쟁점부동산의 양도가 상증법 제35조 제2항에 따른 고가양도에 해당하지 아니한다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2012.11.9. 서울특별시 aaa 지상 제2호 건물 132.42㎡(용도: 근린생활시설, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 aaa원에 취득하고 2016.4.8. 주식회사 aaa(이하 “aaa”라 한다)에게 aaa원에 양도한 뒤, 그 가액중 aaa원의 130%임)을 쟁점부동산의 매매가액으로 하여 양도소득세 과세표준을 신고(양도차익: aaa원을 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제35조 제2항에 따른 고가양도에 따른 증여이익으로 보아 증여세 과세표준을 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 이른바 “알박기”를 통하여 고액으로 양도하였으므로 상증법 제35조 제2항에서 규정한 “거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우”에 해당하지 않는 것으로 보아 aaa원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 2016.12.23. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 aaa원을 경정․고지하였다(고가양도에 따른 증여세 신고세액 aaa원은 환급․결정함).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 가정주부로서, 쟁점부동산을 양도한 뒤 시가를 알 수 없어 양도가액을 기준시가 aaa원으로 하여 양도소득 과세표준을 신고하였으나 이는 착오에 의해 잘못 신고한 것으로, 상증법 제35조 제2항 및 같은 법 시행령 제26조 제3항에 따라 양도금액 aaa원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다. 처분청은 쟁점부동산 매도거래가 상증법 제35조 제2항에서 규정하는 ‘거래의 관행상 정당한 사유 없는 경우’에 해당하지 아니한다는 의견이나, 쟁점부동산은 기준시가가 약 aaa원에 불과하며 40년이 넘은 낡은 주택인바, 이를 기준시가의 70배에 상당하는 aaa원에 양도한 것은 ‘거래의 관행상 정당한 사유가 있다’고 볼 수 없다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 aaa에게 쟁점부동산을 취득가액(aaa원)으로 양도한 것은 aaa가 쟁점부동산 인근에 위치한 aaa의 재개발 사업을 진행함에 따라 쟁점부동산이 “알박기”에 의하여 양도물건의 가격이 높게 형성되었기 때문으로, 쟁점부동산을 알박기에 의해 고액으로 양도한 사실은 청구인 및 매수인인 aaa 모두 인정하고 있으며, aaa는 청구인에게 증여이익을 분여하려는 의도가 없었다. 대법원 2013두5081 판결 등에 의하더라도 상증법 제35조 제2항의 입법취지는 대가와 시가의 차액에 상당하는 이익을 사실상 무상이전하려는 의도가 있는 경우 증여에 해당하는 것이라 할 것이며, 합리적인 경제인의 관점에서 거래가액이 비정상적이라고 볼 수 없는 객관적 사유가 있는 경우에는 ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 있는 것으로 판시하고 있는바, 이 건과 같이 알박기에 의한 양도는 상증법 제35조 제2항의 적용대상에 해당하지 아니하므로 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 양도가 상증법 제35조 제2항에 따른 고가양도에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제35조 [저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여] ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

③ 개인과 법인 간에 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 제52조 제2항 에 따른 시가에 해당하여 그 법인의 거래에 대하여 같은 법 제52조 제1항이 적용되지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조 제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 [저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등] ① 법 제35조 제1항에서 "전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제40조 제1항에 따른 전환사채등

2. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조 제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)

② 법 제35조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.

1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 "시가"라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

③ 법 제35조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.

④ 법 제35조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 3억원을 말한다.

⑤ 법 제35조 제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 "대금청산일"이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 처분청의 양도소득세 종결보고서(2016년 10월)에 나타난 내용은 다음과 같다.

1. 청구인은 쟁점부동산을 2012.11.9. aaa원에 취득하였고, 2016.4.8. aaa에 aaa원에 양도하였으나, 거래금액 중 aaa원을 상증법 제35조에서 규정하는 고가양도에 따른 증여이익으로 보아 증여세를 신고(신고가액 aaa원으로 양도소득세를 신고하였기에, 당초 신고내용이 적법한지 확인하기 위해 조사에 착수하였다.

2. 청구인과 aaa는 특수관계자가 아니며 aaa원에 취득한 양도 물건을 알박기를 통해 aaa원에 양도한 것으로 확인된다.

3. 상증법 제35조 제2항에서 “특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우” 증여에 해당하는 것으로 규정하고 있고, 서울행정법원 2014.8.13. 2013구합25566 판결에서 “상증법 제35조 제2항의 입법 취지는 거래 상대방의 이익을 위하여 거래가격을 조작하는 비정상적인 방법으로 대가와 시가의 차액에 상당하는 이익을 사실상 무상으로 이전하는 경우 그 거래 상대방이 얻은 이익에 대하여 증여세를 과세함으로써 변칙적인 증여행위에 대처하고 과세의 공평을 도모하는데 있으며, 양수인이 그 거래가격으로 재산을 양수하는 것이 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이었다고 볼 수 없는 객관적 사유가 있었던 경우에도 법 제35조 제2항에서 말하는 ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 있다고 봄이 타당하다”라고 판시하고 있는바, 쟁점부동산이 고액으로 거래된 이유는 aaa가 청구인에게 부를 무상으로 이전하려는 의도가 있었던 것이 아니라 양도인의 알박기에 의해 시가보다 고액으로 매수할 수밖에 없는 상황이었으므로 증여세 과세 대상에 해당하지 않는 것으로 판단된다.

4. 쟁점부동산의 등기부등본, 매매계약서 및 제출된 금융증빙에 의하여, 쟁점부동산의 양도가액은 aaa원으로 확인된다.

5. 청구인이 aaa에 쟁점부동산을 취득가액에 비해 매우 높은 가격으로 양도한 것은 알박기에 의해 쟁점부동산의 가격이 높게 형성되었기 때문이며, aaa가 청구인에게 증여이익을 분여하려는 의도가 없었으므로 상증법 제35조 제2항에서 규정하는 “거래의 관행상 정당한 사유 없는 경우”에 해당하지 않는바, 기 신고된 증여세를 부인하고 전체 거래금액을 양도가액으로 하여 양도소득금액을 결정하는 것으로 동 조사를 종결하고자 한다. (나) 쟁점부동산에 대한 매매계약서(2016.4.8.)에 의하면, 매도인은 청구인, 매수인은 aaa, 매매대금은 aaa원인 것으로 나타난다. (다) 쟁점부동산에 대한 등기부등본상 건물내역에 대하여 보면, 종류․구조․면적은 “ 철근콘크리트조 평옥개 및 연와조 평옥개 2층 근린생활시설 1동 1층 66.21㎡, 2층 66.21㎡”, 용도는 “1층 제1종근린생활시설(소매점), 2층 제2종근린생활시설(일반음식점)”으로 되어 있고, 등기부등본상 쟁점부동산의 최초 표제부 접수일은 1973.12.15.인 것으로 나타난다. (라) 처분청이 제시한 aaa의 aaa 재개발 지역 토지 및 건물(쟁점부동산 포함)의 매수 경위 및 내역은 다음과 같다.

1. aaa는 2010.11.3. 개업한 주택․상가 신축판매회사로서, 중견 건설사인 aaa의 관계회사이며, 청구인과는 비특수관계에 있는바, 2015년경 서울특별시 aaa에 위치한 aaa 시장 용지를 매입하면서 aaa 재개발사업을 시작하여 현재까지 진행하고 있으며, 그 과정에서 쟁점부동산을 매수하였다.

2. 쟁점부동산은 aaa시장에 인접하여 있고, aaa가 aaa시장 재개발사업에 착수한 이후인 2016.4.8. 양도되었으며, 2015년 8월의 뉴스 기사에 따르면 aaa 재개발 예정지의 3.3㎡당 시가가 aaa원 정도라고 보도되었는바, 이를 근거로 2015년 8월 당시 쟁점부동산의 시가를 산정하면 aaa원)으로 계산되는바 쟁점부동산의 양도가 이루어진 2016년 4월에는 시가가 더 높게 형성되었을 것으로 보인다.

3. aaa는 2015.4.27. 서울특별시 aaa 일대) 일대 토지 및 지상 건물을 aaa원에 일괄 양수하였는바, 일괄취득가액 aaa원은 당시 토지 개별공시지가 합계 aaa원보다 약간 낮은 수준이고, 쟁점부동산의 부수토지 및 쟁점부동산에 연접한 aaa 및 39-43 토지도 2015.4.27. 당시 aaa에 일괄 양수되었으나, 쟁점부동산, aaa 지상 건물은 일괄 양수되지 아니하였다. <표1> aaa의 2015.4.27. aaa 재개발 지역 일괄 양수내역 (단위: 원)

4. 쟁점부동산과 이와 연접한 aaa 지상 건물 및 39-43 지상 건물은 그로부터 약 1년 후인 2016.4.8. aaa원(쟁점부동산 및 aaa 지상 건물) 및 aaa 지상 건물)에 각 양도되었고, aaa 지상 건물의 소유자는 aaa으로, 이들은 모두 청구인과 형제간인 것으로 나타나며, 등기부등본상 위 각 건물의 종류, 구조 및 용도 등에 관하여 보면, 쟁점부동산은 “철근콘크리트조 평옥개 및 연와조 평옥개 2층 근린생활시설 1동, 1층 66.21㎡(소매점), 2층 66.21㎡(일반음식점)”, aaa 지상 건물은 “철근콘크리트 연와조 평옥개 지붕 2층 제1종근린생활시설외1, 1층 68.63㎡(소매점), 2층 62.02㎡(사무소)”, aaa 지상 건물은 “철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 점포(여관) 제2종 근린생활시설, 1층 116.79㎡, 2층 116.79㎡, 3층 116.79㎡, 옥탑 13.19㎡, 지층 105.59㎡”로 되어 있다. <표2> 2016.4.8.자 양도 건물 내역 (단위: ㎡, 원)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, aaa는 쟁점부동산 인근에서 재개발사업을 진행하고 있는 사업자로, 사업 추진과정에서 쟁점부동산을 이른바 ‘알박기’에 의해 고액으로 양수하게 된 점에 대하여는 다툼이 없는 것으로 보인다. 쟁점부동산 일대는 2015.4.27. aaa에게 일괄양도되었으나, 연접한 aaa 및 39-43 지상 건물은 청구인 및 청구인의 형제들이 보유하고 있다가 1년 정도 뒤인 2016.4.8. aaa원에 각 양도된 것으로, 쟁점부동산과 같은 날 양도된 aaa 지상 건물은 종류, 구조, 면적, 용도가 유사한 것으로 보이며 양도가액도 aaa원으로 동일한바, 쟁점부동산의 양도가액은 정상적인 시가로 보인다. 또한 aaa는 청구인과 특수관계에 있지 아니하고, 청구인에게 증여이익을 분여할 이유 및 의도가 없었던 것으로 보이며, 다만 재개발사업을 추진하기 위하여 쟁점부동산을 고액으로 양수할 수밖에 없었던 것으로 보이는바, 그렇다면 쟁점부동산의 양도에는 거래 관행상 정당한 사유가 있다 할 것이어서 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.