쟁점부동산에 대한 임대차계약 해지 통고서를 보냄으로써 동 계약은 해지되어 종료되었고, 임대차계약이 종료된 다음 날부터 임차인이 쟁점부동산 중 일부를 무단 점유하여 차임 상당액의 부당이득을 얻은 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 부동산임대용역의 공급대가로 보아 청구인에게 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있음
쟁점부동산에 대한 임대차계약 해지 통고서를 보냄으로써 동 계약은 해지되어 종료되었고, 임대차계약이 종료된 다음 날부터 임차인이 쟁점부동산 중 일부를 무단 점유하여 차임 상당액의 부당이득을 얻은 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 부동산임대용역의 공급대가로 보아 청구인에게 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있음
OOO장이 2017.4.10. 청구인에게 한 2016년 제1기분 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁점금액은 쟁점부동산의 매매계약 이행 중 발생한 손해에 대한 배상금에 해당한다. (가) 쟁점부동산에 대한 매도인의 매매 사기 쟁점부동산의 실질적 소유주인 OOO는 2003.3.19. 청구인과 쟁점부동산을 매매하는 계약과 동시에 쟁점부동산을 임대하는 임대차계약을 맺었고, OOO원의 매매대금 중 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원을 지급하기로 하였다. 청구인은 계약금 OOO원을 현금으로 OOO에게 지급하였고, 매매계약과 동시에 체결한 임대차계약에 따라 중도금 OOO원 중 OOO원은 임차보증금으로 대체하고, OOO원은 2개월치 임차료로 대체하였으며, 잔금 OOO원은 OOO 소유 지분에 대한 법원 경매에서 경락받는 방법으로 OOO원을 납부하는 방식이었으나, OOO가 대표인 OOO에 대한 부동산 경매가 시작되자 OOO는 쟁점부동산에 대한 사용수익을 계속함과 동시에 청구인에게서 OOO원의 현금을 수취하기 위하여 매매 사기를 한 것임이 다음과 같은 이유로 알 수 있다. 첫째, 매매에 의한 부동산 등기가 매매계약이 성립된 지 14년이 지난 지금까지 완료되지 않았고, 2006년 이후 소유권 이전등기가 가능했던 2층 부분도 2016년에 이르러서야 등기가 되었으며, 제3자 소유지분 등은 현재까지도 이전되지 않고 있다. 둘째, 쟁점부동산 매매계약서에 의하면 OOO가 보유한 지분 경매시 청구인이 경락받아야 하는데, 매매계약을 위반하여 OOO의 아들인 OOO이 낙찰받았고, 이로 인하여 매매계약에 대한 중대한 하자가 발생하여 10년간 소송이 진행되었으며, 청구인은 부동산 임대사업 또는 부동산 매매 등을 통한 정상적인 수익을 얻지 못한 채 현재에 이르게 되었다. 셋째, 청구인은 매매계약과 동시에 체결한 임대차계약에 의한 월 임차료를 한 번도 직접 지급받은 적이 없고, 매도인은 당초 월 OOO원의 임차료를 약속하였으나, 중도금에서 상계된 2개월치 OOO원을 제외하면 임대차계약에 의한 임차료를 지급한 적이 없다. 매도인은 쟁점부동산의 매매계약 및 임대차계약을 성사시켜 OOO원의 매매계약금을 수취하고, 계약이 성사되자 바로 OOO원으로 임차료 인하를 청구인에게 일방적으로 통보하였으며, 매매계약 이행이 완료되지 않은 청구인은 매도인에게 협조를 구해야 하므로 어쩔 수 없이 OOO원만 수취하면서 2006년 2월까지 매매계약이행을 기다릴 수밖에 없었다. 또한 월 OOO원의 성격은 매매계약의 지연에 따른 보상금의 성격일 뿐 임대차계약에 의한 임차료라 할 수 없고, 공급대가 월 OOO원은 계약금 OOO원에 대한 연 11.4%의 이자율에 불과하다. OOO는 실질적으로 소유한 OOO의 건물지분이 강제경매가 진행되고 있었고, 부동산매매계약 시점에 OOO원이라는 큰 돈을 수취할 수 있었으며, 매매계약 이후 본인이 쟁점부동산을 계속하여 사용수익이 가능하였던바, 이로 인해 OOO는 사업에 필요한 지하층 목욕탕 및 2층 여관 등을 2006년 OOO의 아들 OOO의 명의로 경매를 통하여 다시 취득하였다. 또한, OOO는 매매계약 이후에도 매도인은 건물 전체를 사용하면서 직접 사업을 영위하지 않는 부분은 계약 이전과 동일하게 임차인들로부터 임차료를 수취하는 등 2006년 3월까지 실제로 소유권에 기한 권리를 행사하였는바, 쟁점부동산 매매계약과 동시에 체결한 임대차계약은 매매사기를 위한 도구일 뿐 실질적인 임대차 계약이 아니었다. 넷째, OOO는 쟁점부동산의 강제집행을 면탈하였다는 등의 혐의로 기소되어 유죄 형사판결OOO을 선고 받는 등 매매계약을 의도적으로 이행하지 않았음이 판결을 통해 확인되었다. 위 형사판결서는 2013년까지 등기이전되지 않고 있는 건물에 대하여 매매계약을 취소하고, 그 정산금액을 OOO 측으로부터 돌려받고자 하는 소송으로서, 매매계약이 취소되었으니 OOO원의 정산금을 OOO 측이 청구인에게 지급하라는 승소판결이다. 2006년 불법점유가 시작된 시점에서 보면 매도인의 행위를 원인으로 한 매매계약의 중대한 하자가 발생하였고, 매도인이 임대차계약 종료를 통고한 상황에서 청구인은 매매계약 취소를 염두에 두고 소송을 진행하였다. 따라서 2006년 3월부터 계속된 매도인의 불법점유로 인하여 청구인이 법원판결을 통해 지급받은 부당이득 반환금은 손실보상의 성격의 손해배상금이며, 부동산임대소득으로 볼 수 없다. (나) 쟁점부동산 매매에 대한 분쟁은 합의로 종결되었다. 정산금 소송 이후에도 쟁점부동산 매매에 대한 10년간 소송은 계속 되었고, 쌍방이 재산상의 손실을 많이 보고 있었으며, 소유권 분쟁으로 쟁점부동산에 대한 매매 또는 사용이 원활하지 않아 청구인과 매도인 측의 실질적 소유주인 OOO는 10여년의 소송을 해결하는 합의서를 작성하고 공증받았다. 그 내용은 쟁점부동산 매도시 50대 50 비율로 매도금액을 배분한다는 합의로 그동안 법적으로(또는 판결로) 명확히 해결되지 않는 중도금 및 잔금 문제를 해결하기 위해 쌍방이 각 50%씩 지분을 갖고 있다는 것을 인정한 것이고, 이후 청구인은 비로소 쟁점부동산에 대한 임대사업자등록을 하는 등 정상적인 사용수익이 가능하게 되었다.
(2) 계약 또는 법적 원인에 의한 용역의 제공에 해당되지 않는다. 앞선 사실관계 및 민법에 따라서 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인의 경우 통고한 후 1개월이면 효력이 발생하는 것이고, 상대방의 동의가 필요없는 단독행위로 법률의 효력이 발생하는 것이다. 이는 임대차계약과 같이 상대방 있는 법률행위로 청약과 승낙이라는 계약에 의해 법률효과가 나타나는 것이 아니라, 임차인 일방의 해지 통고 후 1개월이면 효력이 발생하는 것이므로 통지일인 2006.2.13.부터 1개월 후인 2006.3.13. 효력이 발생하는 것이며, 임차인이 2006.3.19. 효력이 발생하도록 통지하였으므로 2006.3.19. 임대차 계약은 종료된 것이다. 2006.3.19. 이후의 점유상황은 전 임대인과 전 임차인의 관계일 뿐만 아니라 양 당사자는 쟁점부동산의 매수인과 매도인의 관계로서 소유권 및 완료되지 않은 매매계약에 대한 소송과정 중 발생한 상황인바, 이는 임대차계약에 의한 점유 또는 사용이라 할 수 없으므로 부가가치세법제4조 및 제11조에서 규정하는 계약상, 법률상 원인에 의해 부동산 임대 용역을 공급한 것이 아니며, 쟁점금액은 쟁점부동산에 대한 매매계약이 이행되는 과정에서 일방적인 점유에 의해 발생한 손해배상에 대한 부당이득금 반환금으로서 2015년에 수취한 것에 불과하다.
(3) 부당이득반환금은 기회상실에 대한 손해배상의 성격이다. (가) 쟁점부동산의 당초 임대차계약은 보증금 OOO원, 월임차료 OOO원으로 계약한 사실로 보아 쟁점부동산의 정상적인 임대료 수입은 월 OOO원이고, 이는 투자금액이 OOO원, 연간 수입이 OOO원(공급가액으로 환산)이면 연간 약 21%의 수익에 해당하여 충분히 가능한 수입금액이었으나, OOO의 불법점유 및 등기이전지연 등으로 정당한 임대수입을 올리지 못하게 되어 청구인의 손실에 대한 최소한의 보상을 부당이득반환금 소송을 통해 수취한 것이다. (나) 처분청의 의견대로 쟁점금액을 부동산 임대수익으로 본다면 부당이득 반환금을 월 OOO원으로 계산할 것이 아니라, 최초의 계약과 일방적인 임차료 인하를 반영한다 하더라도 재건축아파트가 입주한 2008년 6월부터는 월 OOO원으로 계산하여 OOO원을 임대수입으로 보고 부당이득 반환금이 청구되어야 하나, 판결은 매매계약의 지연이자 성격의 월 OOO원 기준으로 부당이득 반환금을 산정하였던바, 이는 불법점유로 인한 손실에 대한 최소한의 배상을 판결한 것이라 할 수 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산에 대하여 추가로 투자할 여력이 충분하였고, 언제든지 월 OOO원 이상의 임대수익을 얻을 기회가 있었으나, 쟁점부동산의 소유권 관련 분쟁으로 인하여 그 기회를 잃게 되었으며, 소송의 윤곽이 승소로 기우는 2015년 경에야 비로소 청구인의 주민등록번호로 시설투자OOO를 할 수 있었다. 이러한 것을 보면 청구인은 시설투자로 추가적인 임대료 수입 또는 건물의 양도소득을 얻을 수 있었음에도 기회를 상실하여 재산상의 손실이 있었다. (라) 청구인은 쟁점부동산 관련 소송 및 전 임차인의 불법점유에 따라 각종 질병으로 고통받게 되었고, 그 스트레스로 인하여 OOO을 앓게 되었는바, 건강 악화 및 정신적 고통에 대한 손해배상이 부당이득 반환금이라 할 수 있다. 따라서 위와 같이 부당이득 반환금은 손해배상금으로 볼 수 있고, 손해배상 성격의 부당이득 반환금은 부동산 임대소득에 해당되지 않는다는 다수의 심판례(조심 2016중788, 2016.5.16. 등)에 따라 부가가치세 과세대상에 해당되지 않는다.
(3) 처분청의 신의성실의무 위반 2003년부터 2006년 3월까지 쟁점부동산의 임대소득은 2009년 과세되었으나, 2006년 3월부터 2008년 12월까지에 대하여 고지결정이 없었고, 임대사업자 직권등록도 없었으므로 처분청은 청구인을 계속된 임대사업자로 판단하지 않았다. (가) 청구인은 2003년부터 2006년 3월까지 쟁점부동산 소유권에 대한 문제로 사업자등록이 어려워 신고․납부를 할 수 없었고, 2009년 처분청에서 약 OOO원의 부가가치세 및 종합소득세를 결정․고지할 당시 부동산 임대계약에 의한 임대소득이 아닌 매매계약에 따른 지연이자 성격이었음에도 청구인은 이를 수긍하고 성실히 납부하였다. (나) 2009년 고지결정 당시 본 쟁점사안 즉, 쟁점부동산의 명도 및 등기가 이행되지 않고 있고, 매도인 OOO의 점유 및 사용이 계속 중이었으나, 처분청은 2003년부터 2006년 3월까지의 임대료만을 과세하였고, 2006년 3월부터 2008년 말까지의 임대사업에 대한 과세가 없었으며, 심지어 임대사업자에 대한 사업자등록 직권등록 처분도 없었다. (다) 청구인은 2015년부터 2016년까지 쟁점소득이 발생하는 상가건물에 대하여 시설보수 공사를 진행하면서 세금계산서 발행을 주민등록번호로 발행받아 공사를 진행하였고, 이것은 2006년부터 2013년까지의 부당이득반환금에 대하여 임대수입으로 전혀 예상하지 못한 결과이며, 부가가치세 세액공제를 받지 못한 불이익을 감수한 것이다. 처분청이 2009년 당시 임대사업으로 판단하였다면 청구인이 부담할 부가가치세 및 종합소득세액이 훨씬 줄어들었을 것이고, 2015년부터 발생한 시설보수공사에 대한 부가가치세액 OOO원도 매입세액 공제가 가능했을 것이나, 청구인이 법원의 판결에 의해 손해배상금을 받은 후에야 처분청에서 다시 부동산 임대사업으로 판단한 것은 신의성실의 원칙에 어긋나는 것이다.
(1) 청구인이 2013.11.20. OOO을 피고인으로 하여 쟁점부동산에 대한 부당이득금 반환 소송을 제기하여 승소한 판결서OOO에 의하면, 임대차계약은 2006.3.19. 해지되어 종료되었다 할 것이고, OOO이 쟁점부동산을 계속 점유 사용해 왔는바, OOO이 청구인을 피고인으로 하여 제기한 임차보증금반환 소송OOO 및 반소인 건물명도 소송OOO에서 2013.10.30. OOO의 청구를 기각하는 판결에 따라 차임상당의 부당이득금을 OOO원이라고 하였다.
(2) 또한 OOO 판결서OOO에 의하면, 부당이득반환의 대상이 되는 차임 상당액은 OOO이 점유하여 사용하고 있는 부분과 기간에 해당하는 부분으로서 2006.3.20.∼2013.10.16. 기간 동안 점유사용한 면적의 차임은 2003.5.14. 이후부터 구두 합의한 월세 OOO원을 기준으로 계산한 OOO원으로서, 임대차 종료 이전인 2006.1.14.∼2006.3.19. 차임상당액 OOO원의 합계 OOO원을 임대차보증금에서 공제함이 상당하다고 판결하였다.
(3) 이에 따라 처분청은 임대차계약에 관한 쟁송에 대한 판결․화해 등으로 인하여 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료 상당액(지연이자 기타 손해배상금 포함)은 부동산임대소득 총수입금액에 포함하고, 판결․화해 등이 있었던 날을 수입시기로 한다는 서면질의내용에 따라 본소 소송의 확정일인 대법원 상고기각일 2016.2.18.을 부동산 임대수입 귀속시기로 판단하였다. 따라서, 상기와 같이 부당이득반환금의 산정기준은 임차면적의 차임 상당액으로 산정한바 청구인이 실제로 수령한 배당금과 임대차보증금 상계액인 부당이득반환금을 부동산임대 수입금액으로 보아 부가가치세를 부과한 당초 처분은 정당하다.
(1) 부가가치세법 제11조[용역의 공급] ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것 제16조[용역의 공급시기] ① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.
2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기는 대통령령으로 정한다. (2) 부가가치세법 시행령 제29조[할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기] ② 법 제16조 제2항에 따른 용역의 공급시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 역무의 제공이 완료되는 때 또는 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 없는 경우: 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때
4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우
(3) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제15조[신의·성실] 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.
(4) 민법 제635조[기간의 약정 없는 임대차의 해지통고] ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일 제741조[부당이득의 내용] 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
(1) 쟁점부동산의 매매계약서 및 임대차계약서, 임대차 관련 주요 변경 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 매매계약서 (나) 쟁점부동산의 임대차계약서 (다) OOO은 2006.8.19. 청구인에게 통고서를 보냈고, 통고서에는 임대차계약의 내용이 OOO의 요구로 인해 계약일부터 2개월 후에 월임대료가 OOO원으로 변경되었다는 내용이 포함되어 있다. (라) 이에 앞서 OOO은 2006.2.13. 청구인에게 ‘임대차 계약 해제 통고서’를 보냈고, 통고서에는 OOO이 OOO 상가 1층 약 300평을 임차하여 영업하였으나 2006.3.19. 영업을 종료하고자 하니, 임차보증금 중 2개월치 OOO원은 반환해 달라는 내용이 나타난다.
(2) 쟁점부동산 중 OOO 보유 지분 경매 내역은 다음과 같다. 쟁점부동산 매매계약시 OOO 소유의 부동산 지분이 경매될 때 경매금액으로 잔금 OOO원을 지불하는 것으로 계약하였으나, 4층 볼링장의 경우만 2006.4.24. 청구인과 청구인의 배우자 OOO이 계약에 따라 경락OOO받았고, 3층 주차장은 OOO이 쟁점부동산 임대차 계약해제를 통고한 다음 날인 2006.2.14. OOO의 남편 OOO이 경락OOO받았으며, 2층 여관도 2006.4.5. OOO이 경락OOO받은 것으로 확인된다.
(3) OOO은 2009년 청구인을 상대로 OOO에 임차보증금등 반환 소송을 제기OOO하였고, 2011.11.30. 제1심 판결에서 OOO의 주장이 일부 인정되어 청구인(피고)이 OOO(원고)에게 OOO원을 지급하라는 판결이 선고되었으나, 이에 대해 OOO과 청구인은 모두 항소를 제기OOO하였고, 2013.10.30. 항소심 판결에서 OOO이 청구인에게 쟁점부동산과 부당이득액 OOO원 등을 반환하라는 취지로 선고되었으며, 2016.2.18. 상고기각OOO으로 위 판결이 확정되었다. (가) 위 OOO의 판결서OOO에 나타난 이 사건 관련 주요 판시내용은 다음과 같다. (나) 위 판결서에 나타난 부당이득금의 계산근거는 다음과 같다.
(4) 청구인과 OOO가 쟁점부동산과 관련된 모든 분쟁을 해결하고자 2016.5.11. 합의서를 작성하여 공증OOO을 받았고, 그 내용은 다음과 같다.
(5) 청구인의 쟁점부동산 관련 사업자등록 내역을 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산 중 OOO 소유의 4층을 2006.4.24. 배우자 OOO과 함께 경락받아 부동산 임대업 사업자등록을 하였고, 이후 2016.5.2. 개업일자로 하여 쟁점부동산에 대한 부동산 임대업 사업자등록을 한 것으로 확인된다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부가가치세법상 사업자가 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것은 용역의 공급으로서 부가가치세가 과세되는 것이나, 임대차계약상의 원인 으로 볼 수 있는 특별한 사정이 없다면, 법원의 판결에 따라 지급받 는 부당이득금은 부가가치세법에 의한 계약상 또는 법률상의 원인에 의한 용역의 공급에 해당하지 아니하여 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이라 할 것(조심 2016중788, 2016.5.16. 같은 뜻임)인바, OOO 판결서OOO에 의하면, OOO이 2006.2.13. 청구인에게 쟁점부동산에 대한 임대차계약 해지 통고서를 보냄으로써 동 계약은 2006.3.19. 해지되어 종료되었고, 임대차계약이 종료된 다음 날인 2006.3.20.부터 OOO이 쟁점부동산 중 일부를 무단 점유하여 차임 상당액의 부당이득을 얻었으므로 부당이득반환의 대상이 된다고 판시하고 있는 점, 위 소송결과에 따라 지급받은 부당이득금을 월임차료 상당액으로 산정한 것은 자기자산을 이용하여 소득을 획득할 기회를 상실한 데 대한 손실보상 성격의 부당이득금을 산정하는 데 있어 기회비용을 산정한 것에 불과한 점, 청구인은 매도인으로부터 쟁점부동산을 매수하기로 하였으나, 매매계약을 체결한 후 14년 이상 경과한 시점까지도 온전하게 소유권을 취득하지 못한 채 매도인과 쟁점부동산에 대한 소유권 및 부당이득금반환청구 소송 등을 이어왔으므로 청구인이 위 민사소송의 결과로 수령한 쟁점금액은 그동안 쟁점부동산의 소유권 행사를 하지 못해 발생한 손해에 대한 배상금으로 보이는 점 등에 비추어 부가가치세법상 용역의 공급대가에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점금액을 부동산임대용역의 공급대가로 보아 청구인에게 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.