쟁점금액은 피상속인이 주택신축판매업을 영위하며 발생한 사업소득임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2016.5.3. 사망한 김OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인이다.
• 나. 피상속인은 2008.9.17. OO시 OOO를 사업장 소재지로 하여 주택신축판매업(주거용 건물 개발 및 공급업, 업종코드: 451102)으로 사업자등록을 하였고, 2009.5.11. 사업장 소재지 지상에 4층 공동주택(4세대, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하여 취득하였다가 2013.9.24. 그 주택의 000호․000호․000호를 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 양도한 후 2014.5.19. 쟁점금액을 사업소득의 수입금액으로 하여 2013년 귀속 종합소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 다. 청구인은 2017.6.7. 쟁점금액은 사업소득이 아닌 양도소득에 해당한다는 이유로 기납부한 종합소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
• 라. 처분청은 2017.8.2. 쟁점금액은 주택신축판매업에 따른 사업소득이라는 이유로 위 경정청구를 거부하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2017.10.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 피상속인은 쟁점주택을 거주 목적으로 신축하였다. 피상속인은 쟁점주택의 1개 층에서 거주하며 나머지 3개 층은 임대하였고, 쟁점주택 외 다른 주택을 보유한 사실이 없다. 또한, 피상속인은 쟁점주택 양도 후 아파트를 취득하여 사망시까지 거주하였고 이 외 주택을 보유한 사실이 없다. 국세심사위원회(심사소득 2000-193, 2000.7.7.)는 양도 당시 쟁점부동산을 제외하고는 주택을 소유하지 아니하였다는 사실과 쟁점부동산을 제외하고는 심사청구일까지 주택을 신축․취득․양도한 적이 없다는 사실 등이 확인되는 점으로 미루어 쟁점부동산 신축행위는 거주목적일 뿐 사업목적 하에 계속적 또는 반복적으로 행한 것이 아니라고 판단하였다. 피상속인이 쟁점주택에서 4년여간 거주한 점, 쟁점주택 양도 후 거주한 주택 외 다른 주택을 보유한 사실이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점주택의 신축행위는 거주목적으로 행한 것이다.

(2) 피상속인은 쟁점주택 외 부동산을 신축한 사실이 없다. 선결정례(조심 2017중1102, 2017.7.4.)에 따르면 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였는지 여부와 관계없이 토지의 양도로 인한 소득이 사실상 양도소득에 해당할 경우 사업소득에 해당하지 아니한다. 위 국세청 심사결정례(심사소득 2000-193, 2000.7.7.)에 따르면 주택의 신축․양도를 건설업으로 보기 위해서는 사업성이 있는지 여부가 관건이고, 사업성의 유무는 주택의 신축 동기나 구조, 판매형태나 판매 전․후의 종합적인 상황 등을 고려하여 판단하여야 하는바, 피상속인이 쟁점주택 외 부동산을 신축한 사실이 없는 점 등의 전․후 사정을 고려하였을 때 피상속인은 주택신축판매업을 영위하지 않았다.

(3) 쟁점주택의 양도로 양도차익이 발생하였다고 보기 어렵다. 피상속인의 쟁점주택 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 않으나, 기준시가를 비교해 보면 쟁점주택 취득 당시인 2009년보다 양도 당시인 2013년 기준시가가 오히려 감소하였다. 쟁점주택에 대한 환산취득가액 적용시 취득가액은 양도가액을 초과하여 피상속인의 양도차익은 존재하지 않는다.

(4) 처분청은 사업자등록 신청이 해당 업종을 외부에 공시하는 효과가 있다는 의견이나, 사업자등록은 단순한 사업사실의 신고이고 사업의 실질 내용과 관계없이 사업자등록의 내용만으로 업종을 판단하는 것은 실질과세의 원칙에 위배되어 부당하다. 또한, 처분청은 피상속인이 임대사업자 등록을 한 사실이 없으므로 쟁점주택을 임대사업 목적으로 신축하였다고 보기 어렵다는 의견이나, 사업자등록증상 업종과 관계없는 재화나 용역을 공급하더라도 세금계산서의 발급이 제한되지 않는 점, 사업자등록증상 업종 외 매출액을 신고하더라도 관련 법령에 따라 가산세가 부과되지 않는 점, 조세특례제한법상 업종의 분류는 한국표준산업분류를 따르는 점 등에 비추어 볼 때, 피상속인이 임대사업자로 등록이 되어 있지 않다는 사실만으로 피상속인의 업종을 판단하는 것은 부당하다. 한편, 처분청은 피상속인이 쟁점주택을 임대한 내역이 없다는 의견이나, 피상속인은 2013.6.27.부터 2015.6.26.까지를 임대차기간으로 하여 쟁점주택 000호의 임대차계약서를 작성하였고, 수취한 전세금에 대하여 임차인에게 영수증을 발급하였다. 피상속인이 쟁점주택 양도일 3개월 전에 쟁점주택에 대한 임대차 계약을 진행한 사실을 고려해 볼 때 피상속인이 계속․반복적으로 주택매매업으로 사업소득을 얻기 위하여 쟁점주택을 신축하였다기보다는 거주 및 임대목적으로 쟁점주택을 신축 및 보유하던 중 2013년 양도소득이 발생하였다고 보는 것이 합리적이다. 선결정례(조심 2011서3089, 2011.11.18.)에서는 쟁점이 된 주택 외 다른 주택을 신축하여 판매한 사실이 없는 점, 해당 사건의 피상속인이 쟁점이 된 주택의 분양을 위하여 적극적으로 노력한 사실이 확인되지 아니하고 쟁점이 된 주택을 장기간 임대용으로 사용하다가 매각한 것으로 나타나는 점 등을 감안하여 해당 사건의 청구인이 주택신축판매업을 하였다고 보기는 어렵다고 보아 쟁점이 된 주택의 양도로 발생한 소득을 사업소득이 아닌 양도소득으로 보았다. 피상속인의 경정청구와 관련하여서는 피상속인의 2013년 귀속 종합소득세 신고서를 보면 세무대리인란이 공란으로 되어 있는바, 피상속인은 세무대리인의 도움없이 종합소득세 신고를 하였다. 세법 지식이 전무한 피상속인이 쟁점금액이 양도소득에 해당한다는 것을 알고 신고하는 것은 어려울 것이다. 청구인은 피상속인의 사망 이후 상속세 신고 과정에서 세무대리인의 도움을 받았고 피상속인의 재산처분내역을 확인하던 중 쟁점금액을 사업소득으로 신고한 사실을 확인하게 되어 경정청구를 하게 되었다. 처분청은 피상속인이 사업장현황신고를 하였으므로 쟁점주택의 판매 행위가 종합소득세 과세대상임을 인지하고 있었다는 의견이나, 이는 어디까지나 추정일 뿐이고, 피상속인이 세무대리인의 조력없이 종합소득세 신고를 한 사실에 비추어 볼 때 세법 지식이 부족한 피상속인이 법령에 대한 무지로 주택신축판매업에 따른 사업장 현황신고를 하였다고 보는 것이 자연스럽다. 처분청이 제시한 판례(서울고등법원 2008.7.10. 선고 2007누34066 판결)의 취지는 단 1회 부동산을 양도하였더라도 부동산매매업에 따른 사업소득으로 볼 수 있다는 것이 아니고, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 계속성․반복성이 있는지 등을 고려해야 한다는 것이다. 따라서 이를 근거로 하여 쟁점금액을 사업소득으로 본 처분청의 의견은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 피상속인은 2008.9.17. 주택신축판매업으로 사업자등록 신청을 하였는바, 이는 쟁점주택을 신축하여 판매할 것을 외부에 공시하는 효과가 있다. 피상속인은 쟁점주택 매도 후인 2014.8.14. 사업부진을 이유로 폐업신고를 하였는데, 이는 해당 사업의 고유목적인 주택신축판매가 완료되었음을 공식적으로 확인하는 것이다. 피상속인은 사업을 개시한 2008년부터 2012년까지 주택신축판매에 의한 수입금액이 발생하지 않았다는 내용으로 사업장 현황신고를 하였고, 2013년 쟁점금액에 해당하는 수입이 발생하였다는 내용의 사업장현황신고를 하였다 또한, 피상속인은 자신이 거주하였던 쟁점주택의 000호를 제외한 나머지 세대의 양도금액인 쟁점금액을 사업소득의 수입금액으로 하여 종합소득세 신고를 하였다. 이러한 사실로 볼 때 피상속인은 쟁점금액이 사업소득임을 정확히 인지하고 있었다는 것을 알 수 있다. 한편, 청구인은 피상속인이 임대 목적으로 쟁점주택을 신축하였기 때문에 쟁점주택의 매도 행위가 양도소득세 과세대상이라고 주장하면서도 경정청구시 피상속인의 쟁점주택 임대사실을 입증할 수 있는 어떠한 증빙자료도 제출하지 않았다. 또한, 피상속인이 임대사업자 등록을 하거나 임대사업소득을 신고한 사실이 없고, 피상속인이 사망시까지 쟁점주택 관련 양도소득세를 신고하거나 경정청구를 한 사실 또한 없으므로 피상속인이 임대 목적으로 쟁점주택을 신축하였다고 볼 수 없다. 이러한 점들 뿐만 아니라, 피상속인이 쟁점주택을 여러 호로 분할하여 소유권 보존등기를 한 후 각 세대를 보유하다가 쟁점주택을 매도한 사실을 보아도 이는 사업성이 있는 행위이다. 따라서, 쟁점주택의 매도가 종합소득세 과세대상이 아닌 양도소득세 과세대상 행위라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점금액이 사업소득인지 아니면 양도소득인지 여부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 피상속인은 2006.4.13. 임의경매로 쟁점주택의 부속토지를 취득하였고, 2006.6.9. 쟁점주택의 소재지로 전입하였으며, 2008.9.17. 쟁점주택의 소재지를 사업장 소재지로 하여 주택신축판매업(면세사업자) 사업자등록을 신청(개업)하였다. (나) 피상속인은 2009.5.11. 쟁점주택 건물에 대한 소유권보존등기를 접수하였고, 2013.9.24. 쟁점주택 000호 및 000호를 각 OOO원에 윤OOO에게, 쟁점주택 000호 및 자신이 거주하던 000호를 윤OOO의 배우자인 전OOO에게 각 OOO원에 양도(합계 OOO원)하였으며, 2014.5.19. 쟁점주택 000호, 000호, 000호의 양도가액인 합계 OOO원을 사업소득의 수입금액으로 신고하였다. 위 신고서상 세무대리인이 기재되어 있지 않고, 피상속인은 단순경비율을 적용하여 필요경비를 계산(OOO원), 사업소득금액을 OOO원으로 신고하였다. (다) 피상속인과 윤OOO․전OOO 사이의 쟁점주택 000호, 000호 및 000호 매매계약서(2013.7.19.)상 특약사항에는 ‘매수인이 현재 임차인(전세입자)을 승계하기로 한다’고 기재되어 있다. (라) 피상속인은 2013.4.19. 쟁점주택 000호를 임대하는 계약(임대차 기간: 2013.6.27.∼2015.6.26.)을 체결하였고, 2013.4.19. 및 2013.6.27. 임차인에게 각 계약금 OOO원에 대한 영수증을 발행하였다. (마) 피상속인은 2013년 OOO 장애인근로사업장에서 근로소득(수입금액 OOO원)이 발생하였다. 한편, 피상속인은 2013년 귀속 양도소득세 신고를 하지 아니하였고, 청구인은 우리 원에 쟁점주택 각 호의 양도차익이 음(-)으로 계산된 양도소득세 신고서를 제출하였다. (바) 피상속인은 1998.5.19. 이전 세대주(전OOO)의 사망을 이유로 세대를 구성(피상속인이 세대주)하였고, 2013.9.24. OO시 OOO에 전입하였으며, 2016.5.3. 사망하였다. (사) 쟁점주택의 공동주택공시가격은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점주택 공동주택공시가격 (단위: 원) 공시기준 000호 000호 000호 000호 2009.6.1. 000,000,000 000,000,000 000,000,000 000,000,000 2010.1.1. 000,000,000 000,000,000 000,000,000 000,000,000 2011.1.1. 000,000,000 000,000,000 000,000,000 000,000,000 2012.1.1. 000,000,000 000,000,000 000,000,000 000,000,000 2013.1.1. 000,000,000 000,000,000 000,000,000 000,000,000 2014.1.1. 000,000,000 000,000,000 000,000,000 000,000,000 2015.1.1. 000,000,000 000,000,000 000,000,000 000,000,000 2016.1.1. 000,000,000 000,000,000 000,000,000 000,000,000 2017.1.1. 000,000,000 000,000,000 000,000,000 000,000,000 (아) 피상속인의 사업장현황신고서 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 피상속인의 사업장현황신고서 내역 (단위: 원) 과세기간 수입금액 비고 2008 0

• 2009 0

• 2010 0

• 2011 0

• 2012 0

• 2013 000,000,000 신고일: 2014.2.13., 세무대리인 기재 (자) 청구인의 대리인은 2018.1.10. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 쟁점주택의 확정일자 내역을 제출하였는바, 이는 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점주택 확정일자 내역 (단위: 천원) 전·월세 구분 확정일자 임대차기간 물건주소 보증금 전 세 2009.6.1.

• 000호

• 2009.7.9.

• 000호

• 2009.7.28.

• 000호

• 2011.4.13. 2011.4.13.∼ 2013.4.12. 000호 000,000 2011.6.24. 2011.5.30.∼ 2013.5.29. 000호 000,000 2011.10.26. 2011.7.24.∼ 2013.7.23. 000호 000,000 2013.4.23. 2013.4.13.∼ 2015.4.12. 000호 000,000 2013.6.24. 2013.6.20.∼ 2015.6.20. 000호 000,000

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점금액이 사업소득이 아닌 양도소득에 해당한다고 주장하나, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에는 단지 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 그 양도가 행하여진 시기의 전·후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것(대법원 2015.5.14. 선고 2014두15030 판결, 같은 뜻임)인바, 피상속인은 1회 4호의 주택을 동시에 양도한 점, 피상속인은 주택신축판매업자로 사업자등록을 하였고, 2013년 귀속 종합소득세 과세표준확정신고시 쟁점금액을 사업소득으로 신고한 점, 피상속인은 2014.2.13. 2013년 사업장현황신고를 하면서 쟁점금액을 사업소득으로 신고하였고, 이는 세무대리인의 조력을 통하여 이루어진 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점금액은 피상속인이 주택신축판매업을 영위하며 발생한 사업소득이라 할 것이므로 쟁점금액이 양도소득이라는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조[실질과세]

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제19조[사업소득]

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제104조[양도소득세의 세율]

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율

4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60

(3) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제19조[사업소득]

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업(大統領令이 정하는 住宅新築販賣業을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

11. 부동산업(不動産賃貸所得에 해당하는 사업 및 第12號의 規定에 의한 不動産賣買業을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득