청구인들이 주장하는 쟁점토지의 취득가액이 실지거래가액에 해당되는지 여부

• 가. 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2005.4.11. OOO을 OOO으로부터 취득하여 2016.1.27. OOO원에 양도한 후 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 2016.3.26. 2016년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 2016.11.4. 및 2016.11.5. 청구인들에게 2016년 귀속 양도소득세 합계 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2017.1.26. 이의신청을 거쳐 2017.5.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점토지의 전 소유자 OOO이 쟁점토지의 양도금액은 OOO원이라고 사실확인하였고, 청구인들이 2004.8.5.부터 2005.4.6.까지 전 소유자인OOO의 예금계좌로 OOO원이 입금된 사실이 금융자료 등에 의하여 확인되며, 쟁점토지의 취득당시 시세가 주변시세와 일치하고, 취득당시 원본매매계약서를 제출하였음에도 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인들이 주장하는 쟁점토지의 취득금액 비율과 취득지분 비율이 일치하지 아니하며, 등기부등본상의 거래일(원인일, 접수일)과 취득대금의 출금시기가 일치하지 아니할 뿐만 아니라 출금된 통장의 명의 또한 청구인들의 소유가 아닌 것으로 확인된다. 청구인들이 제출한 전 소유자 OOO의 금융자료와 위 금융자료의 입출금 시기 등을 비교하면 금액 및 시기 등이 일치하지 아니하고, 일부 입금자가 불상자이므로 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인들이 주장하는 쟁점토지의 취득가액이 실지거래가액에 해당되는지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가]

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전․후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전․후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전․후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인들은 2005.4.11. 쟁점토지를 전 소유자 OOO으로부터 취득하여 2016.1.27. OOO에게 매매가액 합계 OOO원에 양도하였으며, 2016.3.26. 쟁점토지에 대한 양도가액을 OOO원으로 하여 2016년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였고, 취득가액의 증빙으로 부동산거래사실확인서와 전 소유자가 작성한 확인서, 금융자료 등을 OOO과 같이 제출하였다. (나) 청구인들이 OOO으로부터 쟁점토지를 취득한 내역 및 공유 지분율은 OOO와 같다. (다) 청구인들이 제출한 쟁점토지의 매매계약서의 내용과 전 소유자인 OOO의 예금계좌에 입금된 내역은 OOO와 같다. (라) 청구인들이 원본이라고 주장하며 제출한 부동산매매계약서의 주요내용은 OOO과 같다. (마) 쟁점토지의 전 소유자인 OOO은 쟁점토지를 청구인들에게 양도한 후 2005.6.20. 기준시가로 하여 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 2005년 귀속 양도소득세를 신고․납부한 사실이 확인된다. (바) 2017.7.18. 우리원이 국세청첨단탈세방지팀에게 청구인들이 실제계약서자로 주장하며, 처분청에 제출한 부동산매매계약서의 문서감정을 의뢰를 하여 2017.8.16. 국세청첨단탈세방지팀이 회신한 문서감정의 주요내용은 다음과 같다.

• 가. 문서감정 내용 ㅇ 잉크성분 분석에 따른 작성시기 검사

• 부동산매매계약서에 검은색 필기구로 기재된 표기부위를 채취하여 기체크로마토그래프-질량분석기로 2-phenoxy ethanol 검출 여부 확인시험 결과 모두 흔적으로 검출됨 ㅇ 기재 선․후관계 감정

• 부동산매매계약서 “가” 부위에 기재된 입회인 OOO 서명과 날인된 OOO 기재(날인) 선후관계 감정결과 서명 위에 인주가 덮인 현상이 관찰됨

• 나. 2017.8.16. 첨담탈세방지 담당관의 부동산매매계약서의 감정결과

• 부동산매매계약서에 검은색 필기구로 기재된 표기부위(1～3차)를 채취하여 2-phenoxy ethanol 검출 여부 확인시험 결과 모두 흔적 으로 검출됨에 따라 잉크성분 분석에 따른 작성시기는 판단불명임

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지의 전 소유자 OOO이 쟁점토지의 양도금액은 OOO원이라고 사실확인하였고, 2004.8.5.부터 2005.4.6.까지 전 소유자인 OOO의 예금계좌로OOO원이 입금된 사실이 금융자료 등에 의하여 확인되는 점, 쟁점토지의 전 소유자인 OOO은 청구인들의 통장 인출일자와 본인의 입금일자가 차이가 나는 사유가 청구인 OOO이 쟁점토지의 거래대금을 직접 현금으로 지급하고 본인이 현금으로 보관하고 있다가 OOO에 입금하여 차이가 난다고 사실확인하고 있는 점, 청구인들이 쟁점토지의 취득당시 원본매매계약서라고 주장하며 제출한 부동산매매계약서가 지질상태, 문서감정 등에 의하여 최근에 작성된 것으로 보이지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OOO세무서장이 2016.11.4. 및 2016.11.5. 청구인들에게 한 2016년 귀속 양도소득세 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.