청구인은 쟁점토지를 동생으로부터 취득하였는바, 소득세법의 부당행위계산부인 규정에 따라 상증법을 적용하면 쟁점토지의 거래가액은 당시 기준시가 20배 정도라서 시가로 보기 어렵고, 취득일 전후 각 3월의 기간중 발생한 매매사례가액, 감정가액 또는 수용가액 등도 제시못하므로 처분청이 취득가액 산정시 기준시가를 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음.
청구인은 쟁점토지를 동생으로부터 취득하였는바, 소득세법의 부당행위계산부인 규정에 따라 상증법을 적용하면 쟁점토지의 거래가액은 당시 기준시가 20배 정도라서 시가로 보기 어렵고, 취득일 전후 각 3월의 기간중 발생한 매매사례가액, 감정가액 또는 수용가액 등도 제시못하므로 처분청이 취득가액 산정시 기준시가를 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음.
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 특수관계자로부터 대물변제로 취득하였는바, 취득 당시의 채무액을 취득가액(실지거래가액)으로 보아야 하고, 쟁점토지 외 부동산매매계약서 등에서 누락된 2필지 토지(이하 “누락토지”라 한다)도 대물변제로 취득한 것이므로 함께 취득가액에 포함하여야 한다. (가) 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액을 당해 자산의 실지거래가액으로 보아야 하고 이는 특수관계자간의 대물변제에 있어서도 동일하게 판단하여야 하며 관련 판례 및 조세심판례에서도 특수관계 없는 제3자간 대물변제는 물론 특수관계자간의 대물변제에 있어서도 인용된 다수의 사례가 있는바, 쟁점토지 인근 유사부동산의 매매가액이 기준시가에 비해 최소 10배〜최대 170배까지 차이가 나는 등의 상황에서 기준시가를 시가로 보기에는 무리가 있다고 판단된다. (나) 쟁점토지 소재 인근지역이 1974년 안정산업기지개발구역으로 지정된 이후 23년간 중단되었던 사업이 1997년에 조성공사에 착수하면서 서서히 오르던 부동산 가격이 1999년 9월 기공식을 전후하여 급등하기 시작하여 쟁점토지 등의 소유권을 이전한 2000년에는 최고점까지 급등하였음에도 개별공시지가는 거의 변동이 없었다. 그러나 2002년 완공 목표였던 사업이 제대로 추진되지 않아 장기간 중단되었고 이때부터 실거래가액은 하락하였으나 개별공시지가는 꾸준하게 상승하였고, 이후 2006년 산업단지지구 지정 및 인․허가용역에 착수하였으나 2008년까지 사업이 중단된 상태였으며 2010년 산업단지 계획 승인 후 2012년 다시 기공식을 하고 산업단지개발공사가 진행되었는바, 1997년부터 사업추진이 중단과 시행을 반복함에 따라 실거래가액도 등락을 반복하였으나 개별공시지가는 꾸준하게 상승하였다. (다) 또한, 누락토지 중 청구인이 증여로 취득한 경상남도 OOO 임야는 부동산매매계약서 및 약정서에 누락되었으나 쟁점토지와 같이 대여금에 대한 변제로 이루어진 것이 사해행위취소소송 판결문에 의해 확인되므로 취득가액 계산에 포함하여야 하는바, 위 임야는 2004.11.18. 경상남도 고성군에 수용시 기준시가에 비해 실거래가액은 11배(수용가액 OOO원)였으나 취득 당시와 비교하여 실거래가액이 상승할 요인이 없었다. 만약 처분청 주장대로 취득 당시 기준시가 OOO원을 시가로 보아 취득가액으로 간주한다면 OOO원을 투자하여 4년만에 투자금액의 13배인 OOO원의 양도차익을 얻은 결과가 되는데 이는 당시 인근 안정산업단지로 인한 지가상승 요인 등 주위환경을 고려하지 않고 판단한 것으로 기준시가를 시가로 보기에는 무리가 있다고 판단되므로 위 임야의 취득가액은 최소한 환산가액인 OOO원은 되어야 한다. (라) OOO 임야 53,554㎡는 실제 과수원이었음이 임차계약서 및 감나무 도지계약서에 의해 확인되고 2004.12.2. 이 중 51,243㎡가 OOO로 분할되었으며, 2005년 개별공시지가가 ㎡당 OOO원부터 시작되었으며 개별공시지가 내역은 아래와 같이 동일한 지번, 동일한 용도의 부동산이 단순히 지번 분할되었다는 이유로 개별공시지가가 8배 이상 차이가 나는바, 쟁점토지의 경우에도 인근 부동산의 지가상승요인과 개별공시지가의 변동 상황 등을 종합적으로 판단해 보면 당시의 기준시가를 시가로 보아 부당행위계산 규정을 적용하기에 무리가 있다. (마) 누락토지 중 OOO번지 답 1,412㎡는 1998.2.6. 소유권이전청구가등기를 하였다가 2000.5.31. 가등기에 기한 본등기로 소유권이전하였으나 위 부동산매매계약서 및 약정서에 착오로 누락되었으므로 취득가액에 포함하여야 한다. 또한, OOO 임야 3,220㎡, 같은 리 1252-1 답 1,412㎡, 같은 리 1253 답 149㎡, 같은 리 1253-1 과수원 51,243㎡를 2006.9.25. OOO원에 양도하였고 양도 당시 기준시가는 OOO원으로 양도가액과 차이가 많지 않은데, 이는 분할된 OOO 과수원 51,243㎡의 기준시가가 많이 책정되었기 때문으로 처분청 의견과 같이 취득 당시 기준시가를 시가로 본다면 OOO원에 취득하고 6년 만에 OOO원에 양도하여 42배인 OOO원의 양도차익을 얻은 결과가 되는바, 이와 같이 인근 부동산의 지가상승요인 등을 전혀 고려하지 않은 채 기준시가를 시가로 판단하는 것은 불합리하므로 취득가액을 최소한 환산가액인 OOO원 이상으로 보아야 한다. 참 고로 OOO 임야 53,554㎡는 1982년부터 임대하였으 며 당시의 임대료는 확인하지 못하였으나 1994년부터 매년 임대료 OOO원씩 받기로 계약하였고 1999년부터 동일한 조건으로 5년간 재계약한 사항은 확인하였다. 1994년부터 매년 OOO원 연금의 미래가치(10%, 10년 가정)가 OOO원으로 이는 부동산 가격을 제외한 순수한 임대수익만의 가격인데 당시 기준시가는 OOO원으로 처분청 의견과 같이 기준시가를 시가로 본다면 2년치 임대료로 부동산을 살 수 있다는 것으로 이것은 일반적인 상식으로도 납득하기 어려운 것이다. (바) 인근 유사부동산인 OOO번지 임야 9,521㎡가 2008.4.8. OOO원의 양도차익을 얻은 결과가 된다. OOO 임야 155㎡는 2008.6.23. OOO원에 양도되었는데 당시 기준시가 OOO원의 양도차익을 얻은 결과가 된다. 또한, OOO번지 답 382㎡, 같은 리 1384-3번지 답 338㎡, 같은 리 1384-6번지 답 702㎡, 같은 리 1401번지 전 674㎡가 2008.4.8. 일괄하여 OOO원의 양도차익을 얻은 결과가 된다. 이와 같이 기준시가에 비해 실거래가액이 수백배 높을 수 있었던 것은 인근에 안정산업단지라는 지역적 지가상승 요인이 수십년에 걸쳐 항상 존재하고 있었기 때문에 가능했는바, 지역적 지가상승 요인과 인근 유사부동산의 매매사례 내역 등을 고려하지 않고 단순히 기준시가를 시가로 보는 것은 무리가 있다. (사) 위와 같이 2002년부터 안정산업단지 사업이 중단되면서 부동산 가격은 등락을 거듭하였고 청구인의 취득 시기인 2000년에 부동산 가격이 최고점에 있었으며, 대규모 안정산업단지 조성이라는 특수한 지가상승 요인으로 인해 인근 유사부동산의 실제 거래가액이 기준시가 대비 적게는 10배에서 많게는 170배까지 차이가 나는 반면, 청구인이 대물변제로 취득한 쟁점토지 및 누락토지의 취득가액은 OOO원으로 취득 당시 기준시가 OOO 토지를 2000년 기준시가로 환산)의 11배로 이는 인근 유사부동산의 기준시가 대비 실거래가액의 차이보다 적다. 이와 같이 인근 대규모 안정산업단지 조성이라는 지가상승요인을 감안하면 그 당시에 특수관계 없는 제3자와의 거래에서도 동일하게 거래하였을 것으로 판단되므로 단순히 실제거래가액이 기준시가에 비해 높다는 사실만으로 부당행위계산 규정을 적용할 수는 없다. 청구인이 쟁점토지 및 누락토지 인근 유사 부동산의 실거래가액을 2000년 전후 사례와 비교하여야 하나 16년이 경과되어 매매사례가액을 확인하는 것은 현실적인 한계가 있으며 더구나 당시에는 기준시가 과세체계였기 때문에 국세청은 물론, 지방자치단체, 공인중개사, 인터넷 등 어디에서도 매매사례가액을 확인하기 곤란하여 부득이 4년에서 8년이 지난 후의 사례와 비교하였다. 이는 그 당시 실거래가액이 기준시가에 비해 170배까지 높았으므로 대물변제 당시인 2000년에는 최소한 실거래가액이 기준시가에 비해 11배 이상은 높았다고 추론해 볼 수 있고 이렇듯 지역적으로 부동산의 지가상승 요인이 있었던 점을 감안하여 종합적으로 판단하면 단순히 기준시가를 시가로 보아 부당행위계산 규정을 적용하기에 무리가 있으므로 청구인이 대물변제로 취득한 가액을 시가로 보아야 한다. (아) 2001년 5월 OOO지방국세청장은 OOO이 국세를 체납하자 청구인에게 가등기 및 본등기에 대한 내용 조회 공문을 발송하였으며 청구인은 OOO지방국세청장에게 가등기 및 본등기 경위서를 제출하였는바, 만약 처분청 의견과 같이 청구인의 취득거래가 부당행위계산 대상이 된다면 그 당시에 OOO에게 증여세를 과세하였어야 한다. (자) 특수관계 없는 제3자간 거래였다면 그 가격에 거래하지 않았을 것인데도 불구하고 특수관계 있는 자간에 그런 거래를 통하여 조세부담을 부당하게 감소시키는 것을 방지하기 위한 것이 부당행위계산의 취지로서 판례 및 조세심판례에서 보듯이 대물변제의 경우 특수관계 없는 제3자간 거래에서도 그 가격에 거래할 수 밖에 없는 특수한 상황임을 고려하여 본래 채무액을 취득가액으로 인정하였으므로 특수관계자간의 거래에 대해서도 당연히 동일하게 인정하여야 한다. 또한, 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조에 따르면 “시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”으로 규정되어 있는바, 대물변제의 경우 본래 채무액을 당해 자산의 양도가액 또는 취득가액으로 인정하고 있으므로 넓은 의미의 시가에 포함하여야 한다.
(2) 부당행위계산 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 특수관계자간의 거래이고, 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 적용하는 것인바, 청구인의 쟁점토지 취득거래는 이에 해당하지 않으므로 실지거래가액을 취득가액으로 보아야 한다. (가) 처분청은 청구인이 양도소득세의 부당한 감소를 위하여 청구인의 특수관계인 OOO으로부터 쟁점토지를 고가로 양수한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 취득가액을 산정하였으나, 부당행위계산 규정은 어떤 납세자가 자산에 대한 자본이익을 축소시키기 위한 방편으로 합리적인 거래형식을 취하지 않고 이상한 거래형식을 취함으로써 고율의 누진세율에 의한 양도소득세 부담을 회피 내지 감소시키려는 부당한 조세회피행위를 규제하고 납세의무자가 선택한 거래형식에 따라 발생할 수 있는 조세부담의 불공평을 시정하여 평등을 실현하고자 하는 것에 그 입법목적이 있는 것(헌법재판소 2006.6.29. 선고 2004헌바76, 2004헌가16 결정, 같은 뜻임)이다. 그런데 청구인은 청구인의 동생 OOO이 10년 넘게 운영하던 기업이 IMF라는 특수한 국가적 경제위기 상황에 처하여 부도위기를 맞게 되어 가족으로서 위기를 그냥 두고만 볼 수 없어 청구인의 자산을 매각하여 자금을 대여하였던 것이고, 자금위기가 계속되자 대여금을 회수하지 못할 것으로 판단되어 다른 채권자보다 우선적으로 채권확보를 위하여 부득이 OOO이 소유하고 있는 쟁점토지 등 대다수 부동산을 가등기에 기한 본등기 및 증여등기 등으로 청구인에게 소유권 이전한 것이기에 양도소득세의 부당한 감소와는 전혀 내용이 다른 것이다. (나) 또한, 부당행위계산 규정은 거주자의 행위 또는 계산이 특수관계자간의 거래이고, 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는데에 그 입법취지가 있다고 할 것인데 OOO이 운영하던 OOO은 1999년 중 결국 파산하고 OOO은 신용불량 상태로 실질적으로 청구인에게 소유권 이전한 부동산 외에 더 이상의 자산이 없었으므로 청구인이 양도소득세를 부당하게 회피하기 위해 대물변제를 받은 것이 아니다. 또한 청구인은 조세부담을 부당하게 감소시킬 의도를 가지고 있지 않았는바, 2000년 당시에는 양도소득세가 기준시가 과세체계로 부동산매매계약서 및 약정서를 작성한다 하여 조세부담을 부당하게 감소시킬 수 있는 어떠한 용도로 사용될 수가 없었으며 반대로 처분청의견과 같이 부당행위계산의 대상이 된다면 부동산매매계약서 및 약정서가 OOO에게 증여 과세의 빌미를 제공할 뿐이었다. 당시 OOO은 물론 청구인도 기준시가로 양도소득세를 신고‧납부하는 제도하에 있었으므로 만약 청구인이 2006.12.31. 이전에 양도하였다면 부당행위계산의 여지가 전혀 없었는바, 2004년에 수용된 경상남도 OOO 2006년에 양도한 OOO, 같은 리 1253-1, 같은 리 산302-1이 여기에 해당되고, 2007.1.1. 이후 실지거래가액 과세제도로 전환되는 것을 미리 예측하여 사전에 작성할 수 있었던 것도 아니었으며 단지 청구인과 OOO과의 채권·채무관계를 청산하는 목적으로만 작성하였으므로 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 본래 채무액을 당해 자산의 실지거래가액으로 보아야하는 것(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결, 국심2007서3966, 2008.4.25., 같은 뜻임)임에 비추어 청구인이 대여한 금액을 실지거래가액으로 보아 쟁점토지 등의 취득가액으로 하는 것이 타당하다. (다) 청구인이 OOO에게 자금을 대여한 상황이 IMF라는 국가 경제적 위기상황 하에서 영세기업의 존립을 위한 것으로 가족간에 부득이 대여할 수 밖에 없었고 결국 기업의 파산으로 청구인이 대여금 보존을 위해 어쩔 수 없이 선택한 상황이었다는 점을 고려하면, 그리고 이와 같은 상황에서 특수관계인이라는 이유로 불이익을 주는 것은 “동일한 것은 동일하게 다른 것은 다르게”라는 실질과세의 원칙 및 조세평등주의에 비추어 보아도 납득하기 어렵다. (라) 마지막으로 OOO, OOO은 모두 사업에 실패하여 모든 자산이 경매로 처분되는 등 청구인과 더불어 모두 경제적으로 큰 위기에 봉착하여 있습니다. 이러한 상황하에서 예측하지 못한 양도소득세 부담까지 지우게 됨으로 더 이상 추락할 수 없는 지경으로 흘러가고 있는바, 부당행위계산 규정의 취지 등에 비추어 청구인이 대물변제로 취득한 자산의 실지거래가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.
(1) 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액을 당해 자산의 실지거래가액(취득가액)으로 보아야 한다는 판례 등은 특수관계가 없는 제3자간의 거래에 대한 것으로 이 건 특수관계자간의 거래에는 적용하기 어렵다. (가) 청구인은 쟁점토지 일대 대규모 국가산업단지가 조성되고 있었고, 사업추진 상황에 따라 실거래가액이 등락을 거듭하는 부동산의 지가 상승요인이 있었으며, 그와 관련된 다수의 인근 지번 부동산 거래내역을 증빙으로 단순히 기준시가를 시가로 보아 부당행위계산 규정을 적용한 것이 불합리하다는 주장이나, 청 구인이 제시한 인근 유사부동산의 거래내역은 취득 당시(2000.6.23.) 와 동떨어진 2008년에 대한 것으로 신뢰성이 떨어지며, 당시 쟁점토지 일대 대규모 국가산업단지가 조성되어 실지 부동산의 거래가액이 등락을 거듭하였다는 주장 또한 청구인이 제시한 증빙(개별공시지가 내역)을 보면 2010년 산업단지 계획 승인 후인 2011년 급상승한 것이고, 취득당시인 2000년부터 2010년까지는 특별한 등락없이 일정한 상승을 유지한 것으로 취득 당시 지가가 급등락하였다는 청구인의 주장은 사실과 다른 것으로 보인다. (나) 또한, 청구인은 부동산매매계약서 사본을 근거로 OOO외 2필지를 2006.9.25. 청구인이 OOO원에 특수관계자가 아닌 제3자 이OOO에게 양도하여, 6년만에 취득 당시 기준시가 대비 약 42배 정도의 차익을 얻는 등 당시 실거래가액이 등락을 거듭하였다고 주장하나, 매매계약서상 OOO 토지 51,243㎡는 당초 같은 리 산302-1에서 2004.12.2. 분할되어 지목이 임야가 아닌 과수원으로 변경된 것에 따른 지가 상승으로 2000년의 지가 급등락과는 아무 관련이 없는 것으로 보인다.
(2) 누락토지의 가액이 쟁점토지의 취득가액에 포함되어야 한다는 증빙이 명확히 제시되지 않았으므로 이를 취득가액에 포함하기 어렵다. (가) 청구인은 누락토지도 대여금에 대한 변제로 취득한 것이므로 그 가액을 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서 및 약정서를 살펴보면, 대물변제금액 OOO원에 대하여 OOO이 이전할 토지 등의 표시와 면적, 각각의 토지별 금액이 명확히 제시되어 있다. 따라서 청구인이 동 매매계약서 및 약정서에서 누락된 2필지의 누락토지 가액을 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하려면 매매계약서상 쟁점토지들 각각의 토지별 금액이 달라져야 하는 것이므로 위 누락토지를 포함하여 쟁점토지 등 각 토지별 취득금액을 명확히 청구인이 제시하여야 할 것으로 보인다. (나) 청구인은 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우 본래 채무액이 당해 자산의 실지거래가액으로서 불특정 다수인사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 “시가”라고 주장하고 있으나, 상증법 제60조에 따르면 “시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”으로 규정하고 있는바, 이 건 청구인과 동생인 특수관계인과의 대물변제 거래에 있어 쟁점토지의 기준시가는 OOO원으로 약 20배에 해당되고 이러한 거래는 특수관계인간의 거래이기에 가능한 것으로 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 이루어 질 수 있는 일반적인 거래”라고 볼 수 없으므로 상증법에서 규정한 “시가”에 해당하지 않는 특수관계인과의 통상적인 “대가”에 해당되는 것이다. 따라서 처분청이 상증법 제60조에 의거 청구인과 특수관계인 동생과의 거래 물건과 관련하여 평가기간 이내에 매매·감정·수용·공매 또는 경매와 같은 매매가액이 존재하지 않아, 상증법 제61조를 준용한 “시가”에 해당되는 가액을 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 소득세 법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
(2) 소 득세법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 제101조에서 "특수관계인"이란 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다. 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다. (3) 국세기본법 시행령 제1조의2(특수관계인의 범위) ① 법 제2조 제20호가목에서 "혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "친족관계"라 한다)를 말한다.
1. 6촌 이내의 혈족
2. 4촌 이내의 인척
3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
(4) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)
(1) 처 분청이 제출한 심리자료 등에는 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2016.3.16. 및 2016.3.29. 쟁점토지를 경매에 의해 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 않았고, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 무신고한 것에 대하여 양도가액을 경락가액인 OOO원으로, 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 2017.1.17. 청구인에게 아래와 같이 양도소득세를 결정·고지하였다. (단위: 천원) (나) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 결정하였고 토지별 공시지가 및 환산가액은 아래와 같다. (단위: 원) (다) OOO(원고)은 청구인의 동생 OOO(피고)이 경상남도 OOO 임야를 청구인(피고)에게 증여한 계약이 OOO의 채무초과로 인한 강제집행을 면탈하기 위한 사해행위로서 취소되어야 한다며 소송(서울지방법원 2000가합 33077 구상금)을 제기하여 패소하였는바, 동 소송 판결서의 판단내용은 아래와 같다. (라) 청구인의 동생 OOO은 쟁점토지의 양도에 대하여 2000.6.20. 기준시가로 양도소득세를 신고하였으며 2001.3.4. 및 2001.4.29. 각각 신고한 내용에 따라 결정(신고시인)되었다. (마) 쟁점토지의 취득 및 양도시 기준시가 및 거래가액은 아래와 같다. (단위: 천원) (바) 청구인은 2000.6.23. 청구인의 동생 OOO과 체결한 부동산 매매 계약서 및 약정서, 사해행위취소소송(서울지방법원 2000가합 33077 구상금) 판결서, 안정국가산업단지 개발자료, 배당표, OOO의 임차계약서 등을 제출하였다. (사) 처분청은 상증법 제61조(제1항 제1호에서는 토지를 개별공시지가에 따라 평가한다고 규정)를 준용한 “시가”에 해당되는 가액을 취득가액으로 본다고 하면서, 쟁점토지의 양도소득금액 계산시에는 환산가액(OOO원)을 취득가액으로 하였는바, 동 환산가액은 개별공시지가에 의한 평가액(OOO원)과 거의 차이가 없는 것으로 나타난다(OOO원 차이).
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 산업단지지구 지정 등으로 지가가 급등하였던 시기에 쟁점토지를 대물변제로 취득하였는바, 취득 당시의 채무액을 취득가액(실지거래가액)으로 보아야 하고 누락토지도 대물변제로 취득한 것이므로 함께 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나, 청구인은 쟁점토지를 특수관계자인 동생 OOO으로부터 취득하였는바, 소득세법제101조 및 같은 법 시행령 제167조의 부당행위계산부인 규정에 따라 상증법 제60조, 제61조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항을 적용하면 청구인과 OOO의 거래가액은 당시 기준시가의 20배 정도라 서 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래하는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(시가)으로 보기는 어렵고, 취득일 전후 각 3월의 기간 중 발생한 매매사례가액, 감정가액 또는 수용가액 등도 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액 산정시 소득세법제101조 및 같은 법 시행령 제167조 등에 따라 기준시가를 시가로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.