[요지] 청구인은 실지계약서 제시가 없는 점, 쟁점부동산과 유사한 호실의 매입가액이 ㅇㅇㅇ백만원으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 실지 취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 매애사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등을 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
[요지] 청구인은 실지계약서 제시가 없는 점, 쟁점부동산과 유사한 호실의 매입가액이 ㅇㅇㅇ백만원으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 실지 취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 매애사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등을 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
[주 문] OOO세무서장이2016.12.5.청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 취득가액을 소득세법제114조 제7항 및 소득세법 시행령제176조의2 제3항에 따라 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 쟁점부동산과 관련하여 양도소득세를 경정·고지하면서 과세근거가 된 분양대금 OOO원으로 기재된 쟁점부동산 계약서는 허위(다운)계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)이므로 이를 근거로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못인바, 청구인은 쟁점계약서 계약일 2003.9.15. 이전에 쟁점부동산 취득과 관련하여 OOO원을 지급하였음에도 쟁점계약서에는 계약금 지급일자가 2003.9.15.로 기재되어 있고 쟁점계약서상 잔금지급일인 2003.9.23. 이전인 2003.9.19. 쟁점부동산의 소유권이 청구인으로 이전되었으며, OOO 원이 넘는 금액을 선지급하면서 계약서에 관련 내용을 기재하지 않았다는 것은 일반적인 상거래 관행상 있을 수 없는 일이므로 쟁점계약서 이외의 별도의 실질 계약서가 존재하였음이 분명하다.
(2) 쟁점부동산의 등기이전일인 2003.9.19. 채권최고액은 OOO원으로 근저당채무를 설정하면서 2003.9.20. OOO원을 대출받아 청구인 계좌에서 OOO원은 현금으로, 대체 출금으로 OOO원을 인출하여 쟁점부동산 매매대금을 지급하였지만, 처분청은 대출금 OOO원 중 매매대금 지급사실이 확인되는 OOO원에 대해서만 쟁점부동산 매입가액으로 인정하면서 OOO원은 취득가액에서 부인하였으나, 쟁점부동산의 등기이전일 이후에도 잔금이 남아 있는 상황에서 대출금 중 OOO원만을 매매대금으로 지급할 이유가 없고, 쟁점부동산의 분양광고를 보면 평당 OOO원에 분양한 사실이 확인되며, 이를 통해 쟁점부동산의 매입가액을 추정하면 OOO원이므로 쟁점부동산 취득가액은 OOO원으로 보아야 한다.
(1) 청구인이 실지계약서를 제출하지 않은 상태에서 쟁점계약서의 계약금, 중도금, 잔금 지급일자가 영수증 발행일자와 서로 상이하다는 이유만으로 거래당사자가 서명·날인한 쟁점계약서를 허위계약서라고 보기는 어렵고, 청구인은 쟁점부동산의 소유권 이전등기일 이후 잔금 OOO원이 남아 있음에도 대출금 중 OOO원만을 매매대금으로 지급할 이유가 없다고 주장하나, 청구인이 대출금 OOO원 전부를 쟁점부동산 매매대금으로 지급하였다면 지급액 중 일부인 OOO원에 대해서만 영수증을 수취할 이유가 없다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 분양 당시 평당 분양가액에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점부동산 매입가액으로 인정한 OOO원은 추정분양가액 대비 62.5%로 분양 광고금액의 40% 정도를 할인받기는 어렵다고 주장하나, 청구인은 부가가치세 신고시 쟁점계약서상의 매입가액 OOO원(건물분 OOO원, 토지분 OOO원)으로 고정자산을 취득한 것으로 신고·환급받았고, 취·등록세 과세표준도 쟁점계약서상의 매입가액으로 신고·납부한 사실 등 쟁점부동산의 매입가액을 청구주장과 같이 OOO원으로 인정하기는 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(1) 청구인은 쟁점부동산을 2003.9.19. 취득하여 2013.12.27. 양도하고 양도가액을 OOO원, 취득가액 및 필요경비를 OOO원으로 하여 신고하였고, 처분청은 아래 <표1>과 같이 경정·고지하였는바, 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. OOO (가)쟁점부동산의 건물등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 2003.4.17.이OOO 외 1인 명의로 소유권 보존등기가 된 후 2003.9.19. 매매를 원인으로 청구인에게 소유권 이전된 것으로 확인된다. (나) 쟁점부동산의 소유권 변동내역을 정리하면 아래의 <표2>과 같다. OOO (다) 쟁점계약서상 계약일자는 2003.9.15., 잔금지급일 2003.9.23.이고, 계약금은 계약시 OOO원, 1차 중도금 2003.9.17. OOO원, 2차 중도금OOO원, 잔금 OOO원으로 나타나며, 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 납부한 등록세영수증의 과세표준액이 쟁점계약서의 분양대금과 일치하는 것으로 확인된다. (라) 처분청의 양도소득세 조사보고서에 의하면, 쟁점부동산의 매입가액을 청구인이 제시한 쟁점계약서에 기재되어 있는 분양금액과 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 부동산임대업으로 사업자등록을 한후 2003년 제2기 부가가치세 예정 신고서에 기재한 고정자산의 매입액이 OOO원으로 일치하여 쟁점부동산의 매입가액을 OOO원으로 결정한 사실이 확인된다. (마) 처분청의 양도소득세 조사보고서에 의하면, 청구인은 취득가액에 대한 증빙으로 아래의 <표3>과 같이 영수증, 통장이체 내역을 제출하였다. OOO
1. 2003.9.20. 대출금 OOO원이 청구인 명의 OOO통장으로 입금되고 같은 날 현금으로 OOO원, 대체로 OOO원이 출금되었다.
2. 현금 및 대체출금 된 지급처는 금융기관의 출금전표 보존기한이 경과하여 지급처를 확인할 수 없었다. (바) 쟁점부동산과 같은 층에 위치한 다른 상가의 매입가액과 3.3㎡ 당 매입가액을 수분양자의 양도소득세(취득가액) 및 부가가치세 신고(고정자산 매입액) 내역에 기초하여 정리하면 아래의 <표4>와 같다. OOO (사) 쟁점계약서를 보면, 특약사항이 구체적으로 명시되어 있고 계약당사자인 매도인, 시행사, 매수인(청구인)의 서명·날인이 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이고, 쟁점계약서는 다운계약서로 허위로 작성된 것이라는 주장하면서 제시한 자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) OOO의 담보제공확인서에 의하면 청구인은 2003.9.20. OOO원을 대출받은 것으로 되어 있다. (나) OOO 금융거래내역에 의하면, 2003.9.20. OOO원이 입금되었고, 같은 날 입금된 금액이 현금 및 대체출금된 것으로 확인되며, 현금으로 출금된 금액은 분양자에게 지급하였고 대체출금 금액은 수표로 인출하여 분양자에게 지급하였다. (다) 실질 계약서를 제출할 수 없으나, 쟁점계약서의 계약금·중도금·잔금 지급일자가 영수증 발행일자와 서로 상이하고, 쟁점계약서상 잔금지급일 이전에 청구인 명의로 소유권 이전된 사실 등을 근거로 하여 쟁점계약서가 사실과 다른 허위계약서이다. (라) ‘OOO’의 쟁점부동산 분양가를 보면, 3.3㎡(1평) 당 OOO원으로 나타나고, 이를 쟁점부동산 계약면적 152.62㎡(전용면적 92.08㎡+공용면적 60.54㎡)에 적용하면 분양가액이 OOO원으로 추정되며, 처분청이 경정한 매입가액 OOO원을 3.3㎡로 환산한 가액은 OOO원인바, 쟁점부동산의 실지 매입가액은 OOO원이다. (마) 쟁점부동산을 취득하는 시점에 쟁점부동산 및 인근 지역의 다른 상가들도 분양과정에서 허위(다운)계약서를 작성하는 것이 일반적인 관행이었고, 2003.8.19.자 쟁점부동산의 감정평가금액 내역에 의하면 감정가격은OOO원이다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산한 취득가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정하도록 소득세법제114조 제7항 및 소득세법 시행령제176조의2 제3항에서 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점계약서가 사실과 다른 계약서라고 주장만할 뿐 실지계약서를 제시하지 아니하고 있고, 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니하고 있는 점, 처분청은 쟁점계약서의 계약일이 2003.9.15.로 되어 있는데 계약일 이전에 취득가액 중 일부로 OOO원으로 지급한 것으로 조사하였고, 쟁점계약서의 잔금 지급일인 2003.9.23. 이전인 2003.9.19. 쟁점부동산의 소유권이 청구인에게 이전된 반면 최종 잔금의 지급도 쟁점계약서상의 잔금 지급일 이후인 2014.12.29.로 조사된 점, 쟁점부동산과 유사한 면적의 101호의 양도소득세 신고서상 매입가액이 OOO원으로 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 OOO원 뿐만 아니라 처분청이 경정한 OOO원은 모두 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 보기 어려우므로 쟁점부동산의 취득가액은 소득세법제114조 제7항 및 소득세법 시행령제176조의2 제3항의 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등을 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.