청구인이 실제 거래가액으로 주장하는 금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인들은 2005.8.1. OOO 토지 191.4㎡, 건물 153㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다, 각 지분 2분의 1)를 전소유자 OOO로부터 매매로 취득하여 보유하다가, 2016.3.31. OOO원에 양도하면서 OOO원에 취득한 것으로 되어 있는 매매계약서(이하 “쟁점계약서①”라 한다)를 근거로 양도차익을 계산하여 2016.4.19. 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다.
• 나. 청구인들은 2016.10.5. 쟁점부동산을 OOO원에 취득한 것으로 되어 있는 매매계약서(이하 “쟁점계약서②”라 한다)를 제출하며 실제 취득가액은 OOO원이므로 양도소득세를 환급해 달라는 취지의 경정청구(이하 “1차 경정청구”라 한다)를 하였으나 처분청은 2017.11.11. 거부처분을 하였고, 이에 2016.12.1. 쟁점부동산의 실제 취득 가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여 달라는 취지의 경정청구(이하 “2차 경정청구”라 한다)를 재차 하였으나 처분청은 2017.2.13. 거부처분을 하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2017.2.24. 이의신청을 거쳐 2017.7.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들이 쟁점부동산을 취득할 당시(2005년)에는 기준시가에 의한 양도소득세 신고가 일반적이었기 때문에 매도인이 원하는 경우 다운계약서를 써 주는 것이 관례였고 이것이 합법적이지는 않지만 전소유자는 청구인들에게 별다른 불이익이 없을 것이라고 하면서 쟁점부동산의 매매대금은 계좌이체하지 말고 현금으로 지급할 것을 요청하였고 이에 따라 출금일을 분산하여 여러 차례에 걸쳐 현금인출과 수표발행을 통하여 대금을 모은 후 지불하였다. 따라서 쟁점부동산 매매대금과 관련된 금융증빙에서 전소유자에게 직접 계좌이체된 기록은 존재하지 아니한다. 청구인들은 2015.12.28. 후소유자 OOO와 쟁점부동산 매매계약을 체결하였고 이후 소유권이전등기의무 불이행시 위약금을 배상하라는 후소유자의 계약이행 독촉에 청구인들은 쟁점계약서②를 찾지 못한 상태에서 쟁점계약서①로 양도소득세를 신고·납부하였으나, 청구인들 중 OOO가 집 정리를 하던 중에 쟁점계약서②를 발견하게 되어 경정청구를 하게 되었다. 청구인들은 1차 경정청구시 쟁점계약서②상의 가액 OOO원을 취득가액으로 하였으나 특약에서 청구인들이 부담하기로 한 전세보증금 OOO원을 누락하였는바, 청구인들이 이 건 심판청구에서 주장하는 쟁점부동산의 실제 취득가액은 이를 합한 OOO원이다. 전소유자의 아들 OOO은 쟁점부동산의 양도 당시 시세가 평(3.3.㎡)당 OOO원이라는 확인서를 작성하였는데 쟁점부동산 중 토지 면적에 이를 산입하면 쟁점계약서②상의 거래가액(전세보증금 포함)과 비슷해지는 점, 위 확인서와 쟁점계약서②상의 전소유자 대리인 OOO이 기재한 성명 부분의 필체가 일치하는 점, 쟁점계약서①상의 전체 필체가 쟁점계약서②상의 중개업자의 그것과 동일한 점, 쟁점계약서②상의 전체 매매대금 대비 계약금 비중은 약 10%로 일반적인 상관 행에 부합하나 쟁점계약서①의 그것은 약 16%인 반면 높아야 할 잔금 비중은 오히려 중도금보다 작은 것으로 확인되는 점, 청구인들 중 OOO는 2005.7.14. 쟁점부동산 매매대금으로 지급하기 위하여 OOO원(쟁점계약서②상의 매매대금 OOO원의 1/2 상당)을 대출받은 사실이 나타나는 점, 쟁점계약서②상의 매수인란에 ‘OOO 외 1인’으로 표기된 것은 단순착오로서 의도된 것이 아닌 점 등에 비추어 쟁점계약서①은 단순히 전소유자의 양도소득세 신고를 위해 작 성된 다운계약서임이 명백하고 실제 계약서로 보기 어렵다. 따라서 쟁점계약서②상의 가액 OOO원과 청구인들이 부담 한 전세보증금 OOO원을 합산한 OOO원을 쟁점부동산의 실제 취득가액으로 보아야 하는바, 이에 따라 과세표준과 세액을 경정하여 청구인들에게 양도소득세를 환급하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점계약서①과 쟁점계약서②의 전체 매매대금은 잔금에서 차이가 있는바, 청구인들의 예금거래 내역을 살펴보면 2005.7.14.(중도금 지급일)에 OOO원과 2005.7.28.(잔금지급일)에 OOO원이 인출되는 등 쟁점계약서①의 계약 내용과 일치하여 동 계약서가 신빙성이 높은 것으로 보여지는 점, 중도금 지급일 이후 청구인들이 출금한 내역에 대한 사용처가 불분명한 점, 쟁점계약서①상 특약사항에 기재되어 있는 내용 중 전세보증금 OOO원을 승계한다는 내용에 대하여 쟁점부동산 계약 당시의 전입세대를 확인한 결과 다수가 전입되어 있음이 확인되는 점, 당초 신고시 제출한 쟁점계약서①상 매수인란의 매수인이 ‘OOO 외 1인’으로 기재되어 있으나, 1차 경정청구시 제출한 쟁점계약서②에는 ‘OOO 외 1인’으로 실제 계약 당사자가 청구인들OOO임을 감안할 때 쟁점계약서①에 기재된 OOO원을 취득가액으로 봄이 타당하다고 보여지는 점, 청구인들은 쟁점부동산 양도와 관련하여 뒤늦게 실제 계약서라 주장하며 쟁점계약서②를 첨부한 경정청구를 하였다가 다시 취득가액을 환산취득가액으로 경정하여 줄 것을 청구한 후 이 건 심판청구에서는 쟁점계약서②가 실제 계약서라고 청구취지를 변경하여 주장하면서 청구인들 스스로 신고한 취득가액을 수시로 번복하고 있는 점 등으로 볼 때 쟁점계약서①상의 매매대금을 실제 취득가액으로 봄이 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인들이 실제 거래가액으로 주장하는 금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산 】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심판청구서, 처분청 답변서 및 국세통합전산망 자료 등 심리자료를 종합하면 아래의 사실이 확인된다. (가) 청구인들은 2005.8.1. 쟁점부동산을 취득하여 2016.3.31. 양도한 후 2016.4.19. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 2016년 귀속 양도소득세를 예정신고하면서 쟁점계약서① 및 양도계약서를 제출하였다가, 2016.10.5. 쟁점계약서②를 제출하며 예정신고시 제출한 쟁점계약서①은 다운계약서이고 쟁점부동산의 실제 취득가액은 OOO원이라는 취지의 1차 경정청구를 하였고 처분청이 이를거부하자, 2016.12.1. 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여 달라는 2차 경정청구를 하여 재차 거부통지를 받자, 다시 청구취지를 변경하여 쟁점계약서②가 실제 계약서이므로 이에 따라 양도소득세를 경정하라는 취지로 이 건 심판청구를 하였다. (나) 위 (가)에서 나타나는 청구인들의 쟁점부동산 양도소득세 신고 및 1,2차 경정청구 내역을 정리하면 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 양도소득세 신고 및 1,2차 경정청구 내역 (다) 청구인들이 제출한 쟁점계약서①과 쟁점계약서②의 주요 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점계약서①,②의 주요 내용

(2) 처분청은 아래와 같은 심리자료를 제시하면서 쟁점계약서①상의 매매대금을 쟁점부동산의 실제 취득가액으로 보아야 한다는 의견이다. (가) 청구인들 중 OOO의 출금 내역(아래 <표4> 참조)을 살펴보면, 쟁점계약서①상의 중도금 지급일(2005.7.14.)에 OOO원과 잔금지급일(2005.7.28.)에 OOO원이 인출되는 등 청구인이 제시한 금융증빙이 오히려 쟁점계약서①의 계약 내용과 일치하는바, 동 계약서가 신빙성이 높은 것으로 보이고, 청구인들이 출금한 내역에 대한 사용처가 불분명하다. (나) 쟁점부동산 계약일(2005.6.30.) 이전 전입하여 그 이후까지 주소를 둔 세대는 아래 <표3>과 같은바, 쟁점계약서①에는 쟁점계약서②와 달리 특약사항에 전세보증금 OOO원을 승계한다는 내용이 기재되어 있어 쟁점계약서①과 같이 당사자 간에 전세보증금을 승계하여 거래하였을 것으로 보인다. <표3> 쟁점부동산 계약일 전후 전입 세대 (다) 당초 신고시 제출한 쟁점계약서①상 매수인란의 매수인이 ‘OOO 외 1인’으로 기재되어 있으나, 1차 경정청구시 제출한 쟁점계약서②에는 ‘OOO 외 1인’으로 실제 계약 당사자가 청구인들OOO임을 감안할 때 쟁점계약서①의 신빙성이 높다고 판단된다.

(3) 청구인은 쟁점계약서②상의 매매가액에서 청구인들이 부담한 전세보증금을 더한 금액을 쟁점부동산의 실제 취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서 아래와 같이 소명하였다. (가) 쟁점계약서②상의 매수인 OOO은 청구인들 중 OOO의 동생이고 쟁점부동산의 매매대금은 전소유자의 요청에 의하여 현금으로 지급했으며, 그 대금지급을 위하여 출금한 금융증빙은 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인들 등의 계좌 출금내역 (나) 전소유자의 아들 OOO은 쟁점부동산의 양도 당시 시세가 평(3.3.㎡)당 OOO원 이라는 확인서를 작성하였고, 그 필체가 쟁점계약서②상 OOO이 대리하여 기재한 매도인 성명 부분의 필체가 일치하는 반면, 쟁점계약서①상의 전체 필체는 쟁점계약서②상의 중개업자의 그것과 동일하다. (다) 위 (나) 확인서상 평(3.3.㎡)당 OOO원을 쟁점부동산 중 토지 면적에 산입하여 계산하면 OOO원으로, 쟁점계약서②상의 거래가액(전세보증금 포함) OOO원과 비슷하다. (라) 쟁점계약서②상의 전체 매매대금 대비 계약금 비중은 약 10%로 일반적인 상관행에 부합하나, 쟁점계약서①의 그것은 약 16%로 확인되고 일반적인 부동산 거래에서 높아야 할 잔금 비중은 중도금보다 작은 것으로 나타난다. <표5> 쟁점계약서① 및 쟁점계약서② 간 비교 (마) OOO은행 OOO지점 지점장이 2017.3.10. 발급한 청구인들 중 OOO의 부채증명서에 따르면 OOO는 2005.7.14. 동 지점으로부터 ‘가계일반자금대출’로 OOO원을 차입한 사실이 확인되는바, 동 차입금은 쟁점계약서②상 기재된 매매대금 OOO원에서 OOO의 지분 1/2에 상당하는 금액과 일치한다. (바) 청구인들 중 OOO은 OOO 거주 재외국민인 관계로 계약 진 행에 어려움이 있어 동생 OOO에게 포괄대리권을 부여하였을 뿐이고 쟁점부동산 등기부상 소유자가 OOO으로 등재된 점에서도 쟁점계약서②상의 매수인란에 ‘OOO 외 1인’으로 표기된 것은 단순착오로서 의도된 것이 아님을 알 수 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 실제 계약서인 쟁점계약서②상의 매매가액과 청구인들이 부담한 전세보증금을 합산한 금액을 쟁점부동산의 실제 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인들이 제출한 금융거래 내역을 살펴보면 청구인들 중 OOO는 2005.7.14.(쟁점계약서①상 중도금 지급일) OOO원을, 2005.7.28.(쟁점계약서①상 잔금지급일) OOO원을 대체출금한 것으로 확인되어 쟁점계약서①의 각 지급일자 및 금액과 거의 일치하는 점, 쟁점부동산 계약 당시 다수 세대가 전입되어 있음이 나타나는 점에서 쟁점계약서

① 상의 전세보증금 승계특약에 따라 전세보증금을 승계하여 거래하였을 가능성이 높아 보이는 점 등에 비추어 쟁점계약서①상의 매매대금을 쟁점부동산의 실제 취득가액으로 봄이 타당하다고 판단된다. 설령 청구인들이 쟁점부동산 매수시 실제로 작성한 계약서가 쟁점계약서②라고 하더라도 청구인들은 전소유자의 양도가액을 줄여서 신고하는 것에 협조할 때는 본인의 양도소득세의 부담이 높아질 수 있다는 것을 충분히 예상할 수 있었음에도 청구인들이 이를 감수하면서 다운계약서 작성에 협조해 준 것은 사회통념상 받아들이기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점계약서①에 기재된 매매가액을 쟁점부동산의 실제 취득가액으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.