양도소득세를 신고시 제출한 구분계약서의 각 필지별 양도가액이 명확한 점, 일괄계약서 적법ㆍ유효한 것인지가 불분명한 점, 쟁점토지를 자경하였다고 볼만한 객관적인 증빙이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 구분양도한 것으로 보고 쟁점토지를 비사업용토지로 본 처분은 달리 잘못이 없음
양도소득세를 신고시 제출한 구분계약서의 각 필지별 양도가액이 명확한 점, 일괄계약서 적법ㆍ유효한 것인지가 불분명한 점, 쟁점토지를 자경하였다고 볼만한 객관적인 증빙이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 구분양도한 것으로 보고 쟁점토지를 비사업용토지로 본 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) (주위적 청구) 청구인은 2015.8.24. 쟁점부동산을 OOO원에 일괄양도하는 매매계약서(이하 “일괄계약서”라 한다)를 작성하였으나 이후 OOO의 사정 등으로 쟁점토지는 OOO원으로 기재한 매매계약서를 각각(이하 “구분계약서”라 한다)를 작성하여 양도소득세를 신고하였다. 쟁점토지외 부동산의 ㎡당 공시지가는 OOO원이고 쟁점토지의 ㎡당 공시지가는 OOO원으로서 쟁점외토지 부동산의 공시지가와 비교하면 27.8%에 불과함에도 구분계약서상 양도가액은 두 필지의 ㎡당 양도가액을 동일하게 계산하였는데, 이 구분계약서는 당초 매매계약을 한 이후 임의로 작성된 것으로서 매매대금도 일괄계약서의 조건대로 수수하였으므로 이 건 양도가액은 자산별로 구분이 불분명한 경우이므로 기준시가 비율에 따라 양도가액을 안분계산하여야 함에도 처분청이 구분계약서에 기재된 자산별 양도가액으로 기준으로 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.
(2) (예비적 청구) 쟁점토지는 1994.10.29. 쟁점외토지 부동산에서 분할된 토지로서 1991.7.1. 김OOO이 취득하여 김OOO과 청구인이 함께 벼농사를 짓다가 1995년 매립하여 전으로 형질변경한 후 호박, 고구마, 고추 등을 재배하였고 이는 농지원부를 통해서도 확인된다. 따라서 청구인과 배우자가 함께 쟁점토지를 보유기간 중 60% 이상 자경하였음에도 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 적용하지 않는 것은 부당하다.
(1) (주위적 청구) 청구인은 쟁점부동산을 일괄계약하였다고 주장하나 양도소득세 신고시 구분계약서를 제출한 점, 일괄계약서에 기재된 대로 양도대금을 수취한 것이 아닌 점, 일괄계약서를 보면 쟁점토지를 뒷장에 추가한 점 등으로 볼 때 일괄계약서는 신빙성이 없거나 가계약서 정도로 보이고 구분계약서는 사적자치의 원칙에 따라 작성된 것으로서 자산별 양도가액이 분명하므로 이를 근거로 양도소득을 계산하여 이 건 부과한 처분은 적법하다.
(2) (예비적 청구) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 쟁점토지를 김OOO이 8년 이상 자경하였다며 양도소득세 OOO원을 감면신고하고 처분청의 조사시에도 김OOO이 자경하였다 주장하였으나, 조사결과 쟁점토지는 청구인이 명의신탁한 토지임이 밝혀지자 청구인이 자경하였다고 주장하므로 주장에 일관성이 없고, 청구인이 제출한 사진과 항공사진에 의하면 쟁점토지 일부는 농지(답) 용도로 사용되지 않았음을 확인되므로 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 적용하지 않은 것은 적법하다.
① (주위적 청구) 쟁점부동산을 일괄양도하였으므로 양도가액을 기준시가 비율로 안분하여야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.(단서 생략) 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액・감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액・감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액・감정가액・환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액・감정가액・환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제104조3【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 논・밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 한다. 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2015년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(단서 생략) (3) 조세특례제한법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
⑬ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작"이란 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.
(1) 청구인이 2015.11.24. 아래 <표1>과 같이 배우자 김OOO 명의의 쟁점부동산을 OOO에 양도(잔금 청산일 2015.11.24.)하고 받은 전체 양도대금은 OOO원이고 취득가액은 처분청이 경정결정한 OOO원이며, 쟁점부동산 취득시(1991.7.1.) 청구인의 주소지가 ‘경기도 OOO’로 쟁점부동산 소재지에 주민등록되지 않아 쟁점부동산 소재지에 주소를 둔 김OOO 명의로 쟁점부동산을 취득한 사실 및 쟁점토지를 8년 이상 소유하였다는데 대하여는 다툼이 없다.
(2) 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고한 내역과 처분청이 경정결정한 내역은 다음 <표2>와 같다.
(3) 청구인이 쟁점부동산을 일괄양도하였으므로 양도가액을 기준시가 비율로 안분하여야 한다는 청구주장(쟁점①)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 2016.2.1. 구분계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고하였는데, 처분청이 양도소득세를 조사한(2016.9.1.～2016.9.20.) 후 청구인은 2017.1.3. 처분청에 이의신청하면서 쟁점부동산을 일괄양도하였다고 주장하며 제출한 일괄계약서상 양도대금과 지급일자는 다음 <표3>과 같이 모두 동일한 것으로 나타난다. (나) 구분계약서는 각 1장으로 구성되어 있고 매수인 란을 보면 OOO의 유일한 사내이사인 김OOO의 자필서명이 있고 법인도장이 날인되어 있으며, 일괄계약서는 매매계약서 2장과 중개대상물 확인․설명서 3장으로 구성되어 있고 매수인 란을 보면 OOO의 대리인 김OOO의 서명이 있으며 여러차례 걸쳐 겹쳐 찍은 것으로 보이는 도장이 날인되어 있으며 중개대상물 확인․설명서에도 여러 차례에 걸쳐 겹쳐 찍은 것으로 보이는 매수인측 도장이 날인되어 있다. (다) 일괄계약서 특약사항 5.에는 ‘계약금 OOO원을 지불하고 나머지는 2015.9.20. OOO원을 지급하는 것’으로 되어 있고, 쟁점부동산 양도대금은 김OOO의 OOO은행 계좌(118-**--***)로 2015.8.24. OOO원을 수취한 것으로 나타난다. (라) 처분청은 쟁점부동산 매수자인 OOO으로부터 다음과 같이 쟁점부동산을 구분계약하여 취득하였다는 내용의 확인서를 제출받았으며, OOO은 쟁점토지 지상에 제1종 근린생활시설을 건축하기 위하여 건축허가를 신청하여 받은 건축허가서의 발급일은 2015.12.21.인 것으로 나타나며 쟁점토지는 건축허가 당시 답이었고 2016.5.18.(소유권 이전등기일은 2016.1.28.) 대지로 지목이 변경된 것으로 나타난다. (마) 이에 반하여 처분청이 이 건에 관한 이의신청을 심리하던 중인 2017.1.31. 쟁점부동산 매매를 중개한 원제홍은 처분청 납세자보호담당관실에 임의로 출석하여 다음과 같이 쟁점부동산은 당초 일괄로 거래가액 OOO원에 계약하였다는 내용의 확인서를 제출하였다. (바) 청구인은 쟁점부동산을 일괄양도하였고 양도시 쟁점토지의 ㎡당 공시지가는 OOO원으로 쟁점외토지 부동산의 공시지가 OOO원과 비교하면 27.8%에 지나지 않는데, 이는 쟁점외토지 부동산은 도로에 접하여 가게용 건물의 대지로 사용되고 있으나 쟁점토지는 철도부지와 접하고 있어 두 필지간 토지가격은 현격하게 차이가 난다는 주장이고, 처분청은 연접 지번의 잡종지인 같은 동 406-42, 406-9의 공시지가가 각 OOO원인 점에 비추어 비록 쟁점토지의 지목이 답이어서 공시지가가 낮게 고시되었으나, 쟁점토지과 쟁점외토지 부동산은 같은 제1종 일반주거지역으로 고시된 토지로서 매수법인이 대지로 지목변경 없이 쉽게 건축허가를 얻은 사실에서 보듯 쟁점토지와 쟁점외토지 부동산의 실제 ㎡당 토지가치는 동등하다는 의견이다. (사) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 일괄양도하여 자산별 양도가액의 구분이 불분명하므로 기준시가 비율로 안분하여야 한다고 주장하나, 양도소득세를 신고하면서 스스로 구분계약서를 제출하여 각 필지별 양도가액이 명확한 점, 매수자가 법인인 점을 고려하면 필지별 취득가액을 명확히 구분기장할 필요성이 있는 것과 매수법인의 확인서 등에 따르면 구분계약서가 거래 당사자 간의 진정한 합의에 의한 것이 아니었다고 보기는 곤란한 점, 쟁점토지와 쟁점외 부동산의 토지 모두 1종 일반주거지역으로 고시된 것이라 쟁점토지가 지목변경이 없이 단기간에 건축허가를 받은 사실로 보아 ㎡당 가치를 동일하게 평가하여 매수한 것으로 인정되는 점, 일괄계약서를 조사종결시까지 제시하지 않았고 매수인의 도장이 여러 차례에 걸쳐 겹쳐 찍힌 것으로 나타나서 동 계약서가 적법․유효한 것인지가 불분명한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
(4) 쟁점토지가 비사업용토지에 해당하는지 여부(쟁점②)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산 전체가 답으로 벼농사를 재배하다가 쟁점토지로 분할하였고, 쟁점토지는 1995년 매립하여 실제로는 전으로 호박, 고구마, 고추 등을 재배하는 등 자경하였다는 주장하며 이를 입증할 자료로는 농지원부를 제시한다. (나) 청구인이 쟁점토지를 김OOO이 자경하였다고 주장하며 농지원부, 2명의 확인서를 제출하였으나 처분청은 이에 대하여 조사한 결과 청구인이 명의신탁한 토지임이 밝혀지자, 자경하였다고 주장하는 것이므로 이러한 청구주장에 신빙성이 없고, 김OOO이 자경하였음을 확인한 2명(OOO)은 쟁점토지외 부동산을 임차하였던 세입자라 사실관계를 객관적으로 확인하였다고 보기 어려우며, 쟁점토지 소재지 인근 주민에게 탐문한 결과 청구인이 자경한 사실이 없다는 진술을 얻었다는 의견이다. (다) 주민등록초본에 의하면 청구인은 1994.12.9.부터 쟁점토지 소재지인 경기도 평택시에 거주하였고 2011.3.4.부터 양도시(2015.11.24.)까지 연접한 경기도 안성시에 거주한 것으로 나타난다. (라) 쟁점토지가 농지인지 여부를 청구인은 국토지리원 항공사진(2000년, 2008년, 2014년, 2015년)을 제출하였고 처분청은 국세공간정보시스템(GIS)에 수록되어 있는 쟁점토지의 2011년, 2014년 항공사진자료와 다음 지도자료(2003년, 2005년, 2007년, 2009년, 2011년, 2015년)를 제출하였는데, 이를 활용하여 판단하면 쟁점토지의 일부는 전으로 보이나 일부는 주차장 등으로 사용한 것으로 보여 농지 상태가 아닌 것으로 나타난다. (마) 국세청대내포털시스템에 의하면 청구인은 쟁점토지 소재지에서 다음 <표4>와 같이 쟁점토지를 보유한 기간(24년 4개월) 중 14년 10개월 정도 개인사업을 영위한 것으로 나타난다. (바) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 자경하였으므로 비사업용토지로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 소재지나 연접한 곳에서 거주한 사실은 나타나나 자경하였다고 볼만한 객관적인 증빙이 없는 점, 청구인은 쟁점토지의 보유기간 중 상당 부분에서 개인사업을 영위한 점, 쟁점토지의 일부는 농지로 보이지 않는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 자경사실을 확인할 수 없다고 보아 쟁점토지를 비사업용토지로 하여 장기보유특별공제의 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.