매매가액을 토지와 쟁점시설분으로 안분하고 그 공사비를 필요경비에 산입하여 양도소득세를 재계산해야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO 토지 1,643㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2015.9.1. 양도하고 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 2015.11.30. 양도소득세 신고를 한 후, 쟁점토지 지상에 작물재배사 및 컨테이너(이하 “쟁점시설”이라 한다)가 건물에 해당하고, 쟁점시설 가액이 양도가액에 포함되었으므로 당초 신고한 양도가액을 토지와 건물로 안분하여 양도소득세를 재계산하여야 한다며 OOO 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점시설이 가설건축물로, 건축법상 건축물에 해당하지 아니하고, 소득세법상 양도소득세 과세대상인 건물로 볼 수 없으며, 양도가액에 쟁점시설 가액이 포함되었는지 여부가 불분명하다는 이유로 OOO 청구인의 경정청구를 거부하는 처분을 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지 위에 2012년 3월 연면적 297㎡의 철파이프 구조의 작물재배사와 같은 해 7월 연면적 25㎡의 컨테이너를 신축하였고, 2015년 9월 쟁점토지와 함께 쟁점토지 지상의 건축물 내지 지장물을 일괄하여 OOO에 양도하였다. 컨테이너는 양도 당시 상태로 매수인이 휴게소와 창고용도로 사용하고 있고, 작물재배사도 매수인이 수개월간 해당 용도로 사용하다 2016년 4월 경 매수인이 직접 철거한 후 주요자재인 골재(철파이프)와 천막은 야적장에 그대로 보관 중이며, 언제든지 재설치가 가능한 상태이다. 부동산 매매계약서에는 건축물 내지 지장물에 대한 표시를 별도로 안 하였지만, 쟁점토지 위 건축물 내지 지장물에 대해 누구의 소유라든지, 언제까지 누가 철거할 것인지에 대한 표시 없이 매수인이 그대로 승계하여 사실상 사용하였다면 이는 쟁점토지와 함께 암묵적으로 쟁점시설의 소유권과 처분권도 함께 양도한 것이므로 쟁점시설을 건축물로 보아 양도가액을 안분하여 양도소득세를 재계산하여야 하고, 청구인이 지출한 공사비 상당액을 세법상 부합하는 방법으로 인정해야 한다. 쟁점시설은 지붕 및 벽을 갖추고 있는 건축물로 보는 것이 무리가 있고, 철파이프 구조물과 컨테이너를 건축물로 볼 수 없다는 것이 일반적인 견해라 하더라도 적어도 토지와 구분되는 지장물인 것은 분명하며, 지인간의 계약의 편의상 가액을 구분 기재하지 아니하였을 뿐 당사자간에는 지상 위 건축물과 수목, 달리 표현하면, 구조물과 지장물에 대한 대가가 매매대금에 포함되어 있어 매매대금 전액을 토지대금으로 보는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 컨테이너를 창고 겸 주택이라고 주장하나, 컨테이너를 주택으로 볼 수 있는 증빙이 없어 청구주장을 신뢰하기 어렵고, 청구인은 해당 컨테이너를 2012.7.2. 관할구청에 농기구보관용의 ‘가설건축물’로 신고하였으므로 이를 건축법제2조의 건축물로 볼 수 없다. 청구인은 철파이프 구조물을 건축물이라고 주장하나, 동 철파이프 구조물은 비닐하우스이고, 비닐하우스는 건축법 시행령 제15조 에 따른 가설건축물이 명백하므로 이를 양도소득세 과세대상인 건물로 볼 수 없다. 지장물은 양도소득세 과세대상이 아니므로 이 건 양도소득세 계산시 지장물의 양도가액과 취득가액은 모두 제외하여야 하고, 만약 토지와 지장물을 일괄 취득하여 토지의 취득가액에 지장물가액이 포함되어 있다면 지장물의 취득가액은 토지의 취득가액에서 차감하여 양도소득세를 계산하는 것이 마땅하다. 따라서 청구인이 건물이이라고 주장하는 쟁점시설은 가설건축물이므로 청구인의 경정청구를 거분한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점시설이 건물이므로 매매가액을 토지와 쟁점시설분으로 안분하고 그 공사비를 필요경비에 산입하여 양도소득세를 재계산하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점시설을 지장물로 보아 이에 해당하는 금액을 토지 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 처분청에 제출한 양도소득세 신고서에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 양도에 대해 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의해 OOO과 OOO으로 하여 양도소득세 신고를 하였고, 동 신고서에 첨부된 양도시의 부동산 매매계약서에 의하면, 매도인(청구인)과 매수인OOO은 OOO 쟁점토지를 OOO에 매매하기로 약정하였고, 쟁점시설의 처리에 대한 별도의 약정 내용은 없는 것으로 나타나며, 취득시의 부동산 매매계약서에 의하면, 매도인OOO과 매수인(청구인)은 OOO 쟁점토지를 OOO에 매매하기로 약정한 사실이 나타난다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 OOO 경정청구한 내역은 다음과 같다. 청구인이 경정청구시 쟁점시설의 양도가액 및 취득가액을 산정한 내역은 다음과 같다.

(3) 경정청구시 청구인이 쟁점시설에 대해 기준시가를 산정한 내역은 다음과 같다.

(4) 처분청이 쟁점토지의 지번으로 조회한 행정정보공동이용망의 건축물관리대장에는 쟁점시설에 대한 정보는 조회되지 아니한다.

(5) 청구인이 OOO에게 제출한 가설건축물축조 신고필증에는 청구인의 쟁점토지상 컨테이너에 대해 다음과 같이 신고한 사실이 나타난다.

(6) 청구인의 경정청구에 대한 처분청의 검토서에 의하면, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 양도가액 OOO 전액을 토지의 양도가액으로 신고하였으나, 경정청구시에는 양도가액 OOO에 건물가액이 포함되어 있으므로 이를 토지․건물가액으로 안분하고, 건물에 대한 취득가액을 환산취득가액으로 산정하며, 취득가액을 OOO, 기타필요경비를 OOO으로 증액하는 것으로 하여 경정청구한 것과 관련하여 처분청은 청구인이 건물이라고 주장하는 쟁점시설은 건축법 시행령제15조에 따라 가설건축물로, 건축법제2조에 따른 건축물에 해당하지 아니하고, 청구인이 양도물건에 대한 매매계약서 작성시 토지에 대한 양도가액만 기재하였고, 쟁점시설에 대한 매매가액을 별도로 기재하지 아니하였으므로 양도가액을 토지․건물가액으로 안분할 객관적 근거가 없다는 이유로 청구인의 경정청구를 거부하기로 결정한 사실이 나타난다. (7) 청구인은 청구인(매도인)과 OOO(매수인)이 쟁점토지 매매시 계약서 상 특약을 하지는 않았으나 쟁점토지상의 미등기 주택과 경량골조 비 닐 하우스에 관한 모든 권리를 양도하였고, 매수인은 OOO 이를 철 거하였음을 확인한다는 취지의 청구인․기중현의 확인서OOO를 제출하였다. (8) 청구인은 이 건 양도가액 OOO의 산정 내역(2016.11.11.자 작성)을 다음과 같이 제출하였다. (9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점시설이 건물이므로 매매가액을 토지와 쟁점시설로 안분하여 양도가액을 재산정하여야 한다고 주장하나, 양도소득세 과세대상인 건물은 토지에 장착된 공작물 중 사실상 준공된 것으로서 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 것과 이에 부속된 시설물, 구축물을 말하는 것인바, 쟁점시설 중 작물재배사의 경우, 작물 재배 등의 목적으로 철파이프 구조에 비닐, 보온재, 차광막 등을 덮은 형태로서 건축 또는 해체시 건축법상의 일련의 행정절차를 거치지 아니한 것으로 보여 이를 온전한 형태의 건축물이라 보기 어려운 점, 가설건축물은 존치 기간이 끝나면 멸실을 전제로 축조된 공작물인바, 이 건 컨테이너의 경우에는 청구인이 관할관청에 가설건축물 축조신고를 하면서 존치 기간을 2013.7.1.로 신고하여 쟁점토지 양도시에는 그 존치 기간이 이미 끝난 점 등에 비추어 볼 때, 작물재배사와 컨테이너 모두 쟁점토지 양도 당시 양도소득세 과세대상이 되는 건물로 보기 어렵다고 판단되므로 쟁점시설을 건물로 보아 매매가액을 토지와 쟁점시설로 안분하여 양도가액을 재산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(10) 다음으로, 쟁점②에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점시설을 지장물로 보아 이에 해당하는 금액을 토지 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 매매계약서에는 쟁점토지를 OOO에 양도한다는 약정내용만 기재되어 있고 쟁점시설에 대한 매매내용은 기재되어 있지 아니하여 거래당사자들이 거래 당시 쟁점시설을 매매의 대상으로 보았는지 여부가 불분명한 점, 청구인은 쟁점시설의 양도가액을 재건축시 견적비용을 기준으로 OOO과 OOO으로 각각 산정하였으나, 그 산정내역에 대한 객관적인 증빙의 제시가 없고 청구인이 임의로 산정한 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 이에 관한 청구주장 또한 받아들이기 어렵다. 따라서 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 일부개정되기 전의 것) 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권

(2) 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 일부개정된 것) 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (3) 소득세법 시행령(2014.12.30. 대통령령 제25945호로 일부개정되기 전의 것) 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산한다. (4) 부가가치세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26071호로 일부개정되기 전의 것) 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

(5) 건축법(2012.1.17. 대통령령 제11182호로 일부개정되기 전의 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.

⑤ 제1항에 따른 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조의2 와 제14조에 따라 관련 법률의 인·허가등이나 허가등을 받은 것으로 본다.

1. 제20조 제2항에 따른 공사용 가설건축물의 축조신고 제20조(가설건축물) ① 도시계획시설 또는 도시계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제64조에 적합하여야 하고, 3층 이하로서 대통령령으로 정하는 기준의 범위에서 조례로 정하는 바에 따라 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

② 제1항에 따른 가설건축물 외에 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따라 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고한 후 착공하여야 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 가설건축물을 건축하거나 축조할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제25조, 제38조부터 제42조까지, 제44조부터 제64조까지, 제66조부터 제68조까지의 규정과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 중 일부 규정을 적용하지 아니한다.

④ 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항이나 제2항에 따라 가설건축물의 건축을 허가하거나 축조신고를 받은 경우 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 가설건축물대장에 이를 기재하여 관리하여야 한다. (6) 건축법 시행령(2011.12.30. 대통령령 제23469호로 개정되기 전의 것) 제15조(가설건축물) ① 법 제20조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 다음 각 호의 기준을 말한다.

1. 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것

2. 존치기간은 3년 이내일 것. 다만, 도시계획사업이 시행될 때까지 그 기간을 연장할 수 있다.

3. 전기ㆍ수도ㆍ가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 아니할 것

4. 공동주택ㆍ판매시설ㆍ운수시설 등으로서 분양을 목적으로 건축하는 건축물이 아닐 것

⑤ 법 제20조 제2항에서 "재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

8. 컨테이너 또는 이와 비슷한 것으로 된 가설건축물로서 임시사무실ㆍ임시창고 또는 임시숙소로 사용되는 것(건축물의 옥상에 축조하는 것은 제외한다. 다만, 2009년 7월 1일부터 2013년 6월 30일까지 공장의 옥상에 축조하는 것은 포함한다)

9. 도시지역 중 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 설치하는 농업ㆍ어업용 비닐하우스로서 연면적이 100제곱미터 이상인 것

10. 연면적이 100제곱미터 이상인 간이축사용, 가축운동용, 가축의 비가림용 비닐하우스 또는 천막구조 건축물

11. 농업ㆍ어업용 고정식 온실

⑥ 법 제20조제3항에 따라 제5항에 따른 가설건축물을 건축하는 경우에는 법 제25조, 법 제38조부터 제58조까지, 법 제60조부터 제62조까지, 법 제64조 및 법 제66조부터 제68조까지와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 를 적용하지 아니한다. 다만, 법 제48조 및 제49조는 3층 이상의 가설건축물을 건축하는 경우로서 지방건축위원회의 심의 결과 구조 및 피난에 관한 안전성이 인정된 경우에만 적용하지 아니하며, 법 제61조는 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우에만 적용하지 아니한다.

⑦ 법 제20조 제2항에 따라 신고하여야 하는 가설건축물의 존치기간은 2년 이내로 한다.

⑧ 법 제20조 제2항에 따라 신고하여야 하는 가설건축물을 축조하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 가설건축물 축조신고서에 관계 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 다만, 건축물의 건축허가를 신청할 때 건축물의 건축에 관한 사항과 함께 공사용 가설건축물의 건축에 관한 사항을 제출한 경우에는 가설건축물 축조신고서의 제출을 생략한다.