검인계약서에 기재된 매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인과 OOO은 1990.12.7. 수자원공사로부터 경기도 OOO 대지 259,9㎡를 각 1/2지분씩 취득한 후, 1991.2.27. 동 대지를 바닥면적으로 하는 지하 1층～지상 2층의 다가구주택 435.99㎡(11가구, 청구인 및 OOO 각 1/2지분, 이하 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하였고, 청구인은 2001.8.23. OOO으로부터 쟁점부동산의 나머지 1/2지분을 취득하였다가 2016.3.17. OOO에게 OOO원에 양도하였으며, 2016.5.11. 양도가액을 실지거래가액인 OOO원, 취득가액을 <표1>과 같이 하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 양도소득세 신고시 쟁점부동산 1/2지분의 매매가액이 OOO원으로 기재된 검인계약서를 제출한 사실을 확인하고, 검인계약서상 매매가액을 실지취득가액으로 보아 2017.5.17. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.8.1. 심판청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산의 1/2지분을 실제 OOO원 상당으로 취득하였으나, 취득가액이 입증되지 아니하여 환산취득가액으로 신고하였고, 쟁점부동산을 취득할 당시 실지거래가액보다 낮은 가액으로 검인계약서를 작성하여 등기하는 관행이 있어 검인계약서상 매매가액을 OOO원으로 작성한 것이지 동 금액이 실지거래가액은 아니다. 검인계약서상 기재된 매매가액은 쟁점부동산 1/2지분의 취득 당시 기준시가(쟁점부동산의 기준시가 OOO원)보다 낮은 금액이며, 쟁점부동산의 취득 당시 청구인의 금융계좌상 출금액이 OOO원으로 검인계약서상 매매가액을 초과하고 있으므로 검인계약서상 매매가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 1/2지분을 실제 OOO원 상당으로 취득하였으나, 취득가액이 입증되지 아니하여 환산취득가액으로 신고하였고, 쟁점부동산을 취득할 당시 실지거래가액보다 낮은 가액으로 검인계약서를 작성하여 등기하는 관행이 있어 검인계약서상 매매가액을 OOO원으로 작성한 것이지 동 금액이 실지거래가액은 아니다. 검인계약서상 기재된 매매가액은 쟁점부동산 1/2지분의 취득 당시 기준시가(쟁점부동산의 기준시가 OOO원)보다 낮은 금액이며, 쟁점부동산의 취득 당시 청구인의 금융계좌상 출금액이 OOO원으로 검인계약서상 매매가액을 초과하고 있으므로 검인계약서상 매매가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청의 조사 당시 청구인에게 검인계약서에 대해 소명을 요청하자, 청구인은 매매가액 OOO원으로 기재된 계약서를 실제계약서라며 제출하였고, 이에 전소유자인 OOO은 쟁점부동산을 동 금액에 양도한 사실이 없고, 청구인이 제출한 계약서에 날인은 본인의 인감이 아니라고 확인하였으며, 검인계약서상 매매가액으로 거래한 사실이 있다는 확인서를 작성하였다. 청구인은 금융거래내역상 출금내역이 있음을 주장하나, 출금내역 중에 OOO원과 같이 일반적인 매매거래에서는 발생할 빈도가 거의 없는 원단위 거래내역이 있고, 그 외 출금내역도 계약서상 계약금, 중도금, 잔금 내용과 전혀 일치하지 않으므로 쟁점부동산의 매매거래와 관련 있는 금융거래로 볼 수 없다. 위와 같이 청구인은 양도소득세를 축소하기 위하여 검인계약서의 존재를 숨기고 환산취득가액으로 신고한 것으로 판단되고, 검인계약서가 실제와 달리 작성되었음을 입증할 객관적인 증빙을 제출하지 못하므로 검인계약서상 금액을 취득 당시 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 검인계약서에 기재된 매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액(단서생략)
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】⑦부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 취득 당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시 당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동 항 제2호의 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 양도 당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동 항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 건축물대장 및 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점부동산은 지하 1층～지상 2층의 연면적 435.99㎡인 다가구주택(11가구)으로 나타나고, OOO이 소유하던 쟁점부동산 1/2지분은 2001.7.16. 매매를 원인으로 2001.8.23. 청구인에게 이전된 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 심리자료에 나타나는 내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 검인계약서상 매매가액을 쟁점부동산 1/2지분의 취득 당시 실지거래가액으로 보아 취득가액을 <표2>와 같이 감액하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. (나) 처분청의 조사종결보고서의 내용은 다음과 같다. (다) 2001.7.16. OOO과 청구인 간에 작성된 쟁점부동산 1/2지분 매매에 대한 검인계약서에는 쟁점부동산의 OOO의 지분을 OOO원은 2001.8.23. 지급)하는 것으로 기재되어 있다. (라) 청구인은 이 건 양도소득세 조사 당시 취득가액이 OOO원으로 기재된 아래 계약서가 실제계약서이므로 동 금액으로 양도소득세를 경정하여 달라고 요청하였던 것으로 나타나고, 이 건 심판청구시 청구인은 쟁점부동산의 거래 당시 작성된 실제계약서가 없었으나, 취득가액이 OOO원 상당이라 조사 당시 아래 계약서를 임의로 작성하여 제출하였다고 구두소명하였다. (마) 쟁점부동산 1/2지분의 전 소유자인 OOO이 2017.3.27. 서명한 확인서에는 “상기인은 청구인과 부동산거래에 있어서 검인계약서상에 거래금액 OOO원으로 거래한 사실이 있음을 확인합니다.”라고 기재되어 있다. (바) 또한, OOO은 쟁점부동산을 2001.8.23. 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였으나, 2002.7.26. 1세대 1주택으로 과세제외 결정된 것으로 조회된다.

(3) 청구인은 검인계약서상 기재된 매매가액은 쟁점부동산 1/2지분의 취득 당시 기준시가보다 낮은 금액이며, 쟁점부동산 1/2지분의 취득 당시 청구인의 금융계좌상 출금액이 검인계약서상 매매가액을 초과한다고 주장하며, 쟁점부동산의 개별주택가격, 금융거래내역 등을 제출하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 취득 당시(2001년) 기준시가를 아래와 같이 산출하여 제시하였다. (다) 청구인이 제출한 계좌별거래명세표(OOO)에 의하면 2001.5.18.～2001.12.31. 기간 동안 입출금 내역은 <표5>와 같이 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 할 것인바, 청구인은 이 건 양도소득세 조사 당시 매매가액이 OOO원으로 기재된 계약서를 실제계약서라며 허위로 제출하였다가 심판청구시에는 거래 당시 계약서를 작성하지 않았다고 주장하는 등 실제계약서의 존재여부에 대한 청구주장을 신뢰하기 어려운 점, 쟁점부동산 1/2지분의 전소유자인 OOO이 검인계약서상 매매가액으로 거래한 사실이 있다는 확인서를 제출한 점, 청구인이 제시한 금융기관 출금내역만으로는 실제 취득가액에 대한 입증이 부족한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 검인계약서에 기재된 매매가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.