쟁점부동산에서 운영된 어린이집은 영유아보육법상 가정어린이집이 아닌 민간어린이집에 해당하여 주택에 포함된다고 볼 수 없는 점, 어린이집으로 사용하기 위해 건축물의 용도,시설을 변경한 경우에 대해서까지 동 건축물이 임의에 주택으로 사용가능하다는 이유만으로 1세대1주택 비과세의 대상으로 인정하기 어려운 점을 볼 때 이 건 부과처분은 잘못이 없음
쟁점부동산에서 운영된 어린이집은 영유아보육법상 가정어린이집이 아닌 민간어린이집에 해당하여 주택에 포함된다고 볼 수 없는 점, 어린이집으로 사용하기 위해 건축물의 용도,시설을 변경한 경우에 대해서까지 동 건축물이 임의에 주택으로 사용가능하다는 이유만으로 1세대1주택 비과세의 대상으로 인정하기 어려운 점을 볼 때 이 건 부과처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 2001.3.19. 청구인의 전 배우자OOO 명의로 쟁점부동산을 취득하여, 지층은 임대계약을 승계하여 업무용(실내악단)으로 임대하고, 나머지 1～3층은 청구인 가족 4인이 주택으로 함께 사용(1층: 중학생 자녀 2인의 공부방, 2～3층: 2층의 임대 만료 후 거실․주방․침실로 사용)하였다. (가) 취득 당시 쟁점부동산의 건축물대장상 용도는 지층 140.46㎡은 근린생활시설, 1층 중 58.92㎡는 근린생활시설, 1층 중 40.20㎡는 주차장, 2층～3층은 각 99.12㎡의 주택으로 기재되어 있었다. (나) 청구인은 2004년경 1층(1층 주차장 면적 40.20㎡을 포함)에 가정보육시설을 설치하고자 오수정화시설의 용량증설을 하는 등 어린이들에게 숙식을 제공하면서 보육할 수 있도록 변경하여 1층 전체를 방, 주방 및 화장실을 보유한 어린이집(교육연구 및 복지시설, 명칭: “OOO”)으로 하여 OOO에게 사용승인(2004.5.10. OOO 건축물관리대장 변경 등재, OOO 보육과에 신고)을 받았는바, 이로써 쟁점부동산 중 지층을 제외한 1～3층 전체가 주택으로 사용할 수 있는 구조가 되었다. (다) 청구인은 2005년 쟁점부동산 주변의 어린이집 수요 증가에 따라 쟁점부동산 전체를 교육연구 및 복지시설로 용도변경하였고, 2층도 1층과 같은 보육시설을 추가하여 1～2층을 어린이집으로 운영(지하층은 놀이시설로 변경․사용)하면서, 청구인 가족은 3층에 거주하였다. (라) 이후 청구인 부부의 이혼(2014.9.2.) 및 재산분할에 따라 2014.8.11. 어린이집을 폐원처리하고, 쟁점부동산을 청구인 명의로 소유권을 이전한 후 원활한 매매를 위해 공실상태로 매매를 추진하여 현 소유자에게 양도하였다.
(2) 다음과 같은 이유로 쟁점부동산 전체는 주택에 해당한다. (가) 영유아보육법 제15조 및 같은 법 시행규칙 제9조에 따르면 어린이집은 그 인가를 위해 주택의 1층에 설치하여 보육실 및 조리실 등 주택과 동일한 구조를 하고 있어야 하는바, 어린이집을 운영할 수 있는 상태는 언제라도 주택으로 이용이 가능하므로 거주 여부에도 불구하고 양도일 현재 거주자의 주택으로 보아야 한다. (나) 쟁점부동산 1층은 위 설명과 같이 주택의 구조 및 용도 상태에서 24시간 주거형 어린이집으로 사용되다가 양도되었으며 그 외 용도로는 사용된 사실이 없는바, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되었다 하더라도 그 구조나 기능이 주거용에 적합한 상태로 유지․관리되어 언제든지 주택으로 사용할 수 있으면 주택으로 보는 것이 타당하다. (다) 쟁점부동산 2층은 청구인이 이를 취득하기 이전부터 주택으로 사용되거나 주거용으로 임대된 사실이 있어 주택임이 명백하고, 단지 어린이집 정원OOO을 수용하기 위해 어떠한 개조도 없이 사람이 거주하던 상태가 그대로 유지되면서 보육시설(어린이집)로 용도변경 및 사용되었으며, 현재 소유자도 아무런 용도변경 없이 2층 및 3층을 주택으로 계속 사용하고 있는바, 언제든지 주택으로 사용가능한 쟁점부동산 2층 역시 주택으로 보아야 한다. (라) 2005년 OOO은 주택공시가격 산정 시 쟁점부동산 2, 3층(각 99.12㎡)을 주택으로 산정한 후, 그 용도가 어린이집으로 변경된 이후에는 재산세 등 관리대상이 아니므로 공시가격을 산정하지 않은 점(2016년 이후 공시됨)을 보아도 쟁점부동산은 주택임이 분명하다. (마) 쟁점부동산은 철근콘크리트조로서 방이 각 내력벽으로 되어 있어 주택 외의 다른 용도로 사용하려면 벽을 헐어야 하는바 이는 불가능하고, 인근 50m이내에 OOO가 있어 유해업소가 들어올 수 없는 곳으로 주택 및 교육연구시설 용도로 한정․사용되어 왔다.
(3) 그 외 처분청의 의견은 다음과 같은 이유에서 부당하다. (가) 전 소유자가 2001.3.19. 쟁점부동산을 양도할 당시 지층․1층을 상가건물로, 2층․3층은 주택으로 하여 양도소득세를 신고한 것은 청구인에 대한 2016년 귀속 양도소득세 부과처분의 근거가 될 수 없다. (나) 2004년 5월 어린이집으로 변경한 이후 쟁점부동산의 사업자등록 현황은 청구인의 전 배우자 OOO과 쟁점부동산을 매입한 OOO 외에는 없다. (다) OOO의 쟁점부동산 전입세대 열람내용상 청구인 가족이 거주하는 상황에서 OOO 등 다른 세대가 2층에 전입한 사실이 확인되는바, 이는 최소한 쟁점부동산 2～3층은 실제 주택으로 사용되었음을 의미한다. (라) 2016.7.25. 처분청의 현지 확인 당시 2～3층은 주택의 구조와 기능을 하고 있었고, 처분청은 각 층 화장실의 변기가 유아용인지 일반용인지를 구별하고 있으나, 변기는 상하수도 등의 배관을 변경할 필요도 없이 간단한 연결만으로 모두 사용이 가능한 소모품에 불과하므로 이를 기준으로 주택 여부를 판단할 수 없다. (마) 건축법 시행령 제3조의5 별표1에 따르더라도 단독주택은 단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집을 포함하는 것으로 규정되어 있으므로, 어린이집도 주택으로 인정하여야 하고, 영유아보육법 등 관련 법령에서도 어린이집 설치기준으로 주택으로서의 모든 설비 및 기능을 요구하고 있다. (바) 장기간 주택 및 어린이집으로 사용하던 쟁점부동산이 양도 당시 공실이라는 사실만으로 과세요건에 해당될 수는 없다.
(1) 쟁점부동산은 매매계약일을 기준으로 공실로 되어 있었고, 용도는 교육연구 및 복지시설로 되어 있으며, 2008.7.7. OOO 세대가 전출한 후 청구인 세대(1세대)만이 2010.6.23.까지 거주 하다가 2014.8.19.부터 2014.9.16.까지는 OOO 세대가 단독 거주하였음이 확인되는바, 쟁점부동산이 공실이 되기 바로 직전까지 주택으로 사용된 부분은 3층으로 한정되는 것으로 판단된다.
(2) 2008.7.7. OOO 세대가 전출한 후 2014.8.11.까지 쟁점부동산은 어린이집 이외의 다른 용도로 사용된 사실이 없으며 장기적으로 어린이집으로 사용되었음이 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 개별주택 고시 현황 등으로 보아 주택에 해당된다고 주장하나, 쟁점부동산은 2005.4.30. 과 2016.4.29. 2층과 3층에 대하여 개별주택 고시가 되어 있는바, 이는 2층과 3층이 가정보육시설이 아닌 교육연구 및 복지시설(어린이집)로 용도가 변경된 후에는 쟁점부동산을 주택으로 볼 수 없어 개별주택 가격이 고시되지 않다가, 2015.10.22. 2층과 3층이 용도변경[교육연구 및 복지시설(어린이집) → 단독주택)]된 후인 2016.4.29.에 개별주택 가격이 고시(2016.1.1. 기준)된 것이다.
(4) 건축법상 가정보육시설은 주택에 포함되는 반면, 가정보육시설이 아닌 민간보육시설로서 어린이집은 주택과 엄연히 구별되어 주택으로 볼 수 없는 것이다.
(5) 청구인은 쟁점부동산의 건물구조가 철근콘크리트조이므로 방이 각각 내력벽으로 되어 있어 주택외의 다른 용도로 사용하려면 벽을 헐어야 하므로 불가능한 것이며, 인근 50미터 이내에 OOO가 있어 청구인이 취득할 당시 건축물관리대장상에 지하층 용도가 비록 다방으로 되어 있으나 유해 업소가 들어올 수 없는 지역이며 주택 및 교육연구시설 용도로 한정되어 사용되어 왔음을 주장하나, 쟁점부동산은 취득 당시에는 지층은 근린생활시설, 1층은 근린생활시설과 주차장, 2․3층은 주택으로 되어 있음이 확인되고, 양도 당시에는 지층은 교육연구 및 복지시설(어린이집)과 제1종근린생활시설(소매점), 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2층과 3층은 단독주택으로 되어있음이 공부상 확인되며, 건물구조가 철근콘크리트조이고 방이 각각 내력벽으로 되어 있다 할지라도 언제든지 사무실 및 점포로 사용이 가능한 것이고, 2016.7.25. 현지 확인 당시 지층과 1층은 사무실 점포로, 2층은 쟁점부동산의 소유자 OOO의 대표법인의 사무실로, 3층은 주택으로 각 사용하고 있음이 확인된다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (3) 주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. (4) 건축법 제2조 (정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. "건축물의 용도"란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다.
② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.(각 호 생략) (5) 건축법 시행령 제3조의5 (용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역 아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다].(단서 생략)
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설
10. 교육연구시설(제2종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
어린이집은 다음의 인원을 보육할 수 있는 시설을 갖추어야 하며, 정원은 총 300명을 초과할 수 없다.
1. 어린이집의 구조 및 설비는 그 시설을 이용하는 영유아의 특성에 맞도록 하여야 한다.
2. 어린이집은 하나의 건물에 설치하여야 한다. 다만, 담 또는 울타리로 둘러싸인 동일 대지 안에 여러 개의 건물(모두 5층 이하이어야 한다)이 있는 경우 모든 건물의 전체가 어린이집으로 사용되고 3)마)①에 따른 옥외놀이터가 설치된 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 어린이집에는 다음의 설비를 하여야 한다. 이 경우 보육실을 포함한 시설면적(놀이터 면적은 제외한다)은 영유아 1명당 4.29제곱미터 이상으로 한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산은 1990.4.20. 착공허가 및 1990.11.9. 사용승인되어 OOO 명의로 소유권 보존등기가 이루어졌고, 2011.3.19. OOO에게 양도되었는바, 2011년 당시 OOO의 쟁점부동산 양도소득세 신고 및 결정 내용(국세청 대내포탈시스템)에 따르면, 쟁점부동산의 지층과 1층은 상가건물, 2층과 3층은 주택으로 신고되었고, 지층과 1층의 면적이 2층과 3층의 면적을 초과하여 OOO은 지층과 1층에 대하여 양도소득세를 자진 신고․납부하였다. (나) 청구인과 양수인간에 체결된 쟁점부동산 양도계약서 주요내용은 다음 <표1>과 같고, 양도거래와 관련하여 OOO장이 발급한 부동산거래계약신고필증상 거래대상은 “종류: 토지 및 건축물(유치원)”으로 기재되어 있다. (다) 쟁점부동산의 등기부등본상 건물내역 및 일반건축물대장상 건축물 현황은 각 다음 <표2> 및 <표3>와 같다. (라) 쟁점부동산의 사업자등록 및 전출입세대 현황은 각 다음 <표4> 및 <표5>와 같다. (마) 쟁점부동산(2층, 3층)의 개별주택가격 고시 현황은 다음 <표6>와 같다. (바) 처분청의 조사복명서상 매매계약일을 기준으로 한 쟁점부동산의 사용현황은 다음 <표7>과 같이 나타난다. (사) 양수인 OOO은 매매계약 전후의 쟁점부동산의 현황과 관련하여 다음 <표8>과 같은 내용의 확인서를 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산에서 운영된 OOO은 그 정원이 OOO명으로 나타나는바 영유아보육법 시행규칙상 가정어린이집(영유아 기준 5명～20명)이 아닌 민간어린이집에 해당하여 건축법 시행령 별표1의 분류상 주택(단독주택, 공동주택)에 포함된다고 볼 수 없는 점, 쟁점부동산의 매매계약일(2015년 8월) 당시 쟁점부동산의 등기부등본(표제부)상 쟁점부동산의 전체 층이 “교육연구 및 복지시설(어린이집)”으로 기재되어 있었고, 건축물대장상으로도 동일한 내용으로 기재된 점[2004년 1층 전체, 2005년 2층, 3층 전체, 2012년 지하층(지상 1․2층 포함)을 교육연구 및 복지시설로 변경], 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택에 해당하는지 여부는 해당 건축물의 구조·기능과 실질적인 사용 용도를 종합적으로 고려하여 판단하는 것으로서, 쟁점부동산과 같이 어린이집으로 사용하기 위해 건축물의 용도 및 시설을 변경한 경우에 대해서까지 동 건축물이 임의의 시기에 주택으로 사용가능하다는 이유만으로 이를 1세대 1주택 비과세의 대상으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의 지층․1층․2층은 주택에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.