청구인이 전 소유자가 신고한 양도가액에 쟁점토지를 취득한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.3.20. 취득한 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)에 2001.9.18. 숙박 및 위락시설 1,914.42㎡를 신축하여 취득한 후 2016.3.3. 쟁점토지 및 건물을 양도하고 2016.5.31. 양도가액을 OOO원(실지거래가액), 취득가액을 OOO원(건물은 실지거래가액 OOO원, 토지는 환산가액 OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에게 쟁점토지를 양도한 OOO(이하 “전 소유자”라 한다)이 실지양도가액으로 신고한 OOO원을 청구인의 취득가액으로 보아 2016.11.7. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.3. 이의신청을 거쳐 2017.6.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 OOO 일대에서 단란주점업을 영위하던 청구 인은 2000.3.20. 숙박업으로 전환하기 위하여 쟁점토지(495.7㎡)를 3.3㎡당 OOO원으로 하여 총 OOO원에 취득하였는바, 전 소유자의 다운계약 요구로 부득이 검인계약서에는 거래가액을 OOO원으로 하였으나, 쟁점토지가 관광특구인 OOO지구내 상업지구에 위치하고 있는 점, 전 소유자가 신고한 가액은 쟁점토지 취득시점의 개별공시지가(1㎡당 OOO원)를 적용하여 계산한 매매가액 OOO원에도 미치지 못하는 점(약 78% 수준), 전 소유자도 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO원이라고 인정하는 내용의 거래사실확인서를 제출한 점, 청구인이 제시한 실지매매계약서에도 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지거래가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 실지계약서로 인정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 하는바, 매매계약서나 전 소유자의 거래사실확인서는 사인 간의 임의작성이 가능하고, 대금지급을 확인할 수 있는 증빙이 전혀 제출되지 아니하였으므로 검인계약서상의 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 전 소유자가 신고한 양도가액(OOO원)에 쟁점토지를 취득한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정된 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 2000.3.20. 취득한 쟁점토지에 2001.9.18. 숙박 및 위락시설 1,914.42㎡를 신축하여 취득한 후 2016.3.3. 쟁점토지 및 건물을 양도하고, 2016.5.31. 양도가액을 OOO원(실지거래가액), 취득가액을 OOO원(건물은 실지거래가액 OOO원, 토지는 환산가액 OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였고, 처분청은 전 소유자가 실지양도가액으로 신고한 OOO원을 청구인의 취득가액으로 보아 2016.11.7. 청구인에게 이 건 처분을 하였다.

(2) 쟁점토지의 개별공시지가 조회자료를 보면, 쟁점토지의 개별공시지가는 1997.1.1.기준 OOO원(쟁점토지 면적을 반영한 환산액 OOO원), 1998.1.1.기준 OOO원(환산액 OOO원), 1999.1.1.기준 OOO원(환산액 OOO원), 2000.1.1. OOO원(환산액 OOO원)인 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 증빙의 주요내용은 다음과 같다. (가) 전 소유자가 서명한 거래사실확인서(2016.9.1.)를 보면, 구체적인 대금수령시기는 알 수 없으나, 전 소유자와 청구인은 2000.2.21. 쟁점토지를 총 OOO원에 매매하기로 계약하고, 전 소유자는 동 금액을 수령한 후 2000.3.20. 청구인에게 소유권을 이전하였다고 기재되어 있다. (나) 청구인의 지방세 과세증명서(2016.5.12.)에 의하면, 청구인은 쟁점토지 취득에 대하여 2000.4.19. 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 납부한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점토지 취득시 작성하였다고 주장하며 제출한 매매계약서(2000.2.21.)를 보면, 매매대금은 OOO원[계약금 OOO원(2000.2.21.), 중도금 OOO원(2000.3.3.), 잔금 OOO원(2000.3.20.)]이고, 매도인은 전 소유자, 매수인은 청구인, 중개인은 OOO이라고 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 전 소유자는 양도소득세 신고시 쟁점토지의 실지양도가액을 OOO원으로 신고한 점, 청구인이 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 있는 금융증빙자료 등을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 제시한 매매계약서(2000.2.21.)는 공증․확인․신고 등의 법률행위 등이 없어 취득가액의 입증자료로 채택하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.