쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하는지 여부

OOO세무서장이 2016.11.7. 청구인들에게 한 2016년 제1기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인들은 2012.8.7. 청구인들의 OOO 소유의 경기도 OOO 1필지 지상에 건물(지하 1층～지상 4층, 토지 및 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축으로 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 아버지와 함께 2016.4.18. OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 쟁점부동산을 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)하였으며, 쟁점부동산의 양도가 재화의 공급이 아닌 사업의 포괄적 양도에 해당한다고 보아 관련 부가가치세 매출세액을 제외하고 2016년 제1기 부가가치세 확정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점거래가 사업의 포괄적 양도가 아닌 일반적인 부동산 양도에 해당한다고 보아 2016.11.7. 청구인들에게 2016년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2017.1.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 2011.11.1. 부동산 임대업자로 사업자등록을 하여 양 도시까지 계속하여 부동산임대업을 영위하였고, 양수인 역시 2 016.3.22. 부동산임대업자로 사업자 등록하여 현재까지 부동산 임대업을 영위하고 있어 사업의 동질성을 유지하고 있는 점, 쟁점부동산과 관련하여 양수인이 양도인의 기존 임차인, 임대차계약, 전세권 등을 그대로 승계하여 부동산임대업과 관련한 권리·의무를 모두 승계한 점, 쟁점부동산의 관리용역업체인 OOO과 양도인과의 관리계약 역시 양수인이 그대로 승계한 점, 양수인이 부동산중개인에게 건물임대와 관련한 적정임대료 등을 문의한 사실이 양수인측 OOO와 중개인이 주고받은 카카오톡 대화내용을 통해 확인되는 점, 쟁점부동산의 양도양수 당시 공실이던 1층 103호, 2층, 3층, 4층은 OOO의 근저당설정을 제외하고는 인수인계할 권리·의무가 존재하지 아니한 상태에서 양도가 되었고 유일한 관련 의무인 OOO의 근저당설정이 그대로 승계된 점, 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄적 양도가 아니라고 양수인이 판단하였다면 양수인이 쟁점부동산의 양수와 관련하여 잔금정산일로부터 2개월이 훨씬 경과한 2016.6.28.까지 세금계산서 교부와 관련한 어떠한 요청도 하지 아니한 점 등으로 볼 때 쟁점부동산의 양도는 포괄적 양도에 해당하며, 처분청은 양수인이 2층과 3층을 2016.8.23.부터 OOO를 직접 운영하고 있으므로 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하지 아니한다고 판단하였으나, 부가가치세법 시행령제23조에 따라 양도일 이후의 여건변화에 따라 양수인이 업종추가 또는 업종변경을 하는 경우에도 포괄적 양도에 영향을 미치지 아니하므로 쟁점부동산의 양도는 사업의 포괄적 양도에 해당한다. 또한, 처분청은 쟁점금액이 쟁점부동산 양도에 대한 부가가치세로 별도로 지급한 것으로 판단하였으나, 쟁점매매계약서의 특약에 따라 작성된 별도 약정서에 따르면 본 건 매매계약은 총 OOO원이나 계약서는 OOO원으로 작성한다고 되어 있어 일반적인 부동산거래 관행상 쟁점금액은 다운계약서를 작성하고 다운계약한 금액을 지급한 것이고, 쟁점금액이 쟁점부동산의 양도에 따른 부가가치세를 지급한 것이라면 일반적인 부동산거래 관행상 번거롭게 양수인이 OOO원이나 되는 금액을 현금으로 인출하여 지급할 필요가 없는 것이므로 쟁점금액은 쟁점부동산의 양도에 대한 부가가치세를 별도로 지급한 것이 아니라 단순히 당초 합의에 따라 다운계약한 금액을 부득이하게 현금으로 지급한 것이다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산과 같이 부동산임대업자가 일부 공실 상태인 부동산을 양도하는 경우 부가가치세 과세대상이 아닌 사업의 포괄적 양도에 해당하는지와 관련하여, 법령해석사례에서 알 수 있듯이 양도 당시의 계약 내용 등 관련 사실을 종합적으로 고려하여 양수인의 건물 매수 목적을 판단하는 것이다. 청구인은 지하 1층, 지상 4층 규모의 빌딩을 신축하여 2 011.11.1. 부동산임대업으로 사업자등록을 하였으며, 양도시점까지 1층의 일부를 제외하고는 2～4층은 공실이었던 것으로 확인되고, 매수인이 대부분 공실상태인 부동산을 매수한 목적에 대하여 살펴보면 매수인이 계약시점인 2016년 3월경 OOO에 제출한 사업계획서에서 확인할 수 있듯이 2층, 3층의 OOO를 직접 운영할 목적으로 쟁점부동산을 매수한 것으로 판단되며 현재까지 실제로 2층, 3층을 OOO를 운영하고 있다. 따라서, 양수인이 부동산임대업자인 청구인들로부터 쟁점부동산을 양수하면서 쟁점부동산 중 공실상태인 일부를 직접 스크린골프운영업과 헬스클럽 운영업으로 사용할 목적으로 쟁점부동산을 양수한 경우 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄적 양도에 해당하지 않는다. 그리고, 청구인은 양수인이 지급한 총 OOO원)의 대금 중 쟁점금액 OOO원은 부가가치세가 아닌 다운계약한 금액을 별도로 지급한 것이라고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산의 매매계약 당시 포괄양도양수 계약서 등을 작성하지 않았고, 청구인이 2 016.4.19. OOO세무서에 제출한 폐업신고서에 사업의 포괄적양도가 아닌 기타사유로 작성한 것으로 보아 계약당시 포괄적 양도에 관한 상호 협의는 없었던 것으로 보이며, 쟁점매매계약서에 토지 OOO원의 매매대금이 명기되어 있으며 양수인이 별도로 지급한 쟁점금액 OOO원은 쟁점 부동산 거래를 일반적인 재화의 공급으로 보아 부가가치세 과세대상인 건물의 매각에 따른 부가가치세 OOO원을 지급한 것이라고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 등 (1) 부가가치세법 제9조(재화의 공급) ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령 으로 정한다. 제10조(재화 공급의 특례) ⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. (2) 부가가치세법 시행령 제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도) 법 제10조 제8항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우,조세특례제한법 제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지.건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 OOO은 2016.4.18. 쟁점부동산을 취득한 이후인 2016.7.18. 쟁점거래는 사업의 포괄적 양도가 아닌 일반적인 부동산 거래이므로 양도인인 청구인들은 세금계산서를 발행해야 한다며 처분청에 거래사실 확인신청서(매입자발행세금계산서 발급용)를 제출하였으며, 이에 처분청은 “양수인이 부동산임대업자로부터 임대부동산을 양수하면서 해당 임대부동산 중 공실상태인 일부를 직접 OOO를 운영할 목적으로 임대부동산 전체를 양수한 경우에는 사업의 포괄적 양도에 해당하지 않는다”는 사유로 쟁점거래를 일반적인 부동산양도 거래로 보아 양수인 및 청구인들에게 거래사실확인통지(2016년 8월)를 하였다. (나) 쟁점부동산 중 건물 매매계약서(소유자: 청구인들)의 주요 내용은 다음과 같다. (다) 쟁점부동산 중 토지 매매계약서(소유자: OOO)의 주요 내용은 다음과 같다. (라) 쟁점부동산의 매매계약서에 따른 약정서(2016.3.18.)의 주요 내용 (마) 청구인들 및 OOO이 매수인에게 쟁점부동산을 양도하면서 지급받은 매매대금 내역은 다음과 같다. (바) 양수인 OOO이 제출한 쟁점부동산의 취득과 관련한 사업추진 현황내역서의 주요 내용은 다음과 같다.

(2) 청구인들이 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산 잔금지급시(2016.4.18.) 양수인측에 전달한 메모내역에는 “쟁점부동산의 건물관련 용역회사인 OOO을 포괄인수하고, 청구인들 및 OOO의 부동산임대업 사업자등록 폐업신고를 2016.4.19. 한다”는 내용 등이 기재되어 있다. (나) 양수인 OOO은 2016.4.18.을 사업개시일, 쟁점부동산을 사업장으로 하고, 부동산임대업으로 사업자등록을 하였음이 사업자등록증 사본에 나타난다. (다) 청구인들은 쟁점부동산을 사업장으로 한 부동산임대업을 2 016.4.19. 폐업하였음이 폐업사실증명서에 나타난다. (라) 청구인들 및 OOO이 쟁점부동산의 양도대금 OOO원 중 현금으로 지급받은 OOO원을 현재까지 보관하고 있음을 주장하며, 현금 OOO원을 촬영한 사진을 제출하였다.

(3) 쟁점부동산 중 토지소유자인 OOO과 쟁점부동산의 매수인이 운영하는 법인의 OOO은 우리 원 조세심판관회의(2017.4.18.)에 출석하였으며, OOO은 쟁점부동산의 거래당시 다운계약서를 작성한 경위에 대하여 “본인은 쟁점부동산을 당초 OOO원에 양도를 하려고 하였고 양수인측과 1․2차 조정을 거치면서 최종적으로 OOO원은 별도로 현금으로 지급하고 매매대금 OOO원의 다운계약서를 작성해 달라고 하였으며, 실제 매매대금은 OOO원이었으나 계약서는 OOO원으로 하는 다운계약서를 작성하였고 차액 OOO원은 현금으로 지급하기로 하였으며, 이와 같은 내용은 별도의 약정서에 기재하여 계약서에 첨부를 하였다.”고 진술하였으며, OOO은 쟁점부동산의 취득당시에 세금계산서를 요구하지 않고 취득이후 2개월이 경과한 시점에 세금계산서의 발행을 요구한 이유에 대하여 “세금계산서 발행은 발행자의 의무입니다. 매수자측에서 발행하지 않아서 6월 달에 요구하였다.”고 진술하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 매수인이 매도인의 영위업종인 임대업 외에 공실로 있는 2-4층을 자가사용 목적으로 취득함으로써 사업의 포괄적양도에 해당되지 않는다는 의견이나, 2006.2.9. 개정된 부가가치세법 시행령제17조 제2항의 개정취지로 볼 때 사업의 포괄적양수도는 양도 당시 사업의 동일성 여부에 의하여 판단될 것이지, 취득목적에 따라 판단될 수는 없으므로 양도당시에 사업의 동일성이 유지된 쟁점부동산의 양도는 사업의 포괄적양수도에 해당되는 것으로 보는 것이 합리적인 점,부가가치세 시행령제23조에서 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우에도 재화의 공급으로 보지 않는다고 규정하고 있고, 양수인은 2016.4.18. 쟁점부동산을 취득하고, 같은 날 부동산임대업으로 하여 사업자등록을 하였으며, 이후 2016.8.22. 사업자등록 정정신고를 하여 OOO의 업종을 추가하였으므로 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가한 것으로 볼 수 있는 점, 쟁점부동산의 거래당사자들은 사업자들로서 건물양도시 발생하는 부가가치세에 대하여 충분이 인지하고 있었을 것임에도 불구하고 건물계약서에 부가가치세를 별도로 기재하지 않았으며, 매도인은 양도당시 쟁점부동산의 임대사업을 폐업한다고 매수인에게 통지하였음에도 불구하고 매수인은 양도당시에 세금계산서 발행에 대하여 전혀 언급하지 않다가 2개월이 경과한 시점에 세금계산서발행을 요구한 점, 매수인은 현금으로 별도 지급한 OOO원이 부가가치세라고 주장하나 동 금액이 부가가치세라면 매도인이 매매계약서에 첨부된 약정서의 내용과 같이 다운계약서를 작성할 이유가 없어 보이는 점 등에 비추어 쟁점거래는 사업의 포괄적 양도로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 쟁점거래가 사업의 포괄적 양도가 아닌 일반적인 부동산 양도에 해당한다고 보아 청구인들에게 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.