계약 당사자들이 합의하여 토지와 건물의 가액을 명확하게 구분하였다면 구분한 가액을 인정하는 것이 바람직할 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 신고한 쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액 안분 기준이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 안분하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음
계약 당사자들이 합의하여 토지와 건물의 가액을 명확하게 구분하였다면 구분한 가액을 인정하는 것이 바람직할 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 신고한 쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액 안분 기준이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 안분하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음
OOO세무서장이 2017.1.6. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 소득세법제100조 제2항의 “토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때”와 관련한 법령 및 예규‧판례 등은 아래와 같다. 소득세법제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령제64조 제1호에 의하면 토지와 건물 등을 함께 양도하고 그 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 양도계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고， 여기서 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 ① 토지와 건물 등을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 ② 계약서상 토지의 가액과 건물 등의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 ③ 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세 회피를 의도하는 것 ④ 이외에는 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다고 판시(대법원 2012.1.26. 선고 2010두21402 판결, 같은 뜻임)하고 있다. 또한, 2016년 개정된 소득세법 (2015.12.15. 법률 제13588호로 개정된 것) 제100조 제3항에서는 양도 자산별 가액의 임의적 구분에 따른 조세회피를 방지하기 위하여 “제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다”(2016.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용)고 명확히 규정하고 있다.
(2) 쟁점부동산은 매매계약서상 토지가액과 건물가액이 명확하게 구분되어 있는바, 동 금액이 통상의 거래관행을 현저히 벗어나는 등 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우에 해당한다는 사실에 대한 입증책임은 처분청이 부담하여야 한다. (가) 쟁점토지가액OOO원은 인근의 OOO 소재 부동산의 대지가 OOO원(평방미터당 OOO원)에 매각된 점, 2014.5.13. 쟁점토지를 취득할 당시의 감정평가액이 OOO원이나 2014.5.16. 청구인이 OOO원에 매입한 점, 가격시점을 2015.3.12.로 하여 감정평가법인이 소급 감정한 결과 토지가액이 OOO원으로 평가된 점, 토지취득일(2014.5.16.)로부터OOO 지난 시점에 주변시세 등을 감안하여 OOO원에 매수인들과 합의하여 양도한 점 등을 종합하면, 청구인이 조세를 회피하기 위하여 임의로 토지가액을 산정하였다고 보기 어렵다. (나) 쟁점건물가액 OOO원은 인근부동산의 매매거래 예정가액이 OOO원으로 평가되는 점, 건물 전체를 전세로 임대할 경우 수령할 수 있을 것으로 예상되는 임대보증금 환산액이 OOO원으로 쟁점건물가액은 거래당사자들이 협상하여 임대보증금 등을 감안하여 책정한 점 등을 종합하면, 청구인이 결정한 건물가액은 주변시세에 합당한 가격에 해당한다. (다) 이 건 양도에 대하여 적용되지는 않으나 2016.1.1. 이후부터 적용되는소득세법제100조 제3항에 의하면 쟁점토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 제2항에 따라 안분계산한 가액과 OOO 차이가 나지 아니하므로, 그 가액 구분이 불분명한 때로 볼 수 없다. (라) OOO이 감정평가한 금액에 비례하여 안분계산한 쟁점부동산의 양도 및 취득가액은 2017.3.13. 소급 감정한 것으로 이를 적용할 수는 없으나, 감정가격시점을 2015.3.12.(쟁점부동산의 매매계약일) 기준으로 합리적인 평가를 한 것으로 아래와 같은바, 토지 대비 건물가액은 매매계약서상 비율이 각각 OOO, 매매당시 기준시가에 의한 비율이 각각 OOO, 감정평가액에 의한 비율이 각각 OOO인 점 등에 비추어 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 구분표시된 토지 및 건물가액은 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념상 합리적인 가액이다.
(3) 처분청의 양도차익 산정은 위법하다. (가) 국세기본법제81조의 3에 의하면, 세무공무원은 납세자가 같은 법 제81조의6 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 하는바, 과세관청이 매매계약서 상에 기재된 총 매매대금은 실지거래가액이라고 인정하면서도 그 안에서 토지와 건물로 구분된 거래가액이 불분명하다고 하기 위하여는 그 거래가액이 현저히 부당하다는 등 그 불분명한 사유에 관하여 충분한 주장과 입증이 있어야 하고(대법원 1980.11.11. 선고 80누429 판결 외 다수, 같은 뜻임), 매매계약서상 토지・건물 가액이 명확하게 구분 기재되어 있고, 이 같은 구분이 거래당사자간의 하자책임 등의 진정한 합의에 따라 구분되었다는 청구인의 주장에 대하여 가액구분이 합리적이지 않다거나 조세회피를 의도한 것이라는 정황에 대한 입증이 없이 토지・건물가액 구분이 불분명한 것으로 보아 안분한 것은 위법하다(대법원 2014.
5.
29. 선고 2014두3785판결, 같은 뜻임). (나) 비록 객관적 산정근거가 다소 미약한 상태에서 위 매매계약서가 작성되었다고 하더라도 그 가액의 구분에 관한 합의가 통정허위표시 등에 의한 것으로서 무효라고 볼 정도에 이르지 아니한 이상 그에 따른 약정 금액 역시 실지거래가액으로 보아야 하는바, 처분청의 양도차익 산정은 아래와 같이 위법하다. 기준시가로 쟁점부동산의 토지와 건물을 안분계산하면, 사실과 달리 ① 쟁점토지의 경우 2014년 5월 청구인이OOO원에 매입한 후 지가 변동이 없었음에도 OOO으로 과대평가되고, ② 이로 인하여 쟁점건물의 실지가액 OOO원이 기준시가에 의하여 OOO으로 과소평가되는 등 현저히 왜곡되어 합리성이 없다. 또한 임대용 상가 및 주택건물의 가액을 산정하면서 임대수입과 소재지 등 미래의 가격상승 요인은 배제하고 오로지 신축가액과 감가율만을 고려한 개별공시지가에 따른 처분청의 산정은 투자의 우선적인 고려사항인 수익성, 장래성을 무시한 것이며, 청구인과 매수인이 특수관계없는 제3자로서 대등한 관계에서 사적자치원칙에 의거 자유의사에 따라 토지와 건물가액을 구분하여 작성한 부동산매매계약서의 매매가액에 대하여 쟁점토지와 건물의 가액 구분이 불분명하거나 합리적 가액 구분이 아니라는 점에 관하여 별다른 입증을 하지 아니한 처분청이 기준시가에 따라 가액구분을 하지 않았다는 이유로 비합리적이라고 단정하거나 계약서에 명시적으로 기재된 내용을 배척하고 이 건 쟁점토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다고 단정할 수 없다 할 것이다.
(1) 1개 감정평가기관이 심판청구의 근거자료를 위해 소급하여 감정평가한 가액은 위법·부당하다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 위치, 주변시세, 매매사례가액, 인근 부동산 중개인등의 의견을 종합하여 양도가액을 OOO원으로 정한 다음 이를 안분하여 쟁점토지가액은 취득가액(OOO원) 및 보유기간(OOO) 등을 감안하여 OOO원으로 책정하였고, 쟁점건물가액은 향후 상가 및 주택임대수입금을 고려하여OOO원으로 하여 이 건 부동산 매매계약을 체결하였으며OOO의 감정평가액을 근거로 위 토지와 건물의 가액 구분이 정당하다고 주장한다. (나) 그러나 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 시행령 제49조에 따르면 2이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 인정하고 있으나 위 감정가액은 1개 감정기관이 평가한 것이고 또한 본 건 심판청구를 위해 평가한 것으로 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가한 것은 감정가액으로 인정하고 있지 않다. 따라서 매매계약서상 임의로 산정한 토지･건물의 양도가액이 적정하다는 근거로 제시한 1개 감정평가기관이 심판청구의 근거자료 제시를 위해 소급 평가한 감정가액은 인정할 수 없다.
(2) 청구인은 토지가액 및 건물가액을 구분 계산한 근거를 제시하지 않고 있다. (가) 청구인은 위와 같이 쟁점부동산의 양도가액 OOO원을 토지가액(OOO원)과 건물가액(OOO원)으로 안분하여 매매계약을 체결한 금액은 실지거래가액이라고 주장하고 있으나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없으며, 매매사례가액에 대한 구체적인 근거자료를 제시하여야 하나 1개 감정평가기관이 소급 감정한 감정가액 이외의 근거자료를 제시하고 있지 못하고 있다. (나) 또한, 쟁점부동산의 양수자 OOO이 제출한 거래사실확인서는 “부동산 상담가액과 감정평가기관이 확인하여 준 인근의 실거래가액을 감안하여 계산하였다”고 주장하고 있으나 이는 처분에 대한 불복을 준비하면서 작성한(2017년 3월) 것으로 거래확인서는 이해관계가 동일한 양수자가 임의로 작성 가능한 것이고 OOO의 주민번호도 오류로 작성되는 등 객관적인 증빙이 될 수 없다.
(3) 청구인이 부동산 거래 예정가 추산 근거로 제시한 부동산의 양도소득세 신고내역을 살펴보면 처분청의 과세가 정당하다. (가) 청구인이 부동산 거래 예정가 추산 근거로 제시한 OOO 필지의 양도소득세 신고내역(국세전산망)을 확인하면 OOO와 같은바, 청구인에게 처분청에서 기준시가로 안분하여 계산한 양도가액 대비 양도차익의 비율은OOO이고 OOO 부동산 양도에 대한 양도가액 대비 양도차익의 평균 비율은 OOO로 처분청이 청구인에게 경정‧고지한 양도차익비율이 청구인이 주장하는 비교대상보다 적게 결정한 것이 확인되며, 이는 처분청의 과세가 정당하다는 것을 간접적으로 증명하는 것이다. (나) 또한 청구인은 쟁점건물을 2014.12.3. 취득하여 5개월 정도 보유하다가 2015.4.1. 양도하였는바, 양도소득세 신고 당시 청구인은 건물신축과 관련하여 취득가액을 확인하여 실지거래가액을 신고할 수 있었음에도 조세를 회피하기 위하여 기준시가로 안분한 건물가액보다 높게 임의로 산정한 양도가액을 기준으로 취득가액을 환산하여 양도소득세를 탈루하였다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득 세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정된 것) 제100조(양도차익의 산정) ③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
(3) 소득세 법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
(4) 부가가치세법 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것" 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
2. 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)
(1) 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2014.5.16. 및 2014.10.7. 쟁점토지를OOO원에 취득하여 2014.12.3. 위 지상에 쟁점건물을 신축하고, 2015.3.12. 이를 OOO에 양도하는 내용의 부동산 매매계약서를 작성하여 양도한 후 2015.5.30. 양도가액을 위 계약서 매매가액과 동일(토지와 건물의 가액도 각각 동일)한 금액으로, 취득가액은 OOO원(쟁점토지의 실지거래가액OOO원, 쟁점건물의 기준시가 환산가액 OOO원)으 로 하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고‧납부하였다. (나) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산에 대한 토지와 건물 양도가액의 안분기준이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도가액 OOO원을 안분 계산(토지가액 OOO원, 건물가액OOO 원)하여 2017.1.6. 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다.
(2) 청구인이 제출한 자료에 의하면 OOO와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 양도에 대한 청구인과 처분청의 양도가액 및 취득가액 계산내역은 OOO과 같다. (나) 쟁점부동산(토지 및 건물)에 대한 연도별 공시지가(개별주택가액)는OOO와 같다. (다) 이 건 부동산매매계약에 대하여 매수인 OOO이 2017년 3월 작성한 거래사실확인서에는 쟁점부동산의 거래가액과 토지 및 건물의 안분가액과 관련하여 “거래당시 인근 부동산의 상담가액과 감정평가법인이 확인하여 준 인근의 실거래가액을 감안”하였다고 기재되어 있으며, 청구인은 부동산 거래 예정가 추산근거를 제출하였다.
(3) 청구인이 양도소득세 신고 당시 구분한 토지․건물 가액은 아래와 같이 처분청이 기준시가에 따라 안분계산한 가액과OOO 이상의 차이는 발생하지 아니한 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산에 대한 토지와 건물 양도가액의 안분기준이 불분명하다고 보아 이를 다시 기준시가에 의하여 안분하여 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 쟁점토지의 공시지가 등을 보면 청구인이 토지를 취득한 이후 지가상승이 없는 것으로 나타나는 점, 매매계약서상 토지와 건물의 가액이 명확하게 구분되어 기재되어 있는바, 거래당시 인근 부동산중개소의 상담가액과 감정평가법인이 확인하여 준 인근의 실거래가액을 감안하여 거래가액과 토지 및 건물의 안분가액을 결정하였다는 쟁점부동산 매수인의 거래사실확인서로 볼 때 토지와 건물가액의 구분 기재가 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 매수인이 청구인의 조세회피 의도에 협력하였다고 볼 만한 충분한 입증자료가 제시되지 않은 것으로 보이는 점, 청구인이 구분하여 신고한 토지가액과 건물가액은 조세회피 방지를 위하여 마련된 소득세법 (쟁점부동산을 양도한 이후 2015.12.15. 개정되어 현재 시행 중임) 제100조 제3항의 안분 기준(기준시가 안분액과의 차이가 100분의 30 이내)을 충족하고 있는바, 현재 시행되고 있는 동 개정법령과의 형평성 등을 고려할 필요가 있다고 보이는 점, 이와 같은 전제에서 계약 당사자들이 합의하여 토지와 건물의 가액을 명확하게 구분하였다면 사적자치의 원칙에 따라 그 구분한 가액을 인정하는 것이 바람직할 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 신고한 쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액 안분 기준이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 다시 안분하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.