쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1999.9.4. OOO으로부터 OOO과 OOO 사이에 체결된 OOO 이주민택지 분양계약을 승계하여 2004.10.21. 쟁점토지를 취득하고, 그 지상에 건물 697.28㎡(근린생활시설, 쟁점토지와 합하여 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 신축한 후 2015.3.31. 이 건 부동산을 양도하고, 양도가액은 실지거래가액인 OOO으로, 취득가액은 환산가액인 OOO으로 하여 양도차익을 산정해서 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. OOO은 처분청에 대하여 종합감사를 실시한 결과, OOO로부터 확인한 쟁점토지의 분양가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하도록 감사지적을 하였고, 처분청은 쟁점토지의 분양가액 OOO원, 청구인이 OOO에게 분양권에 대한 대가로 지급하였다는 OOO 등을 합한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 2017.3.20. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.5.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법제97조 제1항 및 제114조 제7항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 한다고 규정하고 있는바, 다음과 같은 이유로 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없고, 쟁점토지의 매매사례가액 및 감정가액 또한 없으므로 환산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하는 것이 타당하다. 첫째, 청구인은 분양가액OOO 보다 많은 프리미엄OOO을 원주민인 OOO에게 지불하고 쟁점토지를 취득하였으나, 분양권을 취득할 당시OOO원을 현금 인출한 통장기록만 존재할 뿐 그 대금이 OOO에게 전달되었다는 구체적인 증빙이 존재하지 않고, 당초 과세전적부심사 당시 청구인이 주장하였던 프리미엄 OOO원은 기억에 의존한 추측상의 금액일 뿐이다. 둘째, 쟁점토지를 매입하면서 약 OOO원 상당의 중개수수료를 부담하였으나 이 또한 증빙이 존재하지 않고, 쟁점토지의 취득가액에는 취득세 및 등록세가 반영되었는지도 불분명하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 취득 당시 쟁점토지의 실지거래가액이 객관적으로 확인되지 아니하므로 환산가액을 취득가액으로 하여 달라고 주장하나, 청구인이 OOO로부터 쟁점토지를 OOO원에 분양받은 것으로 확인되고, 또한 프리미엄 OOO원을 OOO에게 지급하였다고 주장하여 과세전적부심사 당시 이를 인정하였는바, 쟁점토지의 취득가액을 소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 하여 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) OOO과 OOO 사이에 1999.7.30. 작성된 이주택지 분양계약서에 의하면, OOO은 이주민택지인 쟁점토지를 분양대금 OOO원에 취득하기로 하는 분양계약을 체결한 것으로 확인되고, 청구인과 OOO 사이에 1999.9.4. 작성된 ‘이주택지 명의변경 인정서’에 의하면, OOO는 위 분양계약의 명의가 OOO에서 청구인으로 변경된 것을 인정한 것으로 나타나며, 청구인이 쟁점토지의 분양가액 OOO원을 OOO에 지급하고 취득한 사실에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) OOO이 처분청에 회신한 공문(취득가액 및 취등록세 등 부과내역 회신)에 의하면, 쟁점토지의 과세표준은 OOO원이고 그에 대한 등록세 OOO원이 부과된 것으로 확인된다. 청구인은 위 등록세가 취득가액에 반영되었는지가 불분명하다는 주장이나, 처분청의 세무공무원은 우리 원의 조사담당자와의 유선통화에서 동 금액을 필요경비에 반영하여 양도소득금액을 산정하였다고 진술하고 있고, 처분청의 이 건 양도소득세 결정결의서를 보면, 처분청이 인정한 필요경비는 OOO원으로 나타난다.

(3) 청구인이 이 건 과세전적부심사 당시 제출한 쟁점토지를 중개하였다는 OOO의 확인서 및 쟁점토지의 분양권 취득 전 청구인의 계좌 거래내역을 보면, OOO 등은 OOO이 청구인에게 OOO원의 프리미엄을 받고 분양권을 매도한 것으로 기억한다는 내용이 나타나고, 1996.6.27. 및 1996.8.1. OOO원이 청구인의 계좌에서 현금으로 인출된 것으로 확인되며, 이 건 과세전적부심사에서 이러한 부분이 인정되어 처분청은 OOO원을 분양권대가로 보아 쟁점토지의 취득가액에 반영하였다.

(4) 국세청 전산자료에 의하면, OOO은 1990.7.1.부터 1998.3.31.까지 OOO에서 부동산중개업을 영위한 것으로, OOO은 2002.2.14.부터 2003.12.30.까지 OOO에서 부동산매매업을 영위한 것으로 확인된다.

(5) 청구인은 OOO 등에게 쟁점토지의 분양권 중개대가로 약 OOO원을 지급한 것으로 기억하고 있으나, 구체적인 증빙(영수증, 금융거래내역 등)이 없어 이를 입증할 수 없다고 주장한다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 분양권대가의 가액이 분명하지 않을 뿐만 아니라 동 금액이 전수분양자에게 지급되었는지가 객관적으로 확인되지 않고, 위 분양권의 취득에 따른 중개수수료를 얼마 지급하였는지가 불분명하기 때문에 쟁점토지의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 주장하나, 청구인은 과세전적부심사 당시 분양권대가로 OOO원을 지급하였다고 주장하면서 중개인들의 확인서 및 청구인의 계좌 거래내역을 제출하였고, 동 주장이 인정되어 쟁점토지의 취득가액에 반영되었으며, 제출된 위 증명서류에 의하면 청구인이 쟁점토지의 분양권을 취득하기 위하여 OOO원을 지출한 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점토지의 분양대금 OOO원을 지급한 사실이 객관적으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지거래가액의 중요한 부분이 확인되는 경우에 해당한다 할 것인바, 쟁점토지의 취득가액을 소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 하여 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.