쟁점토지 위에 배나무 등의 지장물이 남아 있지 아니하여 그 수량 및 가액을 실제 확인하기는 곤란한 점, 청구인도 이를 확정할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지는 아니한 점, 처분청이 위성사진을 보고 배나무 수량을 확인하여 000주를 인정한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점토지 위에 배나무 등의 지장물이 남아 있지 아니하여 그 수량 및 가액을 실제 확인하기는 곤란한 점, 청구인도 이를 확정할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지는 아니한 점, 처분청이 위성사진을 보고 배나무 수량을 확인하여 000주를 인정한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 배나무 등 지장물의 양도가액인 쟁점금액은 작물재배업(과수원)을 운영하면서 발생한 것으로 양도소득세가 비과세되는 것일 뿐만 아니라 거래당사자 간 합의에 따라 적정하게 산정된 가액임에도 쟁점금액이 쟁점토지 양도가액에 포함된다고 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. (가) 소득세법은 양도소득금액 계산시 자산의 양도가액을 그 자산 양도 당시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는 것이며, 계약서 등 처분문서가 진정하게 성립한 것으로 인정되는 이상 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 내용대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다. (나) 청구인은 쟁점토지를 양도하면서 양도가액을 OOO원으로 하고 지장물 보상에 대하여는 별도의 계약으로 그 보상가액을 OOO원(쟁점금액)으로 하여 계약서를 작성하였는바, 각 매매계약서는 청구인과 양수인 간에 정당하게 성립하였고 처분청은 계약서 기재 내용에 대하여 분명한 반증을 제기하지 못하므로 원칙적으로 매매계약서에 기재된 내용대로 토지의 양도가액은 OOO원으로 인정되어야 한다. (다) 처분청은 쟁점토지를 포함한 전체 양도가액에서 지장물 보상가액이 37.5%로 지나치게 과다하여 거래가액이 적정하지 아니하다는 의견이나, 양수인이 동일한 목적으로 근시일 내에 양수한 인접토지의 매매가액은 평당 OOO원인바, 처분청 의견과 같이 쟁점금액을 쟁점토지 양도가액에 포함하여 산정하면 평당 약 OOO원으로서 오히려 시가에 부합하지 아니한다. (라) 처분청은 지장물 매매가액과 관련하여 배나무의 가액이 임의로 산정되었다고 하나, 청구인은 배나무 간격(4m×4m=16㎡)을 고려하고 수령 10년의 배나무 660주에 대한 향후 30년 간의 예상 수입을 고려하여 그 가치를 OOO원으로 산정하였으므로 쟁점금액은 적정하다.
(2) 조세심판원은 재조사결정에서 처분청은 쟁점토지 지상의 배나무, 영농창고 등의 지장물 내역과 그 가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하라고 하였으나, 처분청은 재조사결정의 기속력에 위반하여 당초처분이 정당하다고 재조사결과통지를 하였으므로 이는 위법․부당하다.
(2) 쟁점토지 위에 배나무 217주가 식재되어 있는 사실이 인정되므로 OOO원)을 양도가액에서 차감하여 과세표준 및 세액을 경정하였다. (가) 재조사결정, 쟁점토지 현장사진 등을 보면 양도 당시 배나무가 식재된 사실은 확인되나, 청구인은 과수목의 시가 및 수량에 대한 근거자료를 제출하지 못하였고, 양수인도 별도 평가 없이 지장물을 인수한 후 과수목 등을 따로 판매하지 않고 폐기처분한 것으로 확인되었다. (나) 과수목은 양도소득세 과세대상이 아니나, 지장물 중 창고는 양도소득세 과세대상으므로 창고의 가액을 차감할 수는 없다. (다) 항공사진을 확대하여 육안으로 과수목의 식재수량을 217주로 확인하고, OOO 수목보상평가 자료집의 자료에 의해 1주당 수목가액 평균액을 아래 <표4>와 같이 OOO원으로 하여 배나무 가액을 OOO원으로 산정하고 이를 양도가액에서 차감하여 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 감액경정하였다.
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 농업(작물재배업은 제외한다. 이하 같다)․임업 및 어업에서 발생하는 소득 제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.
(1) 청구인이 당초처분에 불복하여 2016.2.4. 제기한 심판청구에 대하여 우리 원이 2016.11.10. 한 재조사결정(조심 2016중630)의 결정서에는 아래와 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점토지가 과수원으로 운영되었고 쟁점토지 위에 배나무 및 배나무 재배시설이 있었다고 하면서 OOO의 배 출하내역, 쟁점토지의 위성사진 등을 제출하였는바, 쟁점토지의 위성사진에 의하면 쟁점토지 중앙에 창고 등의 영농시설물로 보이는 건축물이 보이고 주변에는 나무가 식재되어 있는 모습이 나타난다. (나) 청구인은 쟁점토지와 그 지상에 식립된 배나무 및 지장물에 대하여 각각 별도의 계약서를 작성하고 대가를 수령한 것이라고 하면서 “부동산매매계약서” 및 “지장물매매계약서”를 제출하였는바, “부동산매매계약서”에는 매매목적물이 쟁점토지이고 이를 OOO원에 매매한다는 내용이 기재되어 있으며, “지장물매매계약서”에는 매매목적물이 쟁점토지 지상의 배나무 및 영농시설 등 지상물 일체이고 이를 OOO원에 매매한다는 내용이 각각 기재되어 있다. (다) 처분청은 청구인과 양수인이 당시 과수원 전체를 평당 OOO원에 매매하는 계약을 체결하였으나 양도소득세 회피를 위하여 쟁점금액을 지장물 양도가액으로 기재한 계약서를 작성한 것이라고 하면서 청구인이 양수인을 상대로 부동산가압류를 신청하여 2015.8.24. 인용결정된 사건(수원지방법원 평택지원 2015카단1601)의 “부동산가압류신청서”와 “토지 및 지장물 매매계약서”를 제출하였는바, “부동산가압류신청서”에는 청구인이 “양수인은 평당 OOO원에 매매하는 이 사건 계약을 평당 OOO원의 수목 및 지장물 매매계약서로 분리하여 작성하면 지장물에 대한 매매는 양도소득세가 부과되지 아니한다고 하면서 청구인을 설득하였다”, “매매당사자의 의사는 토지 따로 지장물 따로 매매한다는 의사는 아니며, 과수원 전체를 평당 OOO원에 매매한다는 의사로서 매매계약을 체결하였다”라고 주장하는 내용이 기재되어 있고, “토지 및 지장물 매매계약서”에는 쟁점토지의 매매대금이 OOO원, 특약사항으로 “매도인의 토지매매시 토지가격은 평당 OOO원으로 한다”, “지장물에 대하여 양도소득세는 매수인이 책임진다”라는 내용이 각각 기재되어 있다. (라) 처분청은 매수인인 양수인의 쟁점토지 및 과수목 취득일이 속한 과세연도의 법인세 신고내역을 확인한바, 과수목의 매출액으로 확인될 만한 금액이 매출액 등 계정에 기재된 사실이 없는 등 과수목의 가치가 없는 것으로 보는 것이 타당하다고 하면서 양수인의 “법인세 과세표준 및 세액신고서”, “계정별원장” 등을 제출하였다. (마) 처분청이 조사과정에서 감정평가사로부터 회신받은 수령별 배나무 감정가액은 다음 <표5>와 같다. (바) 청구인의 대리인은 조세심판관회의에 출석하여 쟁점토지 지상의 배나무가 위성사진에 나타나는 약 300주임을 시인하고, 식재된 배나무 중 보유기간이 제일 짧은 것은 10년이라는 취지로 의견을 진술하였다.
(2) 처분청은 항공사진을 확인하여 쟁점토지 위의 배나무를 217주(1주당 평균 OOO원을 양도가액에서 차감하여 양도소득세를 경정하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액을 쟁점토지의 양도가액에서 제외하여야 하고 처분청의 재조사결과통지가 위법하다고 주장하나, 재조사결정과 같은 이유로 쟁점금액 전액을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 점, 쟁점토지 위에 배나무 등의 지장물이 남아 있지 아니하여 그 수량 및 가액을 실제 확인하기는 곤란한 점, 청구인도 이를 확정할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지는 아니한 점, 처분청이 위성사진을 보고 배나무 수량을 확인하여 217주를 인정한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.