쟁점부동산의 양도가액이 얼마인지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2014.7.10. 경기도 OOO 소재 공장용지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 주식회사 OOO(이하 “양수인”이라 한다)에 양도하고 2014.9.30. 양도가액 OOO원으로 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. 처분청은 2016.10.4.～2016.11.12. 청구인이 대표이사로 있는 주식회사 OOO의 법인통합조사 시 청구인의 2014년 귀속 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 부동산 등기부등본 상 거래가액 및 양도계약서를 통해 쟁점부동산의 실제 양도가액이 OOO원인 것으로 보아 2017.3.9. 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.5.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2014.6.17. 쟁점부동산의 양도와 관련하여 양수인과 양도가액 OOO원에 계약금 없이 일시불로 대환처리하는 조건으로 양 도계약서(이하 “계약서①”이라 한다)를 작성하였으며 2014.7.10. OOO원이 입금되어 청구인이 대표로 있는 OOO의 대출을 상환하였다. 처분청에서 양도소득세의 과세근거로 한 양도가액 OOO원의 양도계약서는 양수인의 실경영자인 OOO가 은행에서 대출을 받기 위해 양도가액을 OOO원으로 계약서 (이하 “계약서②” 라 한다) 를 작성하여 은행에 제출 하였다가 은행 측이 계약금을 자체 자금으로 지불해야 대출이 가능하다고 하여 계약금 OOO원을 지불한 것처럼 다시 계약서(이하 “계약서③” 이라 한다) 를 작성하여 은행에 제출한 것으로 OOO가 만든 막도장을 사용하여 작성한 허위 계약서인 반면, 계약서①은 청구인의 인감도장과 인감증명서를 OOO에게 주고 신고한 본인 자필 계약서이다. 또한 청구인은 양수인과 하청계약을 체결하였으나 양수인이 자금조달이 어려워 사업운영에 차질이 있고 은행이자도 지급하지 못하고 있으며 제품의 납품도 불가능하다는 사실을 알게 되었고, 쟁점부동산이 제3자에게 양도되거나 경매가 진행되어 쟁점부동산에 있는 OOO의 전세보증금 OOO원을 보장받기 어려울 것이 염려되어 이를 막기 위해 OOO로부터 받아서 가지고 있던 허위계약서인 계약서③으로 쟁점부동산에 대해 계약해제로 인한 소유권이전등기 말소청구권 가처분을 설정하였을 뿐으로 계약서③은 실계약서가 아니다. 따라서 처분청에서 청구인이 직접 작성한 것도 아닌 허위계약서 상의 양도가액을 근거로 양도소득세를 고지한 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 매매가액을 OOO원으로 하는 매매계약서가 청구인 모르게 OOO에 의하여 작성되었다고 주장하나, 청구인은 OOO원의 계약서를 인지하고 매수인에게 내용증명으로 잔금 지급을 통지하였고, 이를 근거로 부동산처분금지 가처분신청 및 가처분결정이 이루어졌으며, 또한 매수인도 가처분결정에 대한 반론이 없었고 공장 용지 및 건물 가액을 OOO원으로 장부에 계상하고 OOO의 외상매출금과 상계한 점이 확인된다. 이러한 일련의 행위와 함께 매매가액을 OOO원으로 하는 계약서②․③에 약정내용, 잔금 상환 방식 등이 상세하게 기재되어 있고, 장부에 반영이 된 점 등이 확인되므로 계약서①보다 더 신빙성이 있고 진실된 계약서로 보여진다. 따라서 등기부등본에 기재된 OOO원을 실제거래가액으로 보아 양도소득세를 고지 한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원인지 여부
• 나. 관련 법률 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 2014.6.17. 쟁점부동산을 양수인에게 양도하는 매매계약을 체결하고 2014.9.30. 양도가액 OOO원으로 양도소득세 예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 대표로 있는 OOO에 대하여 2016.10.4.부터 2016.11.12.까지 법인통합조사를 진행하면서 청구인의 2014년 귀속 양도 소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 등기부등본(양도가액 OOO원으로 기재됨) 및 확보한 매매계약서 상 양도가액인 OOO원을 실지거래가액으로 보아청구인에게 양도소득세를 부과하 였다. (나) 쟁점부동산과 관련한 매매계약서는 총 3종류로 계약서①은 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 계약서이고, 계약서②와 계약서③은 사본 형태로 청구인이 세무조사시 처분청에 직접 제출한 것으로 계약서①․②․③ 모두 쌍방합의 계약서(중개인 없음)이며, 청구인은 계약서②․③은 양수인 측 OOO가 더 많은 대출을 받기 위해 청구인의 도장을 제작하여 임의로 작성한 계약서이며 이 계약서를 작성한 것을 추후에 알게 되었다고 주장한다. 계약서①의 경우: 청구인의 인감도장이 찍혀있으며, 양도가액 OOO원을 계약금, 중도금 없이 2014.7.10. 전액 지불하고 특약사항으로 양수인의 대출이 일어남과 동시에 전액을 대환처리 하도록 되어 있다. 계약서②의 경우: 양도가액은 OOO원으로 계약금, 중도금이 없고 특약사항으로 OOO원은 금융기관 대환처리하고 잔금 OOO원은 7월말까지 원재료매입처 OOO에 지불하고 나머지는 8월말까지 지불한다고 되어 있다. 계약서③의 경우: 양도가액 OOO원으로 되어 있고, 잔금일은 2014.7.8.이며 특약사항으로 잔금 중 OOO원을 대환처리하기로 되어 있다. (다) 청구인이 제출한 통장내역을 살펴보면 OOO의 통장으로 2 014.7.10. OOO원이 ‘유통입금 대출대전’으로 입금되었다가 당일에 ‘유통출금’으로 동일금액이 청구인의 통장으로 출금되었고, 청구인이 다시 OOO의 통장으로 동일금액을 입금하여 OOO의 대출금 상환에 사용되었으며, 그 외 쟁점부동산의 양도와 관련한 금융거래는 확인되지 않는다. (라) 쟁점부동산의 등기부등본을 살펴보면, 토지는 1996.7.30. 청구인 명의로 취득하고 건물은 2000.9.1. 주식회사 OOO) 명의로 취득하여 2010.3.8. 청구인 명의로 이전한 후 2014.7.10. 양수인에게 매매를 원인으로 소유권 이전됨과 동시에 채무자가 주식회사 OOO의 근저당권설정이 말소되고 채무자를 주식회사 OOO의 근저당권이 새로 설정되었으며, 2015.12.29. 수원지방법원에서 청구인을 채권자로 하여 처분금지 가처분이 결정되었고, 2016.6.10. 채권자 OOO으로 인한 임의경매개시결정으로 경매가 개시되어 2017.6.1. 주식회사 OOO에 매각되었다. (마) 쟁점부동산 중 토지는 1,622㎡이고 건물은 총 3층으로 건축물대장상 1층은 공장 511.68㎡, 식당 84.42㎡, 창고 25.9㎡ 총 622㎡이고, 2층은 사무실 77㎡, 3층은 기숙사 77㎡로 되어있다. (바) 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기신청, 근저당권말소등기신청과 부동산처분금지 가처분 신청 시 법원에 제출된 계약서는 계약서③이다. (사) 청구인은 쟁점부동산의 총 매매대금 OOO원을 2015.12.11.까지 지급하지 않을 경우 매매계약을 해제하고 소유권이전등기말소청구소송을 진행할 것을 주 내용으로 하는 내용증명을 2015.12.3. 양수인에게 발송하였으며, 수원지방법원에 계약서③을 근거로 부동산 처분금지 가처분신청을 하여 2015.12.29. 쟁점부동산에 대해 계약해제로 인한 소유권이전등기 말소청구권을 피보전권리로 하여 부동산처분금지 가처분이 결정이 된바 있다. (아) 양수인의 2014년 및 2015년 사업연도 재무제표를 살펴보면, 양수인은 2014년에 쟁점부동산을 OOO원으로 계상하고 상대계정으로 장기차입금 OOO원을 계상하였으며, 2015년에 미지급금 OOO원을 OOO 관련 외상매출금과 상계처리한 것으로 나타난다. (자) 양수인은 장부상 2014.6.16. OOO원을 장기차입금으로 계상하였으며 2014.7.10. OOO원을 대출받아 대출일 당일에 OOO원을 OOO에게 지급하고 잔여액 OOO원 중 양수인의 다른 계좌에 OOO원을 입금하였고 나머지 OOO원의 지급처는 확인되지 않는다. (차) 청구인이 양수인의 실경영자라고 주장하는 OOO의 관련 사업내역은 다음과 같으며, OOO 주식회사는 OOO의 거래처였고, OOO 는 청구인이 대표로 있는 OOO에서 2000년부터 2 004년까지 5년 동안 직원으로 근무하였으며, OOO에서 2000년부터 2004년 까지 5년 동안 총 OOO원의 급여를 지급받은 것으로 신고되어 있다.

(2) 청구인이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인은 실거래가 변경 목적으로 화성시청에 신고하기 위하여 부동산거래계약 해제등 신고서를 작성한 사실이 있다고 주장하면서 부동산거래계약 해제 등 신고서 사본을 제출하였다. (나) 중고기계 매매계약서(2014.12.1.) 사본에는 양도자가 OOO, 양도물건이 OOO원으로 되어 있고, 물품공급계약서(2015.6.1.) 사본에는 발주자가 OOO, 공급물품이: OOO로 기재되어 있다. (다) OOO 확인서에는 다음과 같이 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산의 양수인은 OOO으로부터 쟁점부동산을 담보로 OOO원을 지급하였는바, 쟁점부동산의 실지 양도가액이 OOO원이었다면 쟁점부동산을 담보로 OOO원)의 대출실행이 어려웠을 것으로 보이고, 청구인의 쟁점부동산 양도와 관련된 등기부등본상 거래가 액은 OOO원으로 기재되어 있으며, 양수인의 2014년도 재무제표에 쟁점부동산의 가액은 OOO원으로 계상되어 있고, 청구인은 쟁점부동산의 총 매매대금 OOO원을 2015.12.11.까지 지급하지 않을 경우 매매계약을 해제하고 소유권이전 등기말소청구소송을 진행할 것을 주 내용으로 하는 내용증명을 2 015.12.3. 양수인에게 발송한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 보이므로, 그 양도가액을 OOO원으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.