상속주택의 소급감정가액 불인정 및 1세대1주택 비과세 적용 배제

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.3.28. 서울특별시 OOO 토지 및 주택(이라 “쟁점주택”이라 한다)을 상속을 원인으로 취득(상속재산가액을 기준시가인 OOO원으로 하여 상속세를 신고)하고 2014.5.2. OOO원에 양도한 뒤 양도소득세 과세표준을 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도일 현재 쟁점주택 외 2주택[서울특별시 OOO(이하 “㉠부동산”이라 한다) 및 같은 아파트 OOO(이하 “㉡부동산”이라 한다)]을 추가로 보유하고 있는 사실을 확인하고, 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 쟁점주택의 양도가액은 실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액은 상속재산가액(기준시가)인 OOO원으로 하여 2017.7.10. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 상속으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 현재의 시가를 상속재산가액으로 평가하도록 되어 있는바, 쟁점주택에 관하여 2017년 8월경 (주)OOO에서 상속개시일(2010.3.28.)을 기준으로 감정한 감정가액은 각각 OOO원(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)이 쟁점주택의 상속개시 당시의 시가이며, 이를 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다(주위적 주장).

(2) 청구인이 쟁점주택 취득 이후 여타 2개의 주택을 취득하게 된 경위에 대하여 보면, ㉠부동산의 경우 배우자의 사망 이후 고정적인 월세 수입을 마련하기 위해 2011.5.20. 취득한 것으로 이로써 쟁점주택을 포함한 2주택 보유자가 되었고, 청구인은 쟁점주택에서 계속 거주할 계획이었으나 2014년 1월경 쟁점주택에 무장강도 2인이 침입하여 금품을 강취하는 사건이 발생하였고, 이에 청구인은 극도의 불안감과 심리적 위축으로 쟁점주택에서 계속하여 거주하기 어렵다고 판단하여 이사를 갈 목적으로 2014.4.28. ㉡부동산을 취득하게 되었는바, 당시 극도의 스트레스로 새로운 거주지를 구하는 것이 급선무였던 부득이한 사정으로 쟁점주택 양도 전에 ㉡부동산을 취득한 점, 쟁점주택을 양도함으로써 조세를 회피하거나 포탈하려는 의도가 전혀 없었던 점, 쟁점주택의 양도일(2014.5.2.)과 ㉡부동산의 취득일(2014.4.28.)의 간격이 불과 며칠에 불과하여 처분청이 양도소득세 부과로 득하는 행정상의 이익보다 침해되는 청구인의 사익이 과중한 점 등을 고려할 때 이 건 부과처분은 비례의 원칙에 반한다(예비적 주장).

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택을 감정평가한 2개 감정평가법인의 감정가액 평가서 작성일은 2017년 8월로 평가기준일인 상속개시일(2010.3.28.)로부터 7년 5개월이 경과하여 소급감정이 이루어진 것인바, 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증령”이라 한다) 제60조의 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 기간에 평가된 감정가액이 아니므로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 볼 수 없어 청구인이 상속세 신고기한 내 신고한 쟁점주택의 상속재산가액(기준시가)을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 조세법규의 해석은 엄격하게 하여야 하고 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하는 것인 바, 소득세법 시행령 제162조 제1항 에 의하여 양도시기 및 취득시기는 잔금청산일을 기준으로 판단하여야 할 것이어서 이 건 양도소득세 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인을 1세대3주택자로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세의 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제89조 [비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제155조 [1세대1주택의 특례] ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 제162조[양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 제163조[양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다. (이하 생략) (3) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 [평가의 원칙등] ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.

③ 영 제49조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 "원감정기관"이라 한다)의 감정가액이 동 항의 규정에 의하여 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 원감정기관이 평가하는 감정가액은 1년의 범위 안에서 부실감정의 고의성·미달정도 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기간 동안 이를 시가로 인정되는 감정가액으로 보지 아니한다. 이 경우 그 기간은 세무서장등의 의뢰를 받은 다른 감정기관이 감정가액평가서를 작성한 날부터 기산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인의 부동산 취득․양도 경위는 다음과 같다.

1. 청구인은 2010.3.28. 쟁점주택을 배우자 박OOO의 사망에 따른 상속을 원인으로 취득하였다.

2. 청구인은 2011.5.20. ㉠부동산을 취득하였으며, 청구인은 이를 고정적인 월세 수입을 얻을 목적으로 취득하였다고 주장한다.

3. 청구인은 2014.2.21. ㉡부동산에 대하여 매수계약을 체결하고 2014.4.28. 취득하였는바, 청구인은 2014년 1월경 쟁점주택에 무장강도 2인이 침입하여 금품을 강취하는 사건이 발생함에 따라 이사갈 목적으로 ㉡부동산을 취득하였다고 주장한다.

4. 청구인은 2014.3.17. 쟁점주택에 대하여 매도계약을 체결하고 2014.5.2. OOO원에 양도(청구인은 쟁점주택에 대한 양도소득세 과세표준을 신고하지 아니함)하였다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도일 현재 쟁점주택 외 ㉠․㉡부동산을 추가로 보유하여 1세대3주택자인 사실을 확인하고, 청구인에 대해 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 쟁점주택의 양도가액은 실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액은 쟁점주택의 상속재산가액 (기준시가)인 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. (다) 쟁점주택에 대하여 OOO이 2017.8.7. 작성한 감정평가서에 의하면 감정평가액은 OOO원임). (라) 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 당초 기준시가에서 시가로 수정하여 2017.8.31. 상속세 과세표준수정신고서 및 추가자진납부계산서를 제출하고 상속세 OOO원을 납부하였다. (마) 청구인은 그 밖에 주장사실을 입증하기 위한 증빙으로 쟁점주택, ㉠․㉡부동산의 각 등기사항전부증명서, 쟁점주택 및 ㉡부동산의 매매계약서, 과세예고통지서 등을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 먼저 쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부(주위적 주장)에 대하여 보면, 청구인이 제시한 감정평가액은 상속개시일(2010.3.28.)부터 7년 5개월이 경과한 소급감정가액이라 상증령 제60조의 평가기준일 전후 6개월 이내 기간의 것이 아니어서 시가로 볼 수 없으므로 청구주장을 받아들이기는 힘든 것으로 판단된다. 다음으로 이 건 양도소득세 부과는 비례의 원칙에 반한다는 청구주장의 당부(예비적 주장)에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택의 양도 당시 1세대3주택자에 해당하여 청구인이 주장하는 개인적 사정만으로 관련 법령과 달리 소득세법상 1세대1주택 비과세를 적용하기는 곤란하므로 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.