쟁점아파트의 양도일 현재 쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 배우자인 OOO이 2006.5.13. 취득한 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2012.1.19. 및 2015.2.4. 두 차례에 걸쳐 증여받아 2015.10.27. OOO원에 양도한 후 1세대 1주택 비과세에 해당한다 하여 2015년 귀속 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 2016.10.19.부터 2016.11.7.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 소유한 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 양도일 현재 주택으로 사용된 사실을 확인하고 1세대 1주택 비과세 규정을 부인하여 2016.12.27. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점오피스텔을 취득하여 2008.12.9.을 개업일로 하여 부동산임대업자로 사업자등록한 사실이 있고, 전체 임대기간 중 약 3년 동안은 임차인 OOO이 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록한 후 어학원을 운영하였다. 또한 임대차계약서상에도 쟁점오피스텔의 용도를 업무용으로 기재하여 주거용으로 사용할 수 없음을 명확히 하였고, 쟁점오피스텔을 주소지로 한 임차인들의 전출입신고 내역이 확인되지 아니하며, 재산세 역시 주택이 아닌 일반건축물로서 부과되고 있는 쟁점오피스텔은 건축물대장상 면적이 22.94㎡에 불과하여 사실상 한 세대가 거주하기에는 협소하여 주택으로 보기 어렵다. 따라서 쟁점오피스텔은 사실상 영세 소기업을 대상으로 한 업무시설로서 주거공간과 사업공간이 분리되어 있지 아니하여 주거에 적합하지 아니하고, 언제든 주거의 목적으로 사용할 수 있다 하여 주택으로 볼 수는 없으므로, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 사용한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점오피스텔을 사무용 시설로 분양받아 부동산임대업으로 사업자등록하였고, 임차인과의 임대차계약시 계약서상 사무용으로 특약하였으며, 임차인들의 주민등록등본상 쟁점오피스텔을 주소지로 한 전입신고 사실이 없다 하여 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 그 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 본다 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임)인바, 청구인이 쟁점오피스텔 임대에 대하여 2010년 제1기～2015년 제2기 과세기간 동안 부가가치세를 신고․납부한 것으로 나타나나, 청구인이 2010년 제1기에 OOO학원에 발급한 매출세금계산서에 의하면, 동 어학원은 쟁점오피스텔이 아닌 OOO호를 사업장으로 하고 있는 것으로 확인되고, 쟁점오피스텔을 2014.10.24.부터 2015.10.23.까지 임차한 OOO은 쟁점오피스텔에 전세권설정등기를 하고 인근 OOO에의 출퇴근 편의를 위하여 매주 월요일부터 금요일까지 상시 거주하였다고 진술하였으며, OOO의 주민등록상 주소지인 OOO를 현장방문하여 확인한 바에 따르면 OOO이 동 주소지에서 실제 거주하지 아니한 것으로 나타나므로, 처분청이 양도일 현재 쟁점오피스텔이 사실상 주택으로 사용된 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도일 현재 쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(각 호 생략)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 등기부등본을 보면, 청구인의 배우자인 OOO이 2006.5.13. 쟁점아파트를 취득한 후 2012.1.19. 및 2015.2.3. 두 차례에 걸쳐 그 지분 2분의 1씩을 청구인에게 각각 증여하였고 청구인은 2015.9.25. 이를 OOO에게 OOO원에 양도한 것으로 나타나며, 쟁점오피스텔의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2008.12.9. 쟁점오피스텔을 매매를 원인으로 OOO원에 취득한 것으로 등재되어 있다.

(2) 청구주장 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 임차인과 체결한 임대차계약서상 특약사항에는 ‘임차인은 임대인이 주거로 오인될 조치(전입신고)를 취하지 않기로 한다’는 내용 등이 기재되어 있고, 각 계약서의 주요 내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점오피스텔 임대차계약 체결내역 (나) 쟁점오피스텔의 건축물대장에 의하면 용도는 오피스텔, 전유부분의 면적은 22.94㎡인 것으로 각 등재되어 있고, 청구인은 쟁점오피스텔은 면적이 협소하여 실질적으로 한 세대가 거주하기는 어렵다고 주장한다. (다) 그 밖에 청구인은 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 부동산임대업을 영위하는 것으로 사업자등록한 후 2010년 제1기 과세기간부터 부가가치세 등을 신고․납부하였고, 전체임대기간 중 약 3년 동안은 어학원을 영위한 임차인 OOO에게 세금계산서를 발행한 사실이 있으며, 쟁점오피스텔은 일반건축물로서 재산세가 부과되고 있고 임차인이 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입신고한 사실이 없는 등 쟁점오피스텔을 실제 업무용으로 사용하였다고 주장하며 사업자등록증명원, 납세사실증명원 및 지방세 세목별 과세증명원 등을 제시하고 있다.

(3) 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청 국세통합전산망에 의하면 확인되는 청구인의 사업자등록 현황은 아래 <표2>와 같고, 임차인이 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록한 이력은 없는 것으로 나타나며, 2014.10.24.～2015.10.23. 기간 동안 쟁점오피스텔을 임차한 OOO은 임차기간 동안 OOO 주식회사에서 근로소득이 발생한 것으로 신고되어 있다. <표2> 청구인의 사업자등록 현황 (나) 쟁점오피스텔의 등기부등본에 의하면 임차인 OOO이 2014.10.24. 쟁점오피스텔에 대하여 2014.10.24.～2015.10.23.을 존속기간으로 하는 전세권설정등기를 경료한 것으로 나타난다. (다) 처분청은 OOO의 주민등록등(초)본 상에 OOO이 2015.12.16.～2016.12.18. 기간 동안 OOO을 주소로 하여 전입신고가 되어 있어 동 주소지를 탐문한 결과, OOO은 전입신고만 되어 있고 실제 작은 아버지 세대가 거주하고 있는 것으로 조사되었다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 양도일 현재 쟁점오피스텔을 주택이 아닌 업무용으로 사용하였으므로 처분청이 쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 2014.10.24.부터 양도일 직전인 2015.10.23.까지 쟁점오피스텔을 임차한 OOO의 주민등록등(초)본에 의하면, OOO은 임차기간 동안 OOO 등에 전입신고가 되어 있으나 처분청이 동 주소지를 현장방문하여 탐문한 결과, 전입신고만 하고 실제 거주하지 아니한 것으로 조사되었고 OOO도 출퇴근상 편의를 위하여 매주 월요일부터 금요일까지 쟁점오피스텔에서 거주하였다고 진술한 점, 처분청 국세통합전산망에 따르면 청구인은 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 부동산임대업으로 사업자를 등록하였으나 임차인이 사업자등록한 사실은 없는 것으로 나타나는 점, 청구인은 2009년 8월～2010년 8월 기간 동안 쟁점오피스텔을 OOO에게 업무용으로 임대하고 세금계산서를 발급하여 주었다고 주장하나, OOO은 쟁점오피스텔이 아닌 다른 사업장 소재지에서 어학원을 운영하고 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 사용한 것으로 봄이 타당하다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.