청구인이 비특수관계자로부터 쟁점토지를 상증법상 보충적 평가가액보다 저가로 양수한 것을 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 것으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
청구인이 비특수관계자로부터 쟁점토지를 상증법상 보충적 평가가액보다 저가로 양수한 것을 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 것으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
OOO세무서장이 2016.12.5. 청구인에게 한 2011.4.21. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁점토지는 OOO(이하 “OOO부지”라 한다) 중 일부로서, 처분청은 쟁점토지와 현황이 동일한 OOO부지 중에서 쟁점거래 시점 전․후 3개월간의 매매사례가액을 확인할 수 없다는 이유로 상증법상 보충적 평가가액인 개별공시지가를 시가로 보아 이 건 과세처분을 하였으나 쟁점토지의 시가는 동 보충적 평가가액이 아닌 실지거래가액이다. (가) 상증법상 ‘시가’라 함은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하고, 일반적이고 정상적인 거래인지 여부는 거래당사자들이 각자 경제적 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계에 있는지, 거래당사자들이 거래관련 사실에 관하여 합리적인 지식이 있으며 강요에 의하지 아니하고 자유로운 상태에서 거래를 하였는지 등 거래를 둘러싼 제반 사정을 종합적으로 검토하여 결정하여야 하는바, 이 건과 같이 특수관계가 없는 자 간의 거래가액은 특별한 사정이 없는 한 정상적인 거래에 의해 형성된 객관적인 교환가치가 반영된 시가라 할 것이고, 청구인과 양도인은 각자 경제적 이익의 극대화를 추구하는 사인이며, 아무런 특수관계가 없으며 거래관련 사실에 관하여 합리적인 지식을 가지고 자유로운 상태에서 정상적인 거래를 하였으므로 거래당사자 간에 합의된 쟁점토지의 매매가액을 상증법상 시가로 보아야 한다. (나) 특히, 쟁점토지는 대규모 집합건물이 있는 OOO의 부속토지 중 일부로서 여러 가지 제약요인으로 실제 독자적인 활용이나 사용수익의 대상이 되지 못하여 OOO의 구분소유권자나 그 부지의 기존 공유자들이 아닌 한 이를 매입하려는 수요자도 없을 뿐더러 독자적인 매매도 어려워 거의 거래가 이루어지지 않고 있다. (다) 쟁점거래로 인하여 OOO부지의 일부를 소유하게 된 청구인과 그의 장인 OOO가 쟁점거래일 이후인 2011.8.10. OOO의 상가 구분소유권자들을 상대로 부당이득금 반환청구소송(OOO법원 2011가합82839)을 제기하여 2016.2.18. 원고 일부 승소하기 전까지 OOO부지 소유권자는 지료를 지급받지 못하는 등 그 소유권 행사가 제한되어 매수희망자가 극히 제한적이었는바, 쟁점토지를 포함한 OOO부지는 그 사용수익권과 처분권에 있어 법률적․현실적으로 심대한 제약을 받고 있어서 거래가 용이하지도 않았을 뿐만 아니라 거래가 된다 하더라도 그 가액은 주변 토지의 시세에 비해 현저히 낮을 수밖에 없는 실정이었다.
(2) 설령 쟁점토지의 취득가액이 현저히 낮은 대가에 해당한다 하더라도 이 건은 상증법 제35조 제2항에서 규정한 ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 존재한다. 당초 청구인의 장인 OOO는 OOO부지의 일부를 소유하고 있었고, 이를 알게 된 양도인 OOO이 OOO 법무사를 통해 OOO에게 쟁점토지 매수의향을 타진하였고, 이에 OOO는 OOO의 구분소유자들로부터 지료를 받아 임대수익을 얻을 것을 기대하면서 자신의 가족이 쟁점토지를 취득하면 함께 관리하는데 유리할 것이라고 판단하고 사위인 청구인에게 쟁점토지 매수를 권유한 점 등을 종합하면, 양도인이 쟁점토지의 매매가액으로 매도하는 것이 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이었다고 볼 수 없는 객관적인 사유가 있었던 경우로서 상증법 제35조 제2항의 ‘거래의 관행상 정당한 사유’가 있다고 보아야 한다. 따라서, 이 건 증여세 부과처분은 과세요건을 충족하지 못한 것으로 위법하다.
(1) 상속세 및 증여세법(2011.7.14. 법률 제10854호로 개정되기 전의 것) 제35조(저가·고가 양도에 따른 이익의 증여 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.
1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자
2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자
② 제1항을 적용할 때 특수관계에 있는 자가 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다).(단서 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2011.7.25. 대통령령 제23040호로 개정되기 전의 것) 제26조(저가․고가양도에 따른 이익의 계산방법 등) ⑤ 법 제35조 제2항에서 "현저히 낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.
⑦ 법 제35조 제2항에서 "대통령령이 정하는 이익"이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다.
⑧ 제1항·제2항·제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날(소득세법 시행령제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 "산정기준일"이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)
3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제50조(부동산의 평가) ⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 처분청은 상증법 제35조 제2항에 따라 청구인이 특수관계가 없는 양도인으로부터 쟁점주식을 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수한 것으로 보아 청구인에게 2011.4.21. 증여분 증여세 OOO원을 결정․고지하였다. (나) 처분청의 증여세 조사종결보고서(2016년 8월)의 주요 조사내용은 다음과 같다.
1. 쟁점토지(3필지)의 연도별 개별공시지가는 다음과 같다.
2. 청구인은 양도인 OOO과는 특수관계에 있지 아니하고 이익을 분여해 줄 만한 특별한 사이도 아니며 지인의 소개로 쟁점토지를 취득하여 임대수익을 얻을 목적으로 취득하였고(지료에 대한 부당이득반환 소송: OOO법원 2011가합82839), 거래가액(OOO원)은 시가로서 사례부동산의 가액이 쟁점토지의 거래가액과 큰 차이가 없으므로 이를 시가로 보아야 한다고 주장한다.
3. ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 평가기준일 전·후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내에 매매·감정·수용·공매 또는 경매가 있는 경우 그 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으나 사례부동산은 평가기간 3개월 초과로 매매사례 적용은 무리가 있다고 판단되며, 증여란 그 행위 또는 거래의 명칭․형식․목적 등과 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형․무형의 재산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전한 것과 현저히 저렴한 대가를 받고 이전하는 경우에 해당되므로 청구인이 취득한 쟁점토지는 비특수관계인 간의 거래로서 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에 해당한다. (다) 쟁점토지 등기부등본에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (라) 양도인 OOO의 쟁점토지 등에 대한 2011년 귀속 양도소득세 신고내역은 다음과 같다. (마) 청구인과 그의 장인 OOO가 2011.8.10. OOO 상가 구분소유권자들을 상대로 부당이득금반환 청구소송(OOO법원 2011가합82839)을 제기하여 2016.2.18. 원고 일부 승소한 것으로 나타나는바, 당해 판결서에는 청구인과 OOO가 OOO부지 일부 필지를 취득한 이후의 기간 동안 OOO 구분소유권자들이 청구인과 OOO의 토지를 점유하고 있다고 보아 기간별 차임에 OOO 총분양면적에 각 분양면적의 비율을 곱한 만큼의 부당이득금을 반환하라는 내용이 기재되어 있다. (바) 쟁점토지를 포함한 OOO부지(일부)의 소유권 변동내역은 다음과 같은바, 청구인은 쟁점토지 거래 당시 OOO(대표이사 OOO)도 OOO으로부터 OOO부지 중 OOO을 OOO원(㎡당 OOO원)에 매입하여 같은 날 소유권이전등기를 경료하였고, 위 법인의 대표이사 OOO과 청구인은 같은 날 OOO공인중개사 사무실에서 매매계약을 함께 체결하였으며, OOO은 부동산 임대사업자이자 OOO의 일부상가 구분소유자로서 OOO의 지인으로 그가 추천하여 2011.4.21. OOO으로부터 해당 토지를 매입하게 되었다고 주장하였다. (사) 청구인은 쟁점토지 취득경위를 다음과 같이 주장하면서 그에 대한 증빙으로 법무사 OOO가 OOO에게 보낸 서신(2010.9.13.), OOO이 OOO에게 보낸 매도의향서(2011.4.) 등을 제시하였다.
1. OOO는 OOO부지 중 OOO를 소유하고 있던 공유자로, 2010년 OOO부지 중 같은 동 OOO 중 일부인 498.687㎡를 추가로 경락받아 쟁점거래 당시 OOO부지 3,775㎡ 중 1,139㎡를 소유하고 있었으며,
2. 양도인 OOO은 쟁점토지를 매각하기 위하여 매수자를 물색하던 중 2010.9.13. OOO에서 공인중개사 사무실을 운영하는 OOO를 통하여 OOO가 OOO부지 일부를 경락받은 사실을 확인하고 쟁점토지를 OOO가 매수할 의사를 타진하기 위하여 서신을 보냈으며, 이미 OOO부지 중 일부 토지의 공유지분권자인 OOO는 OOO의 구분소유자들로부터 임대수익을 얻을 것을 기대하고 있었으므로 자신의 가족이 쟁점토지를 취득하는 것이 관리측면에서 유리하다고 판단하여 사위인 청구인에게 쟁점토지 매수를 권유하여 청구인이 양도인과 협상 끝에 2011.4.21. 쟁점토지를 매수하게 된 것이다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지를 포함한 OOO부지는 토지와 지상 건물의 소유자가 구분되어 있어 그 사용․수익권과 처분권 등의 소유권 행사가 상당한 제약을 받고 있어서 거래가 용이하지 않을 뿐만 아니라 거래가 된다 하더라도 그 가격은 인근 토지의 시세에 비해 낮을 수밖에 없는 특수한 사정이 있는 것으로 보이는 점, 청구인은 장인 OOO의 권유를 받아 OOO의 구분소유자로부터 토지 임대수익을 얻을 목적(실제 관련 소송을 통해 상가 소유자로부터 지료를 수령)으로 쟁점토지를 매입하게 되었고, 그 거래가액(OOO원/㎡)은 같은 날 양도인 OOO과 OOO 간에 거래된 OOO부지의 다른 토지 매매가격(OOO원/㎡) 등을 고려하여 양도인과 협의한 가격이라 양도인이 쟁점토지를 시가보다 현저히 낮은 가격으로 매도하여 양수인(청구인)에게 이익을 분여할 특별한 사정이나 이유가 없어 보이는 점, 처분청이 상증법 제35조 제2항의 과세요건인 ‘거래의 관행상 정당한 사유가 없다’는 것에 대하여 구체적으로 입증하지 못하는 점 등에 비추어 청구인이 비특수관계자로부터 쟁점토지를 상증법상 보충적 평가가액보다 저가로 양수한 것을 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 것으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.