청구인의 이 건 일괄양도가액 구분은소득세법제100조 제2항 및 제3항에서 명시한 그 가액 구분이 불분명한 때로 보는 경우에 해당하므로 처분청이 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가 비율로 일괄양도가액을 안분계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
청구인의 이 건 일괄양도가액 구분은소득세법제100조 제2항 및 제3항에서 명시한 그 가액 구분이 불분명한 때로 보는 경우에 해당하므로 처분청이 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가 비율로 일괄양도가액을 안분계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다
(1) 청구인의 쟁점부동산 취득 과정은 다음과 같다. (가) 청구인은 1986.9.16. 쟁점건물을 매수한 OOO는 약 OOO여전 전에 건축된 건물로서 국유지에 건축되어 지상권이나 대지권도 설정되지 않은 채 상가 건물만 호수별로 구분등기되어 소유 및 매매거래의 대상이 되어 왔다. 따라서 OOO 상가를 구입한다는 것은 토지를 제외한 건물만을 구입하는 것을 의미하였다. (나) OOO는 노후한 건물인데도 토지와 건물의 소유자가 달라 수선을 제대로 할 수 없었고, OOO이 OOO 부수토지의 매입을 권유하면서 건물 구분소유자들이 부수토지를 매입하면 상가 수선과 관련된 허가 등이 문제없이 진행되도록 해주겠다고 약속하였으며, 이에 따라 2009년 무렵부터 OOO 상인회장이 토지를 불하받도록 권고하였다. (다) 청구인은 쟁점토지를 2010년 5월경부터 2014년 5월경까지 매매대금 OOO원을 지급하여 매수하였으나, 청구인의 어머니인 OOO은 쟁점건물 바로 옆 호실인 339호 중 6분의 1 지분(2칸)을 소유하고 있었으나 그 부수토지를 매수하지 않았다.
(2) 청구인의 쟁점부동산 양도 과정은 다음과 같다. (가) OOO은 2015.5.8. OOO 339호 건물 2칸을 매도하였는데, 그 매매가격은 1칸당 OOO원(부가가치세 포함)이었다. OOO은 부수토지를 소유하고 있지 않았기 때문에 위 매매가격은 전부 건물 가격이었고, 이는 당시 시세에 상응하는 금액이었으며, 2015년 7월경 OOO은 이에 대한 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다. (나) 청구인이 2016년 쟁점부동산 매도시 매수인인 OOO와 청구인은 2014년 5월경 매매대금을 청산한 쟁점토지 구입대금이 OOO원이었던 점과 2015년 5월경 매도한 339호 매매가액이 OOO원이었던 점 등을 감안하여 쟁점부동산 매매가액 OOO원 중 쟁점건물 가격을 OOO원, 쟁점토지 가격을 OOO원으로 책정하였다.
(3) 처분청의 이 건 부과처분은 다음과 같은 이유로 위법하다. (가) 서울특별시 중구청장의 권고에 따라 추진되던 OOO 구분소유자들의 부수토지 매수 추진은 그 취득자들에게 이 건과 같이 과도한 양도소득세가 부과되자 중단되는 결과를 낳았다. (나) 과세관청이 양도차액을 산정함에 있어 통상 과세의 근거로 삼고 있는 매매계약서상에 기재된 총 양도대금은 실지거래가액이라고 인정하면서도 그 안에서 토지와 건물로 구분된 각 부동산의 거래가액은 이를 부인하고 거래가액이 불분명하다고 하기 위하여는 그 거래가액이 현저히 부당하다는 등 그 불분명한 사유에 관하여 충분한 주장과 증명이 있어야 한다(대법원 1980.11.11. 선고 80누429 판결 등, 참조) (다) 또한,소득세법제100조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에 양도소득세 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약 상대방의 거래확인서, 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 각 증빙서류가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 각 증빙서류상의 실지 거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 어디까지나 과세관청이 이를 입증하여야 한다(대법원 1996.6.25. 선고 95누3183 판결 등, 참조) (라) 쟁점부동산의 양도는 쟁점토지와 쟁점건물의 가액 구분이 불분명할 때에 해당하지 않는다. 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액은 매매사례에 의하여 책정된 것이다. OOO이 2015.4.23. OOO원에 양도한 OOO 건물 339호는 비특수관계자 간에 시세에 따라 거래된 것이다. 청구인은 그로부터 1년 정도 지난 후인 2016년 2월경 쟁점부동산을 양도하면서 청구인과 매수인인 OOO는 상가 건물에 약 OOO%의 상승율을 적용하여 쟁점건물의 매매가액을 OOO원으로 정하고, 쟁점부동산 매매가격OOO에서 쟁점건물의 가액을 차감한 차액인 OOO원을 쟁점토지의 매매가액으로 정하였다. (마) 이와 같이 쟁점건물 및 쟁점토지의 매매가액은 유사한 상가 건물의 매매사례에 의거하여 합리적으로 책정한 것이므로, 처분청이 그 매매계약서가 허위로 작성되었다는 등의 특별한 사정을 입증하지 못하는 이상 당사자들이 약정한 매매가액을 부인할 수 없다. (바) 그리고, 청구인은 2014년 5월경까지 쟁점토지의 매매대금으로 OOO원을 지급하고 이를 매수하였는데, 그로부터 2년여가 경과한 2016년 2월경 이를 매도함에 따라 연간 약 OOO%의 상승율을 적용하여 쟁점토지의 매매가액을 OOO원으로 책정한 것이다. (사) 국세청의 건물 기준시가 산정방법은 현실과 괴리가 있다. 통상 상가의 경우 매매가격에서 토지보다는 건물이 차지하는 비중이 크고, 특히 규모가 큰 건물일수록 그런 경향이 있으나, 국세청 고시에 의한 건물가액 산정방법은 지극히 형식적이어서 이러한 현실을 반영하지 못한다. 이는 앞서 제시한 OOO 339호의 매매실례가액OOO과 처분청이 산정한 쟁점건물의 가액OOO을 비교해보면 분명히 나타난다. (아) 청구인이 쟁점부동산 양도소득세를 탈루한 것으로 볼 수 없다. OOO이 2015년 5월경 OOO 339호를 매도하고 납부한 세금이 한 칸당 OOO원이고, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였으며, 그 차이는 크지 않다. 만일 청구인이 탈세를 위해 쟁점부동산 매매계약서상 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 사실과 달리 기재할 것이었다면, 오히려 쟁점건물의 매매가액을 낮추는 방법을 택하여 매출 부가가치세액을 축소하였을 것이다. (자) 청구인은 OOO의 안전한 시설관리를 도모하기 위한 OOO의 적극적인 권고에 따라 상가건물의 부수토지를 취득하였는데 그 결과 이 건과 같은 과다한 양도소득세를 부담해야 한다는 것을 납득할 수 없다. 청구인은 상가 한 칸당 연간 OOO원 내외의 대부료를 부담하여 왔는데, 이 건 부과세액이 OOO원이고, 이는 청구인의 쟁점토지 양도차익OOO 보다 OOO배나 더 많다. 처분청과 같은 방식으로 건물과 토지의 양도가 액을 구분하면 매도인은 과다한 양도소득세를 내야 하고, 매수인은 건물 가액이 과소하게 책정되어 정당한 부가가치세 매입세액 공제를 받지 못하게 된다. 따라서 이 건 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
(1) 청구인이 2016.1.26. 작성한 쟁점부동산 매매계약서에 의하면 총 양도대금 OOO원 중 토지가액은 OOO원, 건물가액은 OOO원으로 기재되어 있으나, 이는 구체적이고 객관적인 근거에 의한 것이 아니라 임의로 안분한 것이다.
(2) 쟁점부동산 양도당시 그 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분계산한 토지가액은 OOO원, 건물가액은 OOO원으로서 청구인이 임의로 구분기장한 가액과의 차이가 아래 <표1>과 같이 OOO%에 달한다. <표1> 청구인의 구분기장 및 처분청의 안분계산 가액 비교
(3) 일괄양도한 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하기 위하여 2015.12.15. 신설된 소득세법제100조 제3항(2016.1.1. 이후 양도분부터 적용)에서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 OOO% 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산하도록 규정하고 있으므로, 처분청이 같은 법 시행령 제166조 제6항 및 부가가치세법제64조에 따라 양도당시 기준시가 비율로 쟁점부동산의 양도가액을 안분계산하여 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 산정하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 적법하다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권과 대통령령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다. 이하 이 장에서 "주식등"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. <신설 2015.12.15>
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] ⑥ 소득세법 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조 [토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(1) 청구인은 1986.9.16. 쟁점건물을 OOO으로부터 매수하여 취득하고, 2014.7.9. 국유지인 쟁점토지를 OOO원(국유지 감정평가액)에 불하받아 취득하여 하였다.
(2) 청구인(매도인)이 OOO(매수인)와 2016.1.26. 체결한 쟁점부동산 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산의 매매대금 OOO원, 잔금지급일 2016.2.5.로 기재되어 있다. 동 매매계약서의 특약사항에 매매대금 중 토지가 OOO원, 건물가 OOO원(부가가치세 포함)으로 기재되어 있다.
(3) 청구인이 2016.4.30. 관할 세무서장에게 제출한 쟁점부동산 양도 소득세 신고서에 의하면, 쟁점토지의 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원(실지거래가액)으로 되어 있고, 쟁점건물의 양도 가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원(환산가액)으로 되어 있으며, 쟁점건물의 취득당시 기준시가 1) 및 양도당시 기준시가 2) 를 OOO원으로 산정한 것으로 나타난다.
(4) 처분청은 청구인이 함께 양도한 쟁점건물과 쟁점토지의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산 양도가액을 양도당시 쟁점건물과 쟁점토지의 기준시가 비율로 안분계산하여 각 양도가액을 쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원으로 산정하고, 그 취득가액을 쟁점토지는 실지거래가액, 쟁점건물은 환산가액으로 산정하여 이 건 부과처분을 하였다.
(5) OOO이 2010년 3월 작성한 국유지 매수신청 안내문의 주요 부분을 보면, OOO 건립 이후 건물 소유주들의 오랜 숙원이었던 점유 국유지에 대한 매수가 2009년말에 1차로 OOO% 이상 이루어졌음을 알려드리며, 2차 매수신청에 대하여 안내하오니 방문하여 신청서를 접수(2010.3.29.～2010.4.9.)하라는 내용이 기재되어 있고, 매입금액은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 규정에 따라 대지지분은 건물 전유면적에 비례하여 산정되었으며, 매입가격은 층별․위치별 효용을 고려하여 감정평가되었다는 등의 내용이 나타난다.
(6) 청구인이 제출한 2015.4.23. OOO(매도인)과 OOO(매수인)간 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의하면, OOO 57.32㎡ 중 OOO 지분(3분의 1) 및 제3층 100.36㎡ 중 OOO 지분을 OOO원에 매매계약을 체결한 것으로 나타난다.
(7) 청구인이 추가로 주장하는 항변내용의 요지는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점건물 옆 상가건물 339호의 2015.5.8. 제3자간 매매사례가액OOO과 2014.7.9. 청구인의 쟁점토지 실지취득가액OOO에 연간 OOO%의 상승률을 반영하여 2016.1.26. OOO와 매매계약 체결시 쟁점건물은 OOO원, 쟁점토지는 OOO원으로 매매가액을 확정하였다. (나)소득세법제100조 제3항은 토지와 건물의 가액을 임의적으로 구분한 경우를 전제로만 적용 가능한 규정이므로 이 건 쟁점토지 및 쟁점건물과 같이 합리적인 이유와 객관적인 근거에 의하여 그 가액 구분의 근거가 확인되는 경우에는 위 규정이 적용될 수 없다. (다) 소득세법상 양도소득세 과세대상이 되는 실지양도가액은 양도되는 자산의 객관적 교환가치를 말하는 것이 아니라 자산의 양도에 따라 당사자간에 지급받았거나 지급받기로 한 양도대가 그 자체를 말하는 것이고, 기준시가는 단지 실지거래가액에 의한 과세원칙과 관련한 보충적 과세기준에 불과한 것인데, 처분청 의견은 이에 부합하지 아니한다. (라) 토지와 건물의 가액 구분에 구체적이고 합리적인 이유와 객관적인 근거자료가 확인되는지 여부를 묻지 아니하고 그 기준시가 비율로 안분계산한 양도가액과 OOO% 이상 차이가 날 경우 ‘토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때’에 해당하는 것으로 보아 소득세법제100조 제3항을 적용하여야 한다는 처분청의 의견은 동 규정의 법리를 오인한 것이다.
(8) 청구인의 항변에 대한 처분청의 추가 답변 요지는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산은 OOO에 소재하는 OOO 집단상가 내에 소재하는 상가이다. 청구인의 양도당시인 2016년 쟁점토지(약 OOO평)의 기준시가는 OOO원이고, 사용승인일이 1969.7.22.인 쟁점건물(약 OOO평)의 기준시가는 OOO원이나, 청구인이 이를 함께 양도한 거래가액은 기준시가의 OOO배에 이르는 OOO원이다. (나) OOO은 OOO이고, 쟁점부동산의 거래가액은 영업권 프리미엄이 포함되어 위와 같이 높은 가격에 거래가 이루어지는 것이다. 소득세법상 사업용 고정자산에 해당하는 토지 및 건물과 함께 양도하는 영업권은 양도소득세 과세대상이다. 사용승인된지 OOO년이 지난 3평도 안되는 건물의 시가가 OOO원이라거나 처분청의 양도소득세 산정이 불합리하다는 청구주장은 경험칙에 부합하지 않고 위와 같은 사항들을 고려하지 않은 것이다. (다) 청구인이 당해 재산 매매사례로 제시하는 국유지인 쟁점토지의 불하가격은 순수하게 토지만을 평가(2014년 기준시가의 OOO%에 해당하는 가액)한 것이고, 만일 같은 방식으로 쟁점건물을 평가할 경우 OOO원 남짓하게 산정된다. (라) OOO의 경우, 상가건물만 소유하다가 양도하였으므로 이와 함께 양도한 영업권을 토지와 안분계산할 것이 없는 사례이므로 청구인의 쟁점부동산 양도와 양도소득세 산정방법이 동일할 수 없다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 매매계약서상 토지와 건물의 가액을 합리적인 기준으로 구분하여 기재한 것이므로 그에 따라 양도소득세가 산정되어야 한다고 주장하나, 쟁점건물은 1969년에 준공하여 노후된 건물로서 그 건물 자체의 재산적 가치를 양도당시 기준시가를 기준으로 쟁점토지와 비교할 경우, 쟁점부동산 전체에서 쟁점 토지가 약 OOO을 차지하는데 비해 쟁점건물은 약 OOO에 불과하나, 청구인이 이를 함께 양도한 가액인 OOO원을 구분한 비율은 쟁점토지가 약 OOO이고, 쟁점건물이 약 OOO에 달하는 점, 소득세법제94조 제1항 제4호 가목에서 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 의 양도로 발생하는 소득은 양도소득으로 과세하도록 하면서 영업권을 별도로 평가하지 아니하였더라도 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도한 것으로 인정되는 영업권을 포함하도록 규정하고 있으며, 쟁점부동산의 입지(OOO 소재 OOO 집단상가) 및 청구인의 그 양도가액에 비추어 사회통념상 쟁점부동산과 영업권을 함께 양도한 것으로 인정된다 할 것이고, 상가와 함께 양도한 영업권의 대가를 그 상가의 토지를 배제하고 건물의 양도가액에만 포함하는 것을 허용하지 아니하는 이상, 청구인이 주장하는 쟁점토지와 쟁점건물의 일괄양도가액의 구분을 객관적 교환가치에 부합하는 합리적인 것으로 인정하기 어려운 점, 청구인은 소득세법상 실지양도가액은 객관적 교환가치를 말하는 것이 아니라 거래 당사자 간의 합의에 의한 양도대가 그 자체를 의미하므로 과세관청은 쟁점부동산 매매계약서에 기재한 토지와 건물의 가액 구분을 그대로 따라야 한다고도 주장하나, 일괄양도한 토지와 건물 가액의 임의적 구분 에 의한 조세회피를 방지하기 위하여 2015.12.15. 신설된 소득세법제100조 제3항(2016.1.1. 이후 양도분부터 적용)에서 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 그 토지와 건물을 구분기장한 가액이 제2항(기준시가 등)에 따라 안분계산한 가액과 OOO 이상 차이가 있는 경우에는 그 가액 구분이 불분명한 경우로 보도록 규정하고, 같은 조 제2항에서 양도가액 또는 취득가액을 실질거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에 그 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 법정 비율로 안분계산하여 각 자산별 실지거래가액을 산정하도록 규정하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 이 건 일괄양도가액 구분은 소득세법제100조 제2항 및 제3항에서 명시한 그 가액 구분이 불분명한 때로 보는 경우에 해당하므로 처분청이 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가 비율로 일괄양도가액을 안분계산하여 그 가액을 구분하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.