주택 철거비를 토지 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2009년 10월 OOO 소재 주택 및 부수토지(이하 “쟁점부동산”이란 한다)를 OOO원에 매입하여 임대하다가 2015년 1월 기존주택을 철거하고 새로 주택을 신축하기 위해 설계비용 등을 일부 지출하였으나 건축을 포기하고 2016.1.28. 토지를 OOO원에 양도한 후 취득가액 OOO으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 필요경비 중 구 주택 철거비, 신축건물 설계비, 신축공사 관련 비용 등을 필요경비에서 제외하여 2017.5.19. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이 중 필요경비로 인정받지 못한 구 주택 철거비 OOO원(이하 “쟁점철거비”라 한다)에 대하여 불복하여 2017.7.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 양도소득세 신고를 한 주택은 1978년에 신축한 건물로 노후화되어 구청에서도 안전상 이유로 철거토록 한 건물이다. 즉 노후화된 주택을 철거하고 건물을 신축하려던 중 양도하게 된 것이다. 양도소득세 신고시 주택 철거 및 신축과 관련한 비용 OOO원을 필요경비로 신고한 것을 처분청은 양도물건(토지)과 관련 없는 비용이라 하여 필요경비를 부인하였으나, 쟁점철거비는 당해 주택이 노후화된 건물로 이용가치가 아주 작은 것이기 때문에 토지의 원가로 처리하는 것이 합당하다.
• 나. 처분청 의견 조세 심판원 선결정(OOO)에서 임대업에 사용하던 건물의 철거비용을 토지의 자본적 지출로 인정한 사례가 있으나 이는 매우 예외적인 경우에 해당하며, 대부분의 판례에서는 건물을 취득하고 임대업 등에 계속하여 사용하다가 철거하는 경우 토지의 취득원가에 해당하지 않는다고 판시하고 있는바 쟁점철거비는 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 주택 철거비를 토지 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취․보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출 한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등 의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2009.10.7. 쟁점부동산을 OOO원에 취득한 후 2016.1.28. OOO원에 양도하면서 취득가액 OOO으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. (나) 처분청이 제출한 양도소득세 종결보고서에 따르면, 처분청은 취득가액을 토지와 주택의 기준시가 비율로 안분하여 주택 귀속분에 해당하는 금액 OOO원을 취득가액에서 차감하고, 필요경비 중 양도물건(토지)과 관계없는 OOO원을 필요경비 부인하여 2017.5.19. 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였다. (다) 처분청은 필요경비 부인한 OOO원은 세금계산서를 수취하였고 금융증빙에 의하여 거래대금 지급사실이 확인되나, 주택 신축을 위해 지급된 설계비 및 컨테이너 임차비용 OOO원은 착공하지 못하고 나대지 상태에서 양도하였기 때문에 동 비용은 토지 양도에 대한 필요경비에 해당하지 아니하고, 쟁점철거비는 주택을 임차하여 임대업에 사용하다가 철거하고 토지만 양도하였으므로 필요경비에 산입할 수 없다’고 조사한 내용이 양도소득세 조사종결보고서에 나타난다. (라) 청구인이 2017.3.6. 처분청에 방문하여 작성한 진술서에 따르 면, “청구인은 쟁점부동산을 임대수익을 얻기 위하여 취득하였고, 취득 후 바로 임대를 하였으나, 주택이 노후되었음에도 보수를 할 수 없어 기 존 임대기간이 종료되면 새로 임차인을 들이지 않았고, 마지막 임차인은 2014년 하반기에 나간 것으로 기억한다”고 답변한 사실이 나타난다. (마) 청구인이 2015.1.5. OOO와 체결한 공사도급계약서에 따르면, 기존 다가구주택을 철거하고 지상3층 규모의 단독주택을 신축하며, 도급금액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 주택은 노후화된 건물로 이용가치가 아주 작기 때문에 쟁점철거비를 토지 양도에 대한 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 토지와 건물을 일괄 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우, 취득당시부터 건물을 철거하고 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한하여 철거된 건물의 취득가액 및 철거비용 등을 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 2009.10.7. 취득하여 임대업에 사용한 점, 이 건 주택을 2015년 1월 철거한 후 1년이 경과된 후인 2016.1.28. 이 건 토지만을 양도한 점으로 볼 때 취득당시부터 건물철거 후 토지만을 이용할 목적이 명백하다고 보기 어렵다고 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 토지의 양도차익 계산시 쟁점철거비를 양도소득의 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.