쟁점토지의 감정가액이 ㎡당 ◇◇◇원에 불과하고, 처분청은 양도일 기준 3개월 내에 있는 쟁점토지의 주변의 매매사례가액이 다수 있었음에도 이를 쟁점토지의 시가로 보아 적용하지 아니한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
쟁점토지의 감정가액이 ㎡당 ◇◇◇원에 불과하고, 처분청은 양도일 기준 3개월 내에 있는 쟁점토지의 주변의 매매사례가액이 다수 있었음에도 이를 쟁점토지의 시가로 보아 적용하지 아니한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] OOO세무서장이 2017.8.11. 청구인에게 한 2016년 귀속 OOO의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점토지 매입 및 양도 경위 청구인은 배우자인 김OOO과 함께 2016년 상반기에 주택신축판매업을 영위할 목적으로 OOO교회 소유의 토지 및 같은 교회 목사 류OOO 개인 소유의 여러 필지의 토지를 매입하였는바, 당시 동 교회 토지 및 류OOO 개인토지는 교회의 목사로 재직중인 류OOO와 협의하여 총 매수금액 및 필지별 금액을 산정하였고, 류OOO가 제시하는 가격대로 협의하여 계약을 체결하였다. 쟁점토지에 대한 2016.4.29. 매매계약서를 작성하였으나 사실상 2016.4.20. 계약을 체결하고 계약금을 송금한 것으로, 류OOO가 교회소유의 토지는 가격을 낮게 책정하고 본인 소유의 토지는 가격을 높게 책정하여 제시하였고 청구인은 그 일대의 토지를 취득하여 주택 신축판매업을 하여야 하기 때문에 총 매입금액만 주면 되고 필지당 가격은 크게 신경 쓰지 않았고 시세도 잘 몰라 류OOO가 원하는 대로 계약을 체결하였다. 그 후 주택신축공사비가 부족하여 류OOO로부터 취득한 경기도 OOO를 취득금액 정도에 중개업소를 통해 양도하려 하였으나 시세에 맞지 않는 비싼 가격으로 거래가 되지 아니하여 같은 동 338-41로 분할(453㎡, 쟁점토지)하여 동생인 윤OOO에게 2016.7.1. 취득금액보다 낮추어 시세대로 OOO으로 양도하는 계약을 체결․양도하여 공사비에 충당하였다.
(2) 이 건 과세는 인근 토지거래 현황을 간과한 과세처분으로 위법하다. 쟁점토지는 취득계약일 전인 2016.4.28. OOO법인의 감정평가서가 작성되어 있었고, 동 토지의 감정가액은 OOO으로 평가가 되었으나 청구인이 류OOO로부터 워낙 높은 가격에 취득하여 동생에게는 감정가액보다 더 높게 가격을 책정하여 양도할 수밖에는 없었으며 당시 시세도 평당 OOO 정도여서 동생에게 시세 상당액으로 양도하였는바, 이러한 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도과정의 특수한 사정과 당시 인근토지의 거래현황을 상세히 파악하지 아니하고 쟁점토지 취득거래와 양도거래가 3개월 이내에 있다 하여 취득가액을 곧 양도가액으로 보아 과세한 처분은 위법하다.
(3) 감정평가법인의 감정평가액을 간과한 과세처분은 위법하다. 청구인이 쟁점토지에 대해 사실상 계약을 체결하고 계약금을 지급한 날짜는 2016.4.20.이나 동 계약서에는 2016.4.29.로 기재되어 있는바, 이는 잔금 지급시 계약서를 2016.4.29.로 하여 일괄적으로 작성하였기 때문이다. 쟁점토지의 거래에 대한 계약서는 잔금일에 일괄적으로 2016.4.29. 작성하고 부동산거래를 신고하였으나 사실상 실제 계약금액을 확정하고 계약금을 송금한 것은 2016.4.20.로서 이 날이 실제계약일이라 할 수 있고, 감정평가법인의 감정평가서 작성일은 2016.4.28.로서 쟁점토지의 계약일보다 뒤에 있으므로 쟁점토지의 양도당시의 시가를 파악하려 한다면 감정평가액을 우 선적으로 고려하여야 하나 그러하지 아니한 이 건 과세처분은 위법하다.
(1) 쟁점토지 취득과 양도과정의 특수한 사정과 인근 토지거래 현황을 간과한 과세처분은 위법하다는 주장에 대하여 청구인은 교회소유의 토지는 저가로 취득하고 류OOO의 소유의 토지는 고가로 취득하였다고 주장하나, 이는 객관적인 증빙이 없으며, 교회로부터 취득시 계약일은 2016.3.28.이고 류OOO와의 토지의 계약일은 2016.4.29.로서 계약서도 다른 시점에 작성되었으며, 대금도 각각 지급되었으므로 각각 별개의 거래로 볼 수 있다. 인근 시세라고 제시한 경기도 OOO는 매수인들 모두 OOO교회로부터 취득한 것이고, 청구인이 교회로부터 취득한 토지는 저가로 취득하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 토지의 가치는 위치․형상․용도 등 다양한 기준이 종합적으로 적용되어 결정되는 것이므로 서로 다른 필지의 토지를 동일한 가치로 평가하여 고저가 양수하였다고 볼 수는 없다. 또한 류OOO가 재직 중인 교회의 토지를 저가로 취득하였다고 주장하는 인근 토지 중 경기도 OOO에 취득하였으나, 쟁점토지 거래일과 가장 인접한 날인 2016.7.4. 제3자인 유OOO 외 1인에게 OOO에 거래되었으므로 청구인의 쟁점토지의 취득가액은 고가취득이 아니라 인근 시세를 반영한 적정가액이며, 특수관계자에게 양도한 쟁점토지 가액 OOO은 인근 시세를 반영하지 못한 저가양도인 것으로 확인되므로 당시 매매계약이 가장행위가 곁들여진 계약에 해당한다거나 경제적 합리성을 고려하지 아니한 계약에 따라 이루어진 가격이므로 시가로 볼 수 없을 정도의 정황이나 사유는 없다.
(2) 감정평가법인의 감정가액을 간과한 과세처분은 부당하다는 청구주장에 대하여 감정가액을 시가로 보기 위해서는 거래를 통한 교환가격이 없는 경우를 전제로 하는 것이므로 이미 매매로 인한 정상적인 거래가격이 존재하고 있다면 더 이상 참고할 여지는 없다고 보이고, 설령 매매로 인한 거래가액이 없다고 하더라도 1개의 감정평가법인이 평가한 감정가액을 시가로 보기는 어려우며, 더욱이 담보를 평가목적으로 하는 경우 매매를 평가목적으로 하는 경우와 달리 담보의 안정성, 경매가능성 등도 포함되므로 담보목적의 감정가액을 매매목적으로 사용할 수 없다OOO할 것이므로 청구인이 OOO에서 대출을 받고자 담보목적으로 작성된 감정가액은 쟁점토지의 시가로 인정하기 어렵다.
(3) 부당행위계산부인을 함에 있어 시가로 보는 가액에 대하여 소득세법 시행령제167조 제5항은상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)을 준용함에 따라 양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간 내의 가액을 한정하고 있으나, 쟁점토지 취득일(계약일 2016.4.29.)이 양도일(양도일 2016.8.12.)을 기준으로 3개월 내에 있지 않지만(3개월 14일) 쟁점토지 취득가액은 양도일과 가까운 시기에 있는 해당 재산에 대한 거래가액으로서 특수관계에 있지 아니한 류OOO와의 사이에 자유로운 상태에서 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 가액으로 보이고, 토지의 분할 전과 분할 후의 기준시가가 거의 변동이 없는 점OOO, 취득일과 양도일이 단기간으로서 그 기간 사이에 시가가 변동하였다고 볼만한 특별한 사정이 없는 점 등으로 보아 쟁점토지의 취득가액인 OOO을 시가 로 보아 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하
(1) 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간" 은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나 에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성 일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.
④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
⑥ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다.
⑦ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. (4) 국세기본법 제14조(실질과세)
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식 에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 아래 <표1>과 같이 배우자인 김OOO과 함께 2016.5.3. 류OOO로부터 경기도 OOO에 배우자와 공유 OOO 로 매입OOO하였다가, 청구인의 지분 중 453㎡를 분할하여 쟁점토지로 이기하였고, 2016.8.12. 동생인 윤OOO에게 쟁점토지를 OOO에 양도한 후 다른 토지인 경기도 OOO 토지와 함께 양도소득세를 신고․납부OOO 하였다. 한편, 쟁점토지에는 평가목적을 ‘담보’로, 평가의뢰인은 OOO으로 각 기재되어 (주)OOO법인의 감정평가서가 작성(2016.4.28.)되어 있었으며, 당해 감정가액은OOO로 평가되어 있었다. OOO (나) 조사청은 청구인이 쟁점토지를 취득하여 동생 윤OOO에게 OOO에 양도한 행위는 세법상 특수관계에 있는 자에게 저가양도로 부당행위에 해당한다고 보았고, 처분청은 이에 따라 쟁점토지의 취득가액 상당액인 OOO을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였다. (다) 청구인이 제시한 류OOO와 OOO교회 토지의 양도현황은 아래 <표2>와 같다. OOO (라) 청구인은 당시 경기도 OOO 일대는 서로 연접하여 있고, 토지의 형질도 비슷하며 그 토지의 이용현황도 비슷하여 그 토지들에 대한 매매사례를 확인하여 당시 시세를 파악하여야 함에도, 처분청은 청구인의 쟁점토지의 취득가액이 단지 양도당시와 3개월 이내에 있다 하여 실제 양도가액OOO을 부인하고 취득가액 OOO 을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 과세하여 위법하다고 주장하다며 아래 <표3>과 같이 쟁점토지 인근의 토지 매매사례가액을 제시하였다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부당행위계산산부인 규정을 적용함에 있어 시가로 보는 가액은 소득세법 시행령제167조 제5항에서 상증법을 준용하여 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내의 가액으로 한정되어 있는바, 쟁점 토지 의 취득일(상증법상 계약일)이 2016.4.29.이고 양도일이 2016.8.12. 인바 3개월 14일로서 3개월 이내의 가액이 아니므로 쟁점토지의 취득가액을 시가로 적용할 수 없다고 보이고, 시가로 본 가액이 3개월 이내의 가격이 아닌 경우 처분청은 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐야 함에도 이러한 절차도 거치지 아니한 것으로 보인다. 또한, 양도일 기준 3개월 내에 있는 쟁점토지의 주변 매매사례가액을 보면, 쟁점토지와 인접 토지인 경기도 OOO는 인접해 있음에도 교회토지로서 OOO에 각각 거래하고, 쟁점토지는 류OOO 개인의 토지로서 OOO에 거래되었는바, 이는 교회토지에 비하 여 약 4배에 이르는 것이어서 매우 이례적인 취득가액으로 보이는 점, 부당행위계산부인의 적용기준이 되는 ‘시가’에 대한 입증책임은 부당행위임을 주장하는 처분청에게 있는바OOO, 쟁점토지의 감정가액이 OOO에 불과하고, 처분청은 양도일 기준 3개월 내에 있는 쟁점토지의 주변의 매매사례가액이 다수 있었음에도 이를 쟁점토지의 시가로 보아 적용하지 아니한 점 등에 비추어 류OOO와 청구인등간의 거래가액이 정당한 사유없이 시가보다 현저히 높은 경우 상증법 제35조 제2항에 따라 증여세를 과세할 수 있음을 별론으로 하더라도 처분청이 쟁점토지의 취득가액 상당액을 시가로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.