쟁점부동산 매매계약서에 사업의 포괄양도에 관한 내용이 나타나지 않고 부가가치세액이 명시된 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도는 재화의 공급에 해당되는 것으로 보이므로 처분청이 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄양도에 해당되는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있음
쟁점부동산 매매계약서에 사업의 포괄양도에 관한 내용이 나타나지 않고 부가가치세액이 명시된 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도는 재화의 공급에 해당되는 것으로 보이므로 처분청이 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄양도에 해당되는 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있음
OOO세무서장이 2017.3.27. 청구인에게 한 2016년 제1기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점부동산 거래는 그 사업에 관련한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시킨 것이 아니고, 사업의 승계에 영향을 미치는 권리, 구체적으로 유동자산 및 영업권 등이 승계되지 아니한 거래이므로 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도에 해당하지 아니한다. 국세청 예규OOO에 따르면 사업장에 관한 모든 물적 시설물, 영업권, 인적 구성원을 포함한 권리․의무를 포괄적으로 승계시키면서 사업의 승계에 영향을 미치지 않는 외상매출금 등 일부 자산․부채를 제외한 경우에는 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되나, 부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산과 임대보증금을 승계시키더라도 그 밖의 자산과 부채 및 영업권을 승계시키지 아니하며, 당해 사업에 관련된 종업원을 제외한 경우, 부동산임대업의 관리 운영에 관련된 모든 채무를 제외한 경우에는 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당되지 아니한다. 부동산임대업을 영위함에 있어 임차인의 사업부진 등의 사유로 임대기간이 경과한 임대료의 미수금액이 증가할 경우 임대사업자는 임차인에 대한 독촉, 계약해지, 보증금 상계, 명도소송 등 미수임대료의 회수노력을 하며, 그 부동산의 매매에도 부정적인 영향을 미치는 등 사업에 중대한 영향을 미치게 된다. 따라서 쟁점부동산의 임대사업과 관련한 임대료 미수액은 양도인의 사업 및 그 승계에 중대한 영향을 미치는 권리라고 할 수 있다. 청구인은 쟁점부동산을 매수하면서 쟁점부동산 임대료 미수액을 승계하지 아니하였고, 쟁점부동산 양도인이 매매일 이후 임차인에 대한 임대료 미수액의 회수절차를 진행하고 있다. 또한, 통상적으로 사업양도의 경우 자산, 부채의 평가와 영업권(대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등) 등을 평가하고 매매대금에 반영하는데, 쟁점부동산의 매매계약서에는 토지 및 건물에 대한 거래금액만 기재되어 있을 뿐, 부동산임대사업과 관련된 자산․부채나 영업권 등의 평가나 이전에 관한 규정이 없다.
(2) 쟁점부동산 거래는 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜 경영주체만 바뀌면서 그 사업의 동질성이 유지되는 거래에 해당하지 아니한다. 쟁점부동산 양도인은 상호저축은행으로 상호저축은행법 제18조의2 제1항 제2호 등에 따르면 저축은행은 업무용 부동산 외의 부동산을 취득할 수 없으나, 채권회수 목적으로 담보권 실행을 통한 취득이 예외적으로 허용되며, 저축은행은 업무용 부동산 외의 부동산 취득 후 단시일 내에 매각하도록 규정하고 있다. 또한, 업무용 부동산 외의 부동산이 취득일부터 5년이 경과하도록 매각되지 않을 경우 저축은행은 한국자산관리공사에 매각을 위임하도록 규정하고 있다. 쟁점부동산 양도인은 쟁점부동산을 채권회수를 위한 담보권 실행을 통하여 취득하였고, 매각을 추진하였으나 매각이 이루어지지 않아 5년의 보유기간이 경과한 2014년 10월 한국자산관리공사에 매각을 위임하였다. 또한 양도인은 쟁점부동산을 취득하여 비업무용 자산으로 계상한 후 별도의 감가상각을 하지 아니하였다. 판례OOO 및 부가가치세 집행기준 10-23-2에 따르면, 부동산매매업자가 건물을 신축한 후 일시적으로 임대하다가 이를 타인에게 양도하였다 하더라고 그 양도가 부동산매매업자로서의 사업활동의 일환으로 이루어진 경우에는 부동산매매업자의 재고재화의 양도로 사업의 포괄양도에 해당하지 않는 것으로 판시 및 규정하고 있는바, 쟁점부동산 양도인이 쟁점부동산의 보유 기간 동안 부동산임대사업자로 등록을 하고 부동산임대사업을 하면서 관련 부가가치세를 납부하였다고 하더라도, 임대행위는 채권회수활동의 일환으로 행한 것이어서, 쟁점부동산의 양도는 쟁점부동산 양도인이 비업무용 부동산을 공급한 것에 불과할 뿐, 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄양도로 보기 어렵다. 또한, 청구인이 비록 쟁점부동산의 임차인과 임대보증금을 승계하였다고 하더라도 쟁점부동산 양도인이 채권회수의 일환으로 매각 노력을 하면서 유지 및 관리비용을 회수하고 차후 매각의 가능성을 높이고자 일시적으로 부동산임대업을 수행하였던 것에 반해, 청구인은 쟁점부동산의 임대를 통한 임대수입의 발생 및 가치상승을 기대하여 계속적․반복적으로 부동산임대업을 수행하는 것인바, 실질적으로 사업의 동질성이 그대로 유지된다고 볼 수 없다.
(3) 부가가치세법이 사업양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 규정한 것은 양수자의 불필요한 자금 압박과 과세관청의 행정적 부담을 줄이기 위한 것이고, 양도자의 부가가치세 신고․납부여부에 따라 양수자의 매입세액 공제 여부가 결정되는 불합리한 점을 해소하기 위한 것이다. 청구인은 건물분 부가가치세를 거래대가에 포함하여 지급한 후 세금계산서를 발급받았고, 쟁점부동산 양도인은 동 부가가치세를 처분청에 신고․납부하였으며, 청구인은 처분청의 환급 심사를 통하여 정당하게 동 부가가치세를 환급받았다. 그러나 처분청은 임차인과 임대보증금이 승계된 것 이외에 쟁점부동산 매매거래를 사업양도로 판단할 어떠한 근거도 제시하지 못하고 있어 청구인의 재산권을 부당하게 침해하고 있다.
(1) 청구인이 쟁점부동산 양수일을 전후하여 동일 장소, 동일한 전세보증금 및 월세금액 등으로 동일한 임차인과의 임대차관계를 계속 유지하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 이 건은 사업의 동질성이 유지되고 있다. 매매계약서상 미승계한 자산인 임차인에 대한 임대료 미수액 OOO원은 물적 자산인 건물에 귀속된 자산이 아니고 경영주체인 양도인에게 귀속된 것이므로 승계되지 아니하는 것이 당연하고 2개월 상당의 미수임대료가 임대사업관리 및 운영에 중대한 영향을 미치는 자산이라고 볼 수도 없다.
(2) 쟁점부동산 양도인은 부동산임대업으로 사업자등록을 하였고 5년 이상의 부가가치세 신고를 한 이상 저축은행과 독립하여 상기 사업장에서 부동산임대업을 영위한 것으로 볼 수 있다. 한편, 법인세법 시행규칙 제26조 제5항 제11호 에 따르면 쟁점부동산은 오히려 업무용 자산으로 볼 수 있고, 부가가치세 논의시 쟁점부동산이 법인세법상 업무용 자산인지 여부와 별도로 개별 사업장별로 사업의 양도를 판단하는 것이 타당한바, 해당 사업장은 쟁점부동산 양도인의 주업종인 금융업과는 별개인 독립적인 것으로 볼 수 있기 때문에 업무용 자산여부 및 감가상각여부에 대한 주장은 이유가 없다. 그리고 쟁점부동산이 부동산매매업의 일환인 자산의 매각이라는 청구주장과 관련하여, 쟁점부동산을 취득한 후 청구인에게 양도하기까지 부동산임대업에 공하였으므로 쟁점부동산 양도인이 당초부터 수익을 목적으로 계속적․반복적으로 부동산을 취득하고 양도한 부동산매매업자라고도 볼 수 없다.
(3) 부가가치세법상 특정거래가 사업의 포괄양도에 해당하는 경우에는 납세자가 부가가치세를 거래징수하지 아니하는 방법과 양수자가 양도자를 대리하여 신고․납부한 후 양수자가 매입세액을 공제받는 방법 중 선택할 수 있도록 허용하였는바, 청구인이 쟁점부동산 매매 당시 사업양도에 해당되는지 여부를 알기 어려웠다 하더라도 대리신고․납부라는 방법을 선택할 수 있는 상황에서 청구인이 법규정의 합목적성을 주장하는 것은 당초 행위의 정당성을 주장하기 위한 것으로 밖에 볼 수 없다. 또한 당초 처분은 조세법률주의상 엄격해석의 원칙에도 부합하므로 청구인의 재산권이 부당하게 침해되었다고 볼 수 없다.
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산 양도인은 2009.6.10. 쟁점부동산을 취득하였고, 같은 날 쟁점부동산 소재지인 ‘OOO’ 등을 사업장 소재지로 하여 부동산임대업을 개업하였으며, 2016.12.16. 폐업하였다. 한편, 쟁점부동산 양도인은 쟁점부동산(501호) 외에 2015.1.1.부터 2015.3.31.까지 같은 건물 401, 402, 601호를, 2016.4.1.부터 2016.6.30.까지 같은 건물 601호, 801호를 임대하였다. (나) 한국자산관리공사는 2014.10.1. 쟁점부동산 양도인으로부터 쟁점부동산의 매각을 위임받았으나, 6차례에 걸쳐 취소된 후, 쟁점부동산 양도인이 직접 청구인에게 쟁점부동산을 직접 매각하였다. 한편, 청구인이 ‘쟁점부동산 양도인의 쟁점부동산 취득 내역’이라고 제출한 자료에는 쟁점부동산 중 OOO 및 대지가 비업무용 자산으로 기재되어 있다. (다) 쟁점부동산 양도인과 청구인 사이의 쟁점부동산 매매계약서 중 매매대금 및 임대차계약의 승계 부분은 아래와 같고, 동 매매계약서에는 ‘사업 양도’와 같은 표현이나 영업권 평가 및 양도 관련 내역은 나타나지 아니한다. 한편, 쟁점부동산 양도인은 2016.7.19. 쟁점부동산 임차인이 미납한 2016.3.1.부터 2016.5.3.까지의 임대료 및 부가가치세 합계 OOO원을 자신에게 지급할 것을 쟁점부동산 임차인에게 촉구하였다. OOO (라) 쟁점부동산 양도 관련 세금계산서에는 쟁점부동산 양도인 및 청구인의 업태/종목이 부동산임대업으로 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄 양도에 해당된다는 의견이다. 그러나, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산과 관련된 임대차계약(청구인의 임대인의 지위)은 쟁점부동산 양수에 따라 법령 등에 의하여 승계되는 것인 점, 쟁점부동산 매매계약서에는 사업의 포괄 양도에 관한 내용이 나타나지 않고 부가가치세액이 명시된 점, 사업 양도의 경우에는 일반적으로 자산·부채의 평가와 영업권(대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등)의 평가 등이 매우 중요한 요소로 작용하는데OOO, 이 건은 쟁점부동산 양도인이 영위하던 임대사업과 관련된 자산·부채 또는 영업권의 평가가 있었다거나 사업상의 비밀·경영조직 등 사실관계의 이전이 있었다고 볼만한 사정이 보이지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 양도는 재화의 공급에 해당되는 것으로 보이므로 처분청이 이를 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄 양도에 해당되는 것으로 보아 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 부가가치세법 제10조[재화 공급의 특례] ⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. (2) 부가가치세법 시행령 제23조[재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도] 법 제10조 제8항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것 (3) 부가가치세법 시행규칙 제16조[사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등의 범위] 영 제23조 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 구분에 따른 자산을 말한다.
1. 사업양도자가 법인인 경우: 법인세법 시행령 제49조 제1항 에 따른 자산
(4) 법인세법 제27조[업무와 관련 없는 비용의 손금불산입] 내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.
1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액 (5) 법인세법 시행령 제49조[업무와 관련이 없는 자산의 범위 등] ① 법 제27조 제1호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 자산을 말한다.
1. 다음 각 목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다. (6) 법인세법 시행규칙 제26조[업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위] ⑤ 영 제49조 제1항 제1호 각 목 외의 부분 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다.
11. 저당권의 실행 기타 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 부동산으로서 취득일부터 5년이 경과되지 아니한 부동산
(7) 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등) ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
(8) 상호저축은행법(2001.3.28. 법률 제6429호로 개정된 것) 제18조의2[금지업무] 상호저축은행은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
2. 업무용 부동산외의 부동산의 소유. 다만, 담보권의 실행으로 인하여 취득하는 경우를 제외한다.
(9) 유입물건 관리 및 처분 규정(저축은행중앙회 표준규정, 2017년 4월 기준) 제13조[처분촉진] 유입물건은 취득한 날로부터 매각에 착수하여 단시일내에 그 처분을 종료하여야 한다. 제33조[매각위임] 취득한 유입물건 중 법인세법 시행규칙 제26조 제5항 제11호 에서 정한 기간까지 매매계약이 체결되지 아니한 자산은 한국자산관리공사에 매각위임한다. 다만, 소송의 계속, 도시계획저촉 등의 사유로 매각이 곤란한 자산은 동 사유진행 기간을 위 기간에 산입하지 아니한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.