쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1998.9.14. OOO 2필지 토지 3,316㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인이 소유한 경기도 OOO과 교환계약에 의해 취득하여 보유하다가 2014.1.27. 한국토지주택공 사에게 협의매수(수용)을 원인으로 OOO원에 양도하고, 2014.4.24. 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2016.3.24.～2016.4.12. 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 청구인이 OOO와 쟁점부동산 교환거래 당시 감정평가 등을 하지 아니하였으므로 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에 의해 추계결정한 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 2016.9.2. 이의신청을 제기하였고, 처분청은 환산가액을 적용하여 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 산정하여 2016.11.3. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 감액경정하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2017.1.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산과 OOO 부동산을 교환하면서 쟁점부동산의 가액을 OOO원으로 보아 OOO원을 현금으로 지급하고, 단순 쌍방합의가 아닌 공인중개사를 대리한 제3자 OOO에 거래당시의 시가로 위 가액을 책정하여 부동산 매매계약서를 체결하였는바, 부동산매매계약 서상의 실지거래가액이 아닌 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산을 교환으로 취득할 당시 시가에 대한 감정평가 없이 당사자간 합의된 가격으로 거래하였고, 교환차액은 단순히 부동산매매계약서상 기재된 것으로 감정평가 없이 임의평가에 의한 임의약정금액이며, 두 부동산간의 교환이 교환대상 목적물의 객관적 가치 평가를 기준으로 한 가치적 교환임을 입증할 증빙이 없으므로 쟁점부동산의 취득가액을 환산 가액으로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에 는 동항의 규정에 의한 양도당 시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 양도소득세 처분경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 1998.9.14. OOO가 소유한 쟁점부동산을 청구인이 소유한 OOO과 교환계약에 의해 취득하여 보유하다가 2014.1.27. 한국토지주택공사으로부터 협의매수(수용)을 원인으로 OOO원에 양도하고, 2014.4.24. 양도소득세를 신고하였다. (나) 처분청은 2016.3.24.～2016.4.12. 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 청구인이 OOO와 쟁점부동산 교환거래 당시 감정평가 등을 하지 아니하였으므로 쟁점부동산의 취득 가액을 기준시가에 의해 추계결정한 OOO을 경정․고지하였다. (다) 청구인이 2016.9.2. 이의신청을 제기하였고, 처분청은 환산가액을 적용하여 쟁점부동 산의 취득가액을 OOO원으로 산정하여 2016.11.3. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 감액경정하였다.

(2) 처분청의 심리자료인 이의신청결정서에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인이 제출한 의견서, 교환계약서 및 부동산 교환거래 경위서 등에 의하면, 청구인은 1998.8.26. OOO가 보유한 쟁점부동산을 OOO원의 가격으로, 청구인이 보유한 소사구 부동산을 OOO원의 가격으로 하여 상호교환하기로 하고, 교환차액인 OOO원을 지급하는 조건으로 계약한 것으로 되어 있다. (나) 청구인이 위 교환계약으로 인해 OOO에게 지급하기로 한 OOO원은 다음의 <표1>과 같이 지급된 것으로 나타난다. (다) 조사종결보고서에 의하면, 쟁점부동산은 인천경제자유구역 영종지구 영종하늘도시 개발사업에 따라 환지처분 되어 수용되었으며 이에 따른 지번 변경내역은 다음 <표2>와 같다. (라) 청구인이 제출한 토지수용 확인서 및 환지처분 조서, 조사종결보고서 등에 의하면, 청구인은 2014년 현금보상대상 토지에 대하여 OOO원의 보상금을 수령하였고, 환지처분 대상 토지에 관해서는 권리면적 대비 환지면적이 부족하여 부족면적 95.5㎡에 대한 청산금 OOO원을 수령하였으며, 물건별 구체적인 보상내용은 다음의 <표3> 및 <표4>와 같다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점부동산의 매매계약서상의 실지거래가액이 아닌 환산산가액으로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여 양도소득세를 부과한이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항에 의하면, 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가의 순으로 적용하도록 규정되어 있는바, 양도차익 산정시의 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아 니라, 실지거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액이며, 교환시는 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠으나, 단순교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없는 점(대법원 2005.1.14. 선고 2004두5072 판결, 같은 뜻임), 청구인이 쟁점부동산을 교환으로 취득할 당시 시가감정 없이 양 당사자간의 합의된 가액으로 거래되었으므로 금전으로 지불한 교환차익도 부동산매매계약서에 기재된 것으로서 감정평가 없이 당사자간 약정에 의한 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.