[요지] 쟁점건물이 당초 19년 동안 주택으로 사용되었으나 그 이후 양도되기 수개월 전까지 26년간 임대되어 인쇄소로 사용되어 온 점, 제시된 증빙에 따르면 쟁점건물을 주거용으로 사용하기 부적합한 상태였던 것으로 나타나며, 김○○이 임대기간 종료후 수개월간 거주하였다는 기간의 전기 및 수도 사용량이 미미하였던 점 등에 비추어 쟁점건물은 양도 당시 그 구조기능이나 시설 등이 주택으로 사용할 수 있는 건물이었다고 보기 어려워 쟁점건물의 양도에 대해 양도소득세 및 농어촌특별세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2013전2304 / 조심2013부2255 / 조심2016중0973
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건물은 1941년에 신축되어 용도 및 구조 변경이 없이 양도일 현재까지 주택으로 계속 사용되었다. (가) 쟁점건물은 1941.5.1. 주택으로 건축된 건물로서, 1967.10.25. 청구인의 OOO이 취득하여 청구인의 가족이 거주하였고,1985.9.5. 모친이 사망한 후에도 청구인과 동생 OOO은 쟁점건물에서거주하다가 학교생활 및 직장사정으로 쟁점건물로부터 퇴거하였다. (나) 그 후 쟁점건물은 OOO에 있음에도 교통 및 도시가스 시설 등이 열악하고 주차시설이 없는 등 주거 용도나 사무실 용도로도 사용이 여의치 않았으나, 그동안 임차인이 싼 임대료를 이유로 입주하여 거의 20년간 주택과 사무실을 겸용하는 용도로 사용하였다. (다) 쟁점건물이 소재하는 인근지역은 OOO에 위치함에도 불구하고 대부분 50년 이상된 노후화된 목조건물이 들어서 있고 좁고 굽은 골목들이 복잡하게 연결된 지역으로서, 건물 신축 및 증 개축이 힘들었고, 1980년 이후부터 꾸준히 재개발사업을 추진하였으나, 재개발사업이 여의치 않아 기존에 토지와 건물을 양도하였던 많은 입주민들이 퇴거하면서 주위가 황폐화 되어 청구인의 세입자도 퇴거를 하였고, 이에 따라 동생 OOO이 입주하여 거주하였다. (라) OOO은 가족들이 OOO에서 생활하고 있으며, 본인 혼자만 국내에 있는 관계로 페인트칠과 벽지 도배 등 간단히 보수하여 거주하고 있다가 도시환경정비사업이 진행되면서 쟁점주택을 양도하였다.
(2) 처분청은 쟁점건물의 임차인이 1978년 8월부터 2014년 12월까지 사업자등록을 한 이력이 있고 전입신고도 하지 아니하여 주택용도로 사용되었다고 보기 어렵다고 주장하나, 아래와 같은 사유로처분청의 주장은 부당하다. (가) 쟁점주택은 임차인이 용도 및 구조의 변경 없이 주택으로 사용하였고 일부 면적만을 사무실로 사용하였으며, 임차인과의 임대차가 종료된 이후에는 OOO이 거주하였는바, 임차인이 사업자등록을 하였다는 사실만으로 주택이 아니라는 주장은 부당하다. (나) 임차인은 주민등록상 쟁점건물 소재지로 전입신고를 하지 아니하였으나, 사업자등록을 하고 확정일자만 받아두어도 임차보증금이 보호되므로 전입신고를 하지 아니할 수 있는바, 전입신고가 없다는 사실만으로 주택이 아니라는 주장은 부당하다. (다) 쟁점건물은 주택용 화재보험에 가입되어 있었으며, OOO은 거주하던 OOO의 계약기간이 만료되었고, 재직하는 회사가 OOO에 위치하고 있으므로 쟁점주택에서 출퇴근하기 편리하였는바, 쟁점건물을 간단하게 수리한 후 2014.12.4.부터 거주하였다. (3)처분청은 ‘지방세 세목별 납세증명서’상 쟁점건물의 재산세 부과내역을 보면, 주택이 아닌 건축물로 재산세가 부과되었으므로 주택이 아니라고 주장하나, 당초 주택으로 건축된 쟁점건물은 공부상으로나 멸실되기 전의 현황을 보더라도 그 용도나 구조변경이 이루어진 것으로 볼 수 없고, 언제든지 본인이나 제3자가 용도나 구조변경 없이도 충분히 주택으로 사용할 수 있다면 주택으로 간주하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것(조심 2013전2304, 2013.8.14.)으로 판단하고 있다.
(1) 쟁점건물의 공동소유자인 OOO(5분의 3 지분 소유)은 쟁점건물이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택이라고 주장하며 OOO 심판청구를 제기하였으나, 기각OOO되었다.
(2) 청구인은 쟁점건물을 1985.9.5. 상속으로 취득하였고 2015.3.19.(잔금청산일) 양도일까지 주택으로 사용하였다고 주장하나, 1978.2.17. 이후 쟁점건물을 사업장으로 하여 임차인들이 사업자등록을 하고 인쇄소를 영위하기 위한 공장용 사업장으로 사용하였다.
(3) 청구인은 쟁점건물이 OOO에 위치하고 있음에도 불구하고 교통 및 도시가스 시설 등이 열악하고 주차시설이 없는 등 주거용 용도나 심지어는 사무실 용도로도 사용이 여의치 않았으나 그동안 임차인이 개인적으로 쟁점건물이 도시 한복판에 있고 임대료가 저렴하여 임차인이 주택으로 거주하면서 사무실로 일부사용 하였다고 주장하나, 임차인OOO의 주민등록정보에 의하면 쟁점건물에 거주한 사실이 없고, 1981.4.16. 이후 OOO에 전입하여 현재까지 거주하고 있는 것으로 확인된다.
(4) 임차인OOO이 2015.9.24. 작성한 확인서에는 쟁점건물을 1993년 8월부터 2014년 11월까지 임차하여 사용하였고, 처음 임차할 당시에 쟁점건물(1층: 방1개, 부엌, 2층: 방1개, 화장실)은 주택이었으며, 주택 입구를 사무실로 사용하여 사업을 영위하였을 뿐이라고 기재되어 있으나, 2015.10.12. 확인서 작성과 관련하여 유선으로 문의한바, 확인서는 청구인측이 작성해와 일방적으로 확인해 준 것이고, 1층의 경우 쟁점건물 1층과 옆 건물 1층을 합한 인쇄소(약 30평) 영업을 위한 공장으로 사용하였고, 2층의 경우는 사무실로 사용하였다고 답변하였는바, 쟁점건물의 경우 1988년 11월 임대 후 인쇄소 용도로 사용하기 위하여 기존에 있던 주거용 방, 부엌, 마당 등을 없애고 내부공간을 확장하는 등 공장을 영위하기 위해 사업장으로 사용하기 위한 내부시설을 상당부분 개조하였음이 임차인 등의 답변 및 현황자료에 의하여 나타난다.
(5) OOO의 주민등록상 주소변동 내역을 살펴보면 아래 <표1>과 같이 2013.12.11. OOO에 전입한 이후 계속하여 거주하고 있었던 것으로 나타난다.
(6) 청구인은 임차인OOO이 전출한 후 OOO이 쟁점건물에 전입하여 2014.12.4.～2015.3.24. 쟁점건물의 소유권 이전시까지 거주하였다고 주장하며 관련 증빙으로 전기요금청구서, 상수도요금청구서, 전화 및 인터넷 사용지로영수증, 주민등록등본 사본을 제출하였으나, 2015년 1월∼3월분 전기요금 청구서를 보면, 사용기간은 2014.12.26.～2015.3.19.이고 전기요금은 OOO원으로 전기사용량이 많은 겨울철임을 감안할 때 사용량이 극히 적고, 2015년 1월분 상하수도요금 청구서를 보면, OOO원으로 사용량이 미미하다.
(7) 청구인이 증빙으로 제출한 OOO의 신용카드 사용내역(2014년 12월～2015년 3월 사용분)을 검토한바, 주로 OOO 소재 음식점에서 사용한 것으로 확인되나, OOO의 회사가 OOO에 위치하고 있으므로 OOO에서 사용한 신용카드 사용내역은 OOO이 쟁점건물에 거주하였다는 객관적인 증빙이 될 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가.대통령령으로 정하는 1세대 1주택 제95조(양도소득금액)③제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제156조(고가주택의 범위)① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)①법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익및 장기보유특별공제액은다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. 1.고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × [(양도가액 - 9억원) / 양도가액]
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × [(양도가액 - 9억원) / 양도가액]
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.
(2) 쟁점건물을 임차하여 OOO를 운영한 OOO이 2015.9.24. 작성한 확인서를 살펴보면, 쟁점건물은 당초에 주택이었고, 자신은 주택입구를 사무실로 사용하여 사업을 영위하였을 뿐이라고 기재되어 있다.
(3) OOO이 발급한 쟁점건물의 토지거래계약허가증을 보면, 쟁점건물의 종류에 주택으로 기재되어 있다.
(4) 청구인은 관련 증빙으로 2015년 8월 철거업체가 촬영한 쟁점건물의 사진을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 전기요금 및 상수도요금 청구서, 철거업체가 촬영한 사진, 임차인의 확인서, OOO의 신용카드 사용내역 등을 제출하면서 쟁점건물은 1967년 청구인의 모친이 취득한 주택으로 1986년까지 거주하다가 이후 다른 용도로 사용하였지만, 그 용도나 구조 변경이 없었는바, 그 구조기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있었으므로 주택으로 보아야 한다고 주장하고 있다. 그러나, 청구인이 1986년까지 약 19년간 쟁점건물을 주택으로 사용하였다 하더라도, 약 26년(1988.11.20. 2014.12.2.)의 기간 동안 쟁점건물은 인쇄소로 사업자등록이 되어 있었고, 임차인도 처분청 직원에게 2014년 11월까지 1층은 인쇄소로, 2층은 사무실로 사용하였다고 답변한 것으로 나타난다. 또한, 쟁점건물은 양도당시까지 개별주택가격이 고시된 사실이 없고, 인쇄소 공장으로 사용 중인 실질 현황에 따라 영업용으로 재산세가 부과되었으며, 도시가스, 주차시설 등이 없어 주거용도로 부적합한 상태였던 것으로 나타나고, 임대기간 종료 후 청구인의 동생인 OOO이 거주하였다고 주장하는 수개월(2014.12.4.～2015.3.24.) 동안의 전기 및 수도 사용량도 미미했던 것으로 나타난다. 주택이란 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 또는 건축물의 일부 등을 의미(주택법 제2조 제1호, 조심 2013부2255, 2013.11.4. 같은 뜻임)하는바, 쟁점건물이 당초 19년 동안 주택으로 사용되었으나 그 이후 양도되기 수개월 전까지 26년간 임대되어 인쇄소로 사용되어 왔고, 제시된 증빙에 따르면 주거용으로 사용하기 부적합한 상태였던 것으로 나타나며, OOO이 임대기간 종료 후 수개월간 거주하였다는 기간의 전기 및 수도 사용량이 미미하였던 점 등에 비추어 쟁점건물은 양도 당시 그 구조기능이나 시설 등이 본래 주거용에 적합한 상태로 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물이었다고 보기 어려워 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정의 적용을 배제하고 양도소득세 및 농어촌특별세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.