청구인들과 **간의 시행계약서에서 쟁점토지를 제공하고 그 대가로 신축부동산의 분양권을 취득하기로 계약하면서 청구인들의 등기된 토지면적 1평당 *를 곱한 것을 대물변제면적으로 하고 이에 아파트의 평당 평균 분양환산가를 곱한 금액을 대물변제금액으로 약정하였으므로 쟁점토지 전체가 양도대상에 해당함
청구인들과 **간의 시행계약서에서 쟁점토지를 제공하고 그 대가로 신축부동산의 분양권을 취득하기로 계약하면서 청구인들의 등기된 토지면적 1평당 *를 곱한 것을 대물변제면적으로 하고 이에 아파트의 평당 평균 분양환산가를 곱한 금액을 대물변제금액으로 약정하였으므로 쟁점토지 전체가 양도대상에 해당함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들이 보유한 토지 중 본인들이 취득하게 된 신축부동산의 대지권 면적을 초과하는 면적은 타인들이 소유하게 될 아파트의 대지권으로 사용되기 위하여 양도되었다고 볼 수 있으나, 나머지 면적은 청구인들 본인이 취득하게 된 부동산의 부지로 사용되어 제3자에게 유상으로 이전되었다고 볼 수 없으므로 이 건 과세처분에 있어 과세의 대상이 되는 양도부분은 구 대지권 면적 전체가 아니라 ‘종래 청구인들이 소유하고 있던 토지 지분’에서 ‘신축부동산 중 청구인들이 취득하게 된 토지 지분’을 뺀 나머지 토지OOO로 보아야 한다.
(2) 일반분양자들이 대지권을 취득한 부분의 경우 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료된 2007.4.6. 이후에는 청구인들로서는 이에 대한 소유권을 행사할 수 없고, 청구인들의 채권자 등도 이에 대한 압류, 가압류, 근저당권 취득 등의 법률행위를 할 수 없는 반면, 시행사인 OOO은 위 토지를 사용하여 그 지상에 아파트를 건축하는 등 실질적인 사용권을 행사하고 제3자에게 아파트를 일반분양하면서 대지권을 설정하여 주며 실질적으로 처분권을 행사하였는바, 제3자가 취득한 대지권에 상당하는 토지부분은 신탁을 원인으로 소유권이전등기가 되었더라도 실질적으로는 매매를 원인으로 소유권이전등기가 된 것으로 보아야 할 것이므로 신탁등기일인 2007.4.6.이 아닌 2011년 3월을 양도시기로 보는 것은 부당하며, 청구인 서OOO의 경우 2011.3.21. 신축부동산의 취득권리를 증여받아 7일 후인 같은 달 28일 서OOO 명의로 소유권이전등기가 되었는데, 서OOO에게 양도소득세를 과세한 구체적인 근거가 제시되지 아니하였으므로 이 건 처분은 부당하다.
(1) OOO신축사업 과정에서 토지소유자와 시행사가 체결한 시행계약서에는 토지소유자가 토지를 제공하고 제공한 토지의 평가금액을 대물변제금액으로 하며, 신축부동산 분양시 분양가액에서 토지평가금액(대물변제금액)을 차감한 금액을 추가분담금으로 정산하도록 규정하고 있는 점, OOO신축사업의 경우도시 및 주거환경정비법등을 따르는 재건축 사업이 아닌 건축법을 적용받는 부동산개발사업으로 소득세법에 의한 환지처분으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 쟁점토지의 권리지분평가액을 양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인들과 OOO부동산신탁 사이에 체결된 신탁계약에 의하여 수탁자인 OOO부동산신탁 명의로 신탁등기가 이루어져 대내외적으로 소유권이 OOO부동산신탁에게 이전되나, 이는 신축사업을 안정적으로 추진하기 위하여 재산의 관리․처분에 관해 수탁자인 OOO부동산신탁의 역량을 이용하기 위한 것일 뿐, 신탁계약의 해지, 신탁기간의 만료, 목적의 달성 또는 실패로 종료하게 되는 경우 신탁등기는 말소되고 분양권자들에게 소유권이전등기가 완료되며 신탁재산은 현존하는 상태로 수익자에게 인도되므로 신탁등기일(2007.4.6.)을 양도시기로 보기 어렵고, 청구인 서OOO는 장OOO으로부터 2011.3.21. 쟁점부동산의 권리의무를 승계하여 2011.3.28. 소유권을 이전받았으며, 소득세법제97조 제4항을 적용하여 양도차익을 계산할 때 그 취득가액을 증여한 배우자의 취득당시 가액으로 계산하였으므로 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2012.1.1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것) 제88조[양도의 정의] ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. 제98조[양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것) 제152조[환지등의 정의] ① 법 제88조 제2항에서 "환지처분"이라 함은 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반 정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. 제162조[양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
9. 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. 제166조[양도차익의 산정 등] ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.
[관리처분계획인가후 양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 "청산금납부분양도차익"이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 "기존건물분양도차익"이라 한다)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점토지 전부가 아닌 일부만이 양도되고 양도시기는 신탁등기일(2007.4.6.)로 보아야 한다고 주장하나, 청구인들과 OOO 간의 시행계약서에서 청구인들이 쟁점토지를 제공하고 그 대가로 신축부동산의 분양권을 취득하기로 계약하면서 청구인들의 등기된 토지면적 1평당 4.64를 곱한 것을 대물변제면적으로 하고 이에 30평형대 아파트의 평당 평균 분양환산가를 곱한 금액을 대물변제금액으로 약정하였으므로 쟁점토지 전체가 양도대상으로 보이는 점, 이 건 OOO신축사업은 도시 및 주거환경정비법이 적용되지 아니하는 일반 재건축사업에 해당하는 것이어서 쟁점토지를 소득세법제88조 제2항에서 규정하는 환지처분에 의한 체비지로 충당된 경우로 보기 어려운 점, OOO부동산신탁이 2011.2.14. 신축부동산의 소유권보존등기를 한 후 청구인들이 2011.3.7.～2011.5.4. OOO부동산신탁으로부터 매매를 원인으로 소유권을 이전받은 점, 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 지급하는 때에 성립하는 요물계약으로서 다른 급부가 부동산의 소유권이전일 때에는 그 등기를 완료하여야 하고, 달리 신탁등기 시점에 소유권이 이전되었다고 볼 만한 증빙이 제시되지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.