOO과 쟁점토지를 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 거래하는 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 작성하였는바, 매매계약서가 없거나 중요한 부분이 미비된 것이 아니라면 계약서상의 거래가액을 실지취득가액으로 인정하여야 한다. (가) 처분청은 쟁점계약서의 작성시기 감정을 위하여 쟁점계약서의 원본을 요구하여 제출하였는데, 쟁점계약서가 위조되었다거나 중요한 부분이 미비하다는 것에 대한 입증책임은 처분청에 있고, 그 입증자료를 공개하여야 한다. (나) 쟁점계약서의 위조 여부에 대해 객관성을 담보할 수 있는 문서감정 전문가의 감정도 하지 않았고, 계약서의 중요한 부분이 미비했다거나 위조됐다는 어떠한 입증이나 증거도 없이 쟁점계약서상의 매입가를 인정하지 않았다. (다) 쟁점계약서가 쟁점토지 취득 당시 실제 작성된 것이라 하더라도 대금 지급에 대한 객관적인 증빙이 확인되지 않는 한 쟁점금액을 취득가액으로 인정할 수 없다는 처분청의 의견은 받아들일 수 없는바, 쟁점토지의 거래시기 당시에는 수표 등이 주요한 결재수단이었고, 그로부터 27년이 지난 현재 금융기관이 금융거래내역을 보관하지 않고 있는 시점에서 처분청이 요구하는 금융증빙자료가 무엇을 의미하는지 알 수도 없고, 요구하는 증빙자료가 수표발행이나 현금인출 등의 금융거래 내역이라면 제출이 불가능한 자료로서 이를 요구하는 것은 억지에 불과하다. (라) 처분청은 쟁점토지의 취득 당시 공시지가가 ㎡당 OOO원인데 반해, 쟁점계약서상 쟁점토지의 취득가액은 ㎡당 OOO원으로 이는 공시지가에 비하여 현저하게 높으므로 쟁점금액을 신뢰하기 어렵다고 하나, 부동산 거래는 공시지가를 기준으로 거래를 하는 것이 아니라 거래당사자간의 필요에 따라 거래금액이 결정되는 것이다. (마) 처분청은 쟁점토지의 옆 필지인 OOO 임야 992㎡(이하 “매매사례임야”라고 한다)의 양도자가 쟁점토지의 양도자와 동일인이고, 양도일자 또한 비슷한 시기로 확인되나, 청구인이 제출한 쟁점계약서의 양식과 다르고 평당 OOO원에 거래되어 청구인의 평당 OOO원과는 차이가 있다하여 쟁점계약서상의 거래가를 인정할 수 없다는 의견이나, 쟁점토지는 당시 주변이 유원지로 개발될 계획이었고, 기획부동산이 개입되어 개발이 되면 평당 OOO원이 되는 것은 시간문제라고 부추기면서 992㎡씩 분필하여 높은 가격에 매각을 하였던 것이다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 경우 실지 취득가액이 불분명하므로 환산가액을 적용하는 것이 타당한바, 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 주장하며 취득 당시의 거래대금 지급에 대한 금융증빙 요청이 무리라고 하나 입증책임은 청구인에게 있다. (가) 취득 관련 금융증빙이 없을 뿐만 아니라, 청구인의 당시 재산(소득) 상황을 보면 취득자금으로 볼 수 있을만한 부동산의 양도나 사업소득이 확인되지 않고, OOO원이라고 하는 당시로써는 적지 않은 매매대금의 자금원천 또한 불분명하므로 쟁점금액을 취득가액으로 보기 어렵다. (나) 쟁점토지 인근의 매매사례임야를 1989년에 매입한 김OOO의 계약서를 쟁점매매계약서와 비교하여 보면, 양도자와 동일인이고 양도일자 또한 비슷한 시기로 확인되나, 청구인이 제출한 쟁점계약서의 양식과 다르고 평당 OOO원에 거래된 반면 쟁점계약서는 평당 OOO원으로 큰 차이가 있다. (다) 쟁점계약서에 대한 첨단탈세방지담당관실의 문서감정결과를 보면, “사후에 작성되었을 가능성이 높음”으로 회신되었다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】④ 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제2조 제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동 조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 기준시가로 환산한 OOO원으로 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 하여 결정․고지하였는바, 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 국세청 대내포털시스템상 청구인의 총사업 내역은 아래의 <표1>과 같다. OOO (나) 1989년도 이전 청구인의 부가가치세 및 종합소득세 신고내역은 확인되지 않고, 청구인의 재산상황은 아래의 <표2>와 같다. OOO (다) 쟁점토지의 토지등급내역과 공시지가 계산내역은 아래의 <표3> 및 <표4>와 같고, 쟁점토지 및 주변토지의 공시지가는 <표5>와 같다. OOO (라) 쟁점토지의 양도시기인 1989.12.14. 전후 위 <표5>의 토지 지번들에 대한 양도소득세 신고내역 및 결의내역을 확인한바, 신고 및 결의내역은 존재하지 않는다. (마) 첨단탈세방지담당관실에 의뢰한 쟁점계약서의 문서감정결과,문서감정결과는 아래의 <표6>과 같다. OOO (바) 매매사례임야의 부동산매매계약서(1989.12.30.)는 쟁점토지의 양도인과 동일하고, 계약서 하단 검인신청인의 표시에 사법서사(현 법무사)의 날인이 되어 있으며, ㎡당 가액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서의 거래가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 소득세법제97조 및 제114조와 같은 법 시행령 제176조의2에서 취득가액 계산시 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하여 산정하도록 규정하고 있는바, 처분청이 제시한 매매사례임야의 양도인과 쟁점토지의 양도인은 동일인이고, 비슷한 시기에 거래가 이루어졌는데, 매매사례의 ㎡당 매매가액은 OOO원이고 청구인이 주장하는 쟁점토지의 ㎡당 취득가액은 OOO원으로 큰 차이가 있는 점, 청구인이 주장하는 취득가액은 쟁점토지의 취득 당시 공시지가 OOO원의 18배 이상으로 현저한 차이가 나는 점, 첨단탈세방지담당관실의 쟁점계약서 문서감정 결과 쟁점계약서가 사후에 작성된 것으로 감정한 반면, 청구인은 쟁점토지의 거래가액을 확인할만한 금융자료를 제시하지 아니하고 있고, 또한, 쟁점토지 취득 당시 청구인의 소득 및 재산상황상 쟁점토지의 취득자금으로 인정할만한 부동산의 양도나 사업소득도 확인되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점계약서의 거래가액이 실지거래가액이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.