쟁점토지의 양도계약서에 타인에게 보상하기로 한 소나무의 가액이 매매가액에 포함되어 있는지 여부가 불분명한 만큼 이를 양도차익에서 차감하기는 어려우며 개량 및 형질변경 비용과 관련된 공사계약서상 공사장소가 쟁점토지가 아닌 점, 중개수수료 또한 쟁점토지에 대한 것인지 여부가 불분명한 점 등에 비추어 필요경비로 공제하기 어려움.
쟁점토지의 양도계약서에 타인에게 보상하기로 한 소나무의 가액이 매매가액에 포함되어 있는지 여부가 불분명한 만큼 이를 양도차익에서 차감하기는 어려우며 개량 및 형질변경 비용과 관련된 공사계약서상 공사장소가 쟁점토지가 아닌 점, 중개수수료 또한 쟁점토지에 대한 것인지 여부가 불분명한 점 등에 비추어 필요경비로 공제하기 어려움.
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점토지에 변OOO과 함께 공동으로 소나무를 육림하여 수익을 분배하기로 하였던바, 쟁점토지 양도시 변OOO에게 보상하기로 한 OOO을 양도차익 산정시 차감하여야 한다. (가) 청구인은 2009년에 쟁점토지 일부와 인천광역시 OOO 토지를 제공하고 변OOO은 2～3년생 소나무 묘목 10,500여 주를 제공하여 청구인과 공동재배를 하고, 추후 수목을 팔아 발생한 수익에 대하여 청구인이 60% 변OOO이 40%로 분배하기로 하였다. (나) 청구인은 쟁점토지를 양도하였기에 양도당시 소나무 가액 중 변OOO 지분에 해당하는 금액을 변OOO에게 보상하여야 하고, 변OOO과 “합의이행각서”의 내용과 같이 소나무가액을 1주당 OOO원으로, 수량을 10,000주(쟁점토지 지상 500주, OOO 지상 9,500주)로 하여 보상하기로 합의하였으며 소나무가액은 OOO와 조달청의 가액을 참고로 하였다. (다) 처분청은 매매계약서에 수목의 가액에 관한 내용이 없고, 변OOO에 대한 수목 관련 보상내용이 없어 위 소나무가액을 양도가액에서 차감할 수 없다고 하고 있으나, 매매계약 내용에 쟁점토지들 및 그 지상의 모든 물건을 포함하는 계약으로 소나무가액을 정하여 매매계약을 할 이유는 없었다. 즉, 청구인은 당초 공부상 임야인 쟁점토지들과 공부상 농지인 705-1외 3필지(이하 “쟁점외토지”라 하며, 쟁점토지들과 쟁점외토지를 합하여 “양도토지들”이라 한다)를 매매하기로 하였다가, 매수인측 사정으로 2015년에는 공부상 비농지인 쟁점토지들만 양도하였고 쟁점외토지는 2016년에 양도하게 되었으며, 위와 같이 계약을 변경하면서 변경계약서에서 별도로 정하지 아니하는 것은 당초 계약내용을 유지하는 것으로 하였는바, 당초 계약서의 지상물에 관한 약정(제6조)에는 “계약체결 이후 매도인 및 제3자는 토지 내의 모든 지상물 철거 및 이전, 변형(수목 포함), 건축물의 증축 및 훼손, 변형 등 일체의 행위를 할 수 없다“고 되어 있다. 따라서 청구인은 당초 약정에 의하여 쟁점토지의 소나무를 다른 곳으로 이전하거나 판매하지 못하고 쟁점토지와 함께 양도할 수 밖에 없었던 것인바, 소나무 500주에 해당하는 OOO원(이하 “쟁점소나무가액”이라 한다)은 양도가액에서 차감하여야 한다. 또한, 청구인이 변OOO에게 지급하여야 할 보상비는 약정에 의한 OOO원이며, 합의서상으로는 청구인이 쟁점토지 매매잔금을 받은 후 6개월내에 지급하기로 하였던 것인데, 현재 청구인의 사정으로 변OOO에게 지급하지 못하고 있는 상태로 변OOO은 수차례 전화 독촉을 거쳐 2017.8.20.까지 변제하지 않으면 소송을 제기하겠다는 내용증명을 최근에 보냈다.
(2) 쟁점토지에 호텔을 건축하기 위하여 지출한 토지개량 및 형질변경 비용(약 OOO원)을 양도차익 산정시 차감하여야 한다. (가) 청구인은 2009년 초부터 쟁점토지들과 OOO 토지에서 분할된 다른 토지에 대한 토지개량 및 형질변경과 조경수들을 식재하는 공사를 하면서 OOO원의 공사비 등이 발생하였으므로 이 중 쟁점토지들과 관련한 공사비 등 OOO원을 양도차익 계산시 필요경비로 차감하여야 한다. (나) 쟁점토지에 대한 공사는 2009년 초에 시작하여 항공사진 촬영당시(2009년 11월경)에는 이미 기본적 형태의 공사는 완료되었고, 그 이후에는 토지의 기본형태가 크게 변경되지 않는 공사와 조경수들을 식재하고 관리하는 공사를 하였기 때문에 2009년 이후의 쟁점토지 항공사진에는 토지 형태의 큰 변화는 나타나지 않으나, 2008년과 2009년의 항공사진을 비교해 보면, 경사가 많았던 쟁점토지를 계단식으로 공사 하는 등 큰 변화가 있었음을 알 수 있고 이후에도 크고 작은 공사를 하였는데도 처분청은 이를 인정하지 않았다. (다) 전체 공사형태의 기본틀을 잡을 때는 OOO 등에 도급을 주어 공사를 하였는데 그 도급공사비는 OOO원이 발생하였고, 이 후 세밀한 부분은 도급 외에 청구인이 장비와 인부를 불러 직접 직영으로 공사를 진행하였는데 직영공사비는 OOO원이 발생하였다. (라) 처분청은 공사도급계약서의 공사장소가 청구인이 운영하였던 펜션인 OOO”의 사업장이자 청구인의 주소인 OOO 일원이라고 되어 있고 공사명이 OOO 가족호텔 공사이며, 도급공사비에 대한 매입세금계산서를 OOO 명의로 받아 부가가치세 신고시 고정자산 매입으로 반영을 하였고 2009년과 2010년의 항공사진으로 보아 OOO의 주차장 및 부대시설 공사 등이 이루어졌다고 하여 공사비 지출액 전액을 쟁점토지와 관련된 필요경비로 인정하지 않았다. (마) 그러나, 청구인이 도급공사비에 대한 매입세금계산서를 OOO 명의로 발급받은 것은 수도급인이 모두 세금계산서를 발행하는 사업자여야 한다고 하였기 때문이고, 당시 OOO 등에 대한 개발사업이 한창 진행되던 때로 청구인도 쟁점토지를 OOO과 연계하여 장기적으로 개발할 계획으로 OOO 사업 의 연장선이었기에 OOO 명의로 세금계산서를 받은 것이다. (바) 처분청은 청구인이 제출한 도급계약서와 직영공사비를 입금한 계좌내역에 대한 확인 없이 OOO에 주차장과 부대시설 공사 흔적이 있다고 하면서 청구인의 주장을 인정하지 않았는데, 주차장 및 부대공사비가 OOO원이라는 큰 비용이 발생할 수는 없으며, 관련 공사를 한 수도급인과 직영공사시 송금받은 자들에게 확인을 해보면 알 수 있는 것이다.
(3) 청구인이 중개수수료로 OOO부동산과 박OOO에게 각각 지급한 OOO원을 필요경비로 공제하여야 한다. (가) 청구인은 양도토지들에 대한 매매를 박OOO에게 위임하였고 박OOO은 OOO부동산에 중개를 위탁하여 매매를 진행하였는데, 이러한 사실들은 OOO부동산에서 자신들의 중개수수료를 지급받기 위해 청구인을 채무자로 하여 제기한 서울중앙지방법원 부동산가압류 사건(사건번호 2015카단813339로, 이하 “쟁점가압류”라 한다)의 신청이유와 보정서에 잘 나타나 있다. (나) 처 분청은 OOO부동산의 현금영수증 발행시기가 2016.7.13.인바, 중개수수료가 쟁점토지에 대한 것인지 아니면 2016년에 양도된 쟁점외토지에 대한 것인지 여부가 불분명하고, 박OOO에게 지급한 금액은 청구인과 박OOO간의 금전소비대차 금액이라는 박OOO의 말만 듣고 청구인의 주장을 인정하지 않았으나, 전심 이의신청에 대한 처분청의 결정서를 보면 사건 심리당당자가 OOO부동산 관계자에게 양도토지들을 중개한 사실을 확인하였는데도 OOO부동산에 지급한 수수료가 쟁점토지들과 관계 없다는 처분청 의견은 이해할 수 없다. (다) 처분청 심리담당자는 박OOO이 청구인에게 대여한 OOO원은 청구인으로부터 차용한 것이라고 하였다고 하여 청구인의 주장을 배척하였으나, 그러한 자금을 대여 또는 차용한 사실이 없다. (라) 오히려 쟁점가압류 관련 자료와 같이 박OOO이 청구인의 양도토지들의 양도과정에 관여한 사실을 입증을 하고 있고, 이를 보더라도 청구인이 박OOO에게 지급한 OOO원은 대리비 또는 중개비 명목으로 지급한 것이라고 충분히 추단할 수 있으므로 청구인이 OOO부동산과 박OOO에게 지급한 OOO원 중 쟁점토지들의 중개수수료에 해당하는 부분은 필요경비로 공제하여야 한다.
(4) 청구인이 OOO원에 취득한 OOO 토지가 분할 ․합병을 거쳐 그 중 일부 면적이 쟁점토지로 확정된바, 확인되는 실거래가액으로 취득가액을 결정하여야 한다. (가) 청 구인이 1988.9.5. OOO 토지를 OOO원에 취득 한 후 아래 <표1>과 같이 등록전환 및 수차례의 분할․합병이 있었다. <표1> 쟁점토지들의 이력 (나) 처분청은 취득가액을 실지거래가액으로 하여야 한다는 청구인의 주장을 인정하지 않았는데, 이는 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여야 한다는 소득세법과세원칙에 위배하는 것이며, 취득가액을 환산가액으로 하여 청구인이 주장하는 자본적 지출 및 양도비를 인정하지 않으려고 하는 것이라고 밖에 볼 수 없다.
(5) 쟁점토지 중 일부 면적을 8년 이상 경작하였으므로 이에 대하여 8년 이상 자경농지에 대한 감면규정을 적용하여야 한다. (가) 쟁점토지들은 공부상 임야로 되어 있지만 사실상 임야와 농지가 복합되어 있고 그 중 농지부분은 청구인이 8년 이상 농사를 지은 것인데도, 처분청은 청구인의 사업내역과 근로소득 및 사업소득 내역, 농지원부의 소유농지현황란에 쟁점토지에 대한 내용이 없는 점, 쟁점토지 양도관련 변경계약서에 쟁점토지를 ‘비농지’로 보고 계약을 체결한 사실 등을 감면규정 배제 사유로 들었는바, 이와 관련하여 소득세법상 감면요건 충족 여부를 살펴보면 아래와 같다. (나) 쟁점토지는 청구인의 모친 김OOO으로부터 청구인의 동생 신OOO에게 이전되었다가 1989년에 청구인에게 이전된 것으로, 쟁점토지들 10,579㎡ 중 4,831㎡를 청구인의 모친이 소유할 때부터 양도할 때까지 농지로 사용하였는데, 이는 인천광역시 지도포털에서 제공하는 1989년부터 2014년까지의 항공사진으로도 알 수 있다. (다) 처분청은 청구인이 여러가지 사업을 하였고 소득도 많이 발생하였다고 하는데 청구인은 고액의 소득도 없었을 뿐 아니라 일부 사업소득이 있다 하더라도 OOO원을 넘지 않은 연도가 대부분인데 그러한 기간 모두를 자경한 기간으로 볼 수 없다는 처분청 의견은 부당한 것이다. 청구인이 영위한 사업인 OOO는 모두 청구인이 일부 사업자금만 부담하여 공동사업자 중 1인이 되었던 것으로 청구인은 공동사업의 대표자가 아니었고 경영에 관여하지 않고 출자만 한 것과 다름이 없으며, OOO는 청구인이 거주하는 장소에서 펜션(사업자등록은 가족호텔이라고 하였지만 호텔이 아닌 펜션임)을 하였던 것이기에 청구인이 쟁점토지들을 경작함에 있어 제한을 받는 사업이 아니다. 또한 위 사업들의 전체 사업소득금액이 연 OOO원 이상이 되는 과세연도는 3～4년 밖에 되지 않는바, 자경기간에서 제외하는 기간이 있다 하더라도 나머지 자경으로 인정되는 기간은 8년을 훨씬 초과하고 남음이 있다 할 것이다. (라) 처분청은 농지원부의 소유농지 현황에 쟁점토지에 대한 내용이 없으며 양도계약서에 쟁점토지들을 “비농지”로 보고 계약을 하였으므로 농지가 아니라고 하나, 농지원부는 공부를 기준으로 작성되므로 쟁점토지 중 일부가 실제로 농지로 사용되었음에도 농지원부에 기재되지 않음은 당연한 것이며, 농지원부에 기재되지 않았다고 하여 농지가 아니라고 하는 처분청 주장은 타당하지 않다. 또한, 양도계약서에 “비농지”라고 한 것은 매매당사자간에는 소유권 이전에 관한 사항이 주 관심사였기에 공부상 농지인지 여부는 중요하지 않아, 토지매매시 소유권이전 절차를 원활히 하기 위해 공부를 기준으로 농지와 비농지로 구분을 하기 위한 것이었지 쟁점토지들 전체가 농지가 아니라는 것은 아니므로 쟁점토지들 중 농지에 대한 자경감면을 인정하여야 한다. (마) 처분청은 청구인이 쟁점토지에 변OOO과 2009년에 묘목재배를 하기로 한 사실을 볼 때 쟁점토지 양도일까지 8년이 되지 않았다는 의견이나, 청구인이 쟁점토지를 취득한 것은 1988년으로 취득당시에도 쟁점토지 일부는 농작물을 재배하는 농지였으며, 청구인이 제출한 1989년도 항공사진에도 쟁점토지를 농지로 사용하고 있었다는 것을 확연히 알 수 가 있다.
(1) 청구인이 OOO(주)와 작성한 매매계약서에는 수목 가액에 관하여 별도로 기재된 내용이 없고, 묘목관리인 변OOO에게 수목보상비 명목으로 OOO원을 지급하였다고 하나 금융증빙 없이 묘목재배계약서 및 합의이행각서만 제출하였는바, 청구주장을 인정할 수 없다.
(2) 인천광역시 지도포털을 열람한 바 2008년〜2011년 기간 동안 쟁점토지의 항공사진에 OOO원의 비용을 들여 토목공사가 되었다고 볼 만큼 변화는 보이지 않고, 청구인이 제출한 표준도급계약서에 공사명이 OOO 가족호텔 공사” 등으로 되어 있으며 공사장소도 “OOO 일원”으로 기재된 사실 등으로 보아 2009년〜2011년 기간 동안 쟁점토지에 토목공사가 있었다고 보이지 않는다. 또한 공사금액 전액을 청구인의 사업장인 OOO 가족호텔(13*-03-61***)’의 부가가치세 신고시 고정자산 매입에 반영하였고, OOO 가족호텔의 항공사진을 보면 공사 전(2009년), 후(2010년) 주차장, 호텔건물의 추가증축이 이루어진 점으로 보아 공사비 OOO원은 청구인이 운영하던 OOO 가족호텔의 조경, 증축과 관련된 비용으로 보이므로 이를 쟁점토지와 관련된 필요경비로 인정하기 어렵다.
(3) 청구인이 OOO부동산에 중개수수료 OOO원을 지불하였다는 사실과 관련하여 금융증빙과 함께 중개인 이OOO와 작성한 “인천광역시 OOO 소재 부동산 매매에 대한 중개수수료”라고 되어 있는 합의서를 제출하였으나 대금지급일과 합의서 작성일이 2016년 7월경으로 쟁점토지에 대한 중개수수료인지 여부가 불명확하고, 박OOO에게 지급한 OOO원의 경우 중개수수료라고 주장하고 있으나 증빙으로 제출된 영수증에는 “차용증에 대한 원금 및 이자의 반환”이라고 되어 있어 쟁점토지에 대한 필요경비로 볼 수 없을 뿐만 아니라 실제 지급여부를 확인할 수 있는 금융증빙도 제출하지 않아 청구주장을 인정할 수 없다. 또한, 청구인은 2016년 귀속 양도소득세 신고시에도 상기 OOO원 가량을 경비로 적용하여 이중으로 공제한 사실도 확인된다.
(4) 청구인이 주장하는 필요경비가 인정되지 않은 상태에서 취득가액을 실지거래가액으로 할 경우 처분청이 적용한 환산가액보다 적게 되어 양도차익이 늘어나므로 청구인에게 불리하다.
(5) 청구인은 임야인 쟁점토지에 대하여 자경사실을 입증할 만한 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있고, 쟁점토지 보유기간 중 건설회사에 상시근로자로 근무하여 지속적으로 근로소득이 발생하였으며 2003년부터 불복청구일 현재까지 호텔 및 음식점을 개업하여 고액의 사업소득이 발생하였고, 농지원부의 소유농지현황란에 쟁점토지에 대한 내용이 없으며, 쟁점토지 양도관련 변경계약서를 보면 쟁점토지를 ‘비농지’로 보고 계약을 체결한 것에 비추어 청구인이 8년 이상 쟁점토지를 경작한 것으로 인정하기 어렵다. 또한, 청구인이 2009년 10월경에 묘목제공자 변OOO과 묘목재배계약서를 작성한 사실로 보아 양도시점까지 8년이 되지 않으며, 묘목재배계약서상에 “변OOO이 묘목을 제공하여 이를 당해 묘목장에 식재하기로 하며, 사후 관리에 대한 책임을 지기로 한다”고 되어 있어 2009년 10월 이후 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 투입하여 경작하였다고 볼 여지가 없다. 한편, 쟁점토지는 지목이 임야임에도 자경감면을 주장한 반면 2015년 양도한 쟁점토지 외 농지에 대하여는 8년 자경 감면신청을 하지 않고 있다.
① 쟁점토지에 타인과 공동으로 소나무를 육림하여 수익을 분배하기로 한 이상 동 토지의 양도시 타인에게 보상하기로 한 OOO을 양도차익 산정시 차감하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 개량 및 형질변경 비용으로 사용한 OOO원을 양도차익 산정시 차감하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 쟁점토지의 양도시 중개수수료로 지급한 OOO원을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부
④ 쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아니라 실지거래가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
⑤ 쟁점토지 일부가 8년 이상 자경농지에 해당되므로 감면하여야 한다는 청구주장의 당부
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
(3) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략) (4) 조세특례제한법 시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ⑬ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작"이란 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.
⑭ 제4항ㆍ제6항ㆍ제11항 및 제12항에 따른 경작한 기간 중 해당 피상속인 또는 거주자의 소득세법 제19조 제2항 에 따른 사업소득금액(농업ㆍ임업에서 발생하는 소득, 소득세법 제45조 제2항 에 따른 부동산임대업에서 발생하는 소득과 같은 법 시행령 제9조에 따른 농가부업소득은 제외한다)과 같은 법 제20조 제2항에 따른 총급여액의 합계액이 3천 700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외한다.
(5) 국세기본법 제79조(불고불리, 불이익변경금지) ② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다.
(1) 처 분청이 제출한 심리자료 등에는 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 1988.9.5. OOO번지 토지를 OOO에 취득한 후 <표1>과 같이 등록전환 및 분할 등을 거쳐 쟁점토지들을 2015.5.19. OOO원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 않았고, 처분청은 쟁점토지들의 양도에 대하여 2016.7.18. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다. (나) 청구인은 OOO 토지에 호텔 신축목적으로 토지개량 및 형질변경과 조경수를 식재하기 위해 지출한 공사비 중 쟁점토지와 관련된 공사비는 OOO원이라고 주장하면서 그 증빙으로 표준공사도급계약서를 제출하였는바 그 중 OOO(주)와 체결한 계약서는 아래와 같고, 직영공사비 지급내역서도 함께 제출(2009년〜2011년 합계 OOO원)하였으나, 쟁점토지와 관련하여 지급한 사실을 입증할만한 구체적인 증빙은 제시되지 않은 것으로 나타난다. <민간건설공사 표준도급계약서> (다) 청구인은 중개수수료 OOO원을 필요경비로 보아야 한다고 주장하면서 근거서류로 합의서, 현금영수증 사용내역, 영수증을 제출하였는데, 청구인은 2016.7.13. 쟁점토지 중개수수료를 중개업자 이OOO에게 현금으로 결제하고 현금영수증을 발급받았고, 합의서 작성 당시 이OOO가 폐업하여 OOO부동산중개사무소(대표자 이OOO)가 이OOO를 대리하여 합의서를 작성하고 이OOO이 현금영수증을 발급하였다고 주장하고 있으며, 국세청 전산망에 현금영수증 매출내역을 조회한바, 경기도 안산시 소재 OOO부동산중개사무소(대표자 OOO원의 현금영수증을 발급한 내역이 확인된다. 제출된 OOO원의 영수증 2매)에는 박OOO이 OOO원을 차용하고 영수하였다는 내용(2015.1.29. 영수증) 및 OOO원을 2015년 차용증에 근거하여 빌려주었던 원금과 그에 대한 이자 전부를 받아 영수하였다는 내용(2015.3.3. 영수증)이 기재되어 있다. 또한 처분청은 심리담당자가 2016.11.7. 영수증 작성자 박OOO에게 전화하여 영수증에 대해 문의하자 “청구인에게 총 OOO원을 받았다. OOO원은 본인이 대표로 있는 법인에서 신OOO에게 OOO원을 대여해주고 상환받은 것이며, 나머지 OOO에게 차용증을 작성해주고 빌린 것이다”라고 답변하였다고 한다. (라) 청구인은 OOO 가족호텔’이라는 상호로 2003.2.18. 펜션을 개업하여 2015.6.30. 폐업한 사실이 국세청 전산망에 나타나고 2010년 제1기 부가가치세 신고내역은 아래와 같다. (마) 청구인이 제출한 농지원부의 소유농지현황란에 쟁점토지에 대한 내용은 없는 것으로 나타나며, 청구인의 주민등록등본에 의하면 청구인은 1991.3.9. 쟁점토지 소재지인 OOO에 전입하여 2016.11.8. 현재 변동이 없는 것으로 확인된다. 청구인의 쟁점토지 보유기간은 1988.11.1.부터 2015.5.19.까지 약 26년 6개월이고, 동 기간 중 1995년부터 2002년까지 인천광역시 부평구에 소재하는 OOO주식회사에서 근로소득이 발생하였고 청 구인의 사업내역, 급여액·사업소득금액 및 사업수입금액 내역은 아래와 같이 나타난다. <사업내역> <청구인의 급여액·사업소득금액 내역> (단위: 천원) <사업수입금액 내역> (단위: 백만원) (바) 청구인이 2015.5.14. OOO(주)와 체결한 쟁점토지 변경계약서를 보면 그 제목은 “부동산매매계약서에 대한 변경계약서(비농지)”로, 쟁점토지를 “본건 비농지”로 기재하고 있으며, 동 계약서에 청구인이 주장하는 수목보상비에 대한 내용은 없는 것으로 나타난다. (사) 청구인은 수목보상비 OOO원을 쟁점토지 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하면서 묘목재배계약서 및 합의이행각서를 각각 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지에 타인과 공동으로 소나무를 육림하여 수익을 분배하기로 한 이상 동 토지의 양도시 보상하기로 한 OOO원을 양도차익 산정시 차감하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 양도계약서에 타인에게 보상하기로 한 소나무의 가액에 관하여 별도로 구분하지 않은 것으로 나타나므로 매매가액에 그 가액이 포함되어 있는지 여부가 불분명한 만큼 이를 양도차익에서 차감하기는 어렵다 하겠다. (나) 다음으로, 쟁점② 및 쟁점③에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 개량 및 형질변경 비용(OOO원)과 중개수수료(OOO원)를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 개량 및 형질변경 비용과 관련된 공사계약서상 공사장소가 쟁점토지가 아니라 OOO 일원으로 되어 있는 점, 공사명도 OOO 가족호텔 조경(토목)공사’ 등으로 기재된 점, 청구인이 공사금액과 관련된 부가가치세 신고시 매입에 이미 반영한 사실을 처분청이 확인한 점 등에 비추어 위 비용을 공제하기는 곤란하다 할 것이다. 청구인이 공제를 주장하는 중개수수료 중 OOO원에 대한 합의서는 그 작성일이 2016년 7월로 되어 있어 1년 이상 전인 2015년 5월에 양도한 쟁점토지에 대한 것인지 여부가 불분명하고,OOO원에 대한 2매의 영수증에는 차용 또는 차용증에 근거한 원금과 이자로 영수하였다는 내용이 각각 기재되어 있어서 이를 중개수수료로 인정하기는 어려운 만큼, 쟁점토지의 개량 및 형질변경 비용(OOO원)를 필요경비로 공제하기는 힘들다 하겠다. (다) 다음으로, 쟁점④에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아니라 실지거래가액으로 하여야 한다고 주장하나, 위와 같이 쟁점② 및 쟁점③을 부인하고 실지거래가액을 취득가액으로 할 경우 오히려 양도차익이 증가하게 되어 청구인에게 불이익하게 되므로 불이익변경금지의 원칙에 따라 당초 과세처분이 유지되어야 할 것이다. (라) 마지막으로, 쟁점⑤에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지 중 일부 면적을 8년 이상 경작하였으므로 조세특례제한법제69조의 자경농지에 대한 감면규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 양도 관련 변경계약서에서 동 토지를 ‘비농지’로 보고 계약을 체결한 점, 임야인 쟁점토지에서 8년 이상 자경하였다는 사실을 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙자료가 제출되지 아니한 점, 청구인이 쟁점토지와 같은 해(2015년)에 양도한 다른 농지는 자경농지에 대한 감면신청을 하지 아니한 것으로 조사된 점 등에 비추어 청구주장을 인정하기는 곤란하다 하겠다. (마) 따라서 쟁점토지들의 양도에 대하여 처분청이 환산가액을 취득가액으로 하고 조세특례제한법제69조의 자경농지에 대한 감면규정의 적용을 배제하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.