쟁점소급감정가액은 취득일부터 약17년7개월이 지난 소급감정가액으로 상증법상 시가로 보는 감정가액에 해당하지 않고, 평가기준일과 감정일 사이에 장기간 경과하였으며, 쟁점토지의 용도변경, 지가변동 요인이 있었으므로 취득일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 시가를 반영하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없음
쟁점소급감정가액은 취득일부터 약17년7개월이 지난 소급감정가액으로 상증법상 시가로 보는 감정가액에 해당하지 않고, 평가기준일과 감정일 사이에 장기간 경과하였으며, 쟁점토지의 용도변경, 지가변동 요인이 있었으므로 취득일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 시가를 반영하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없음
[이유]
가.청구인은 1998.6.11.OOO 전 993㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1998.6.11. 증여를 원인으로 취득한 후 2015.10.14. 쟁점토지를 양도하고 양도가액을 OOO원, 취득가액은 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 에 따른 보충적 평가방법으로 평가한 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
(1) 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하여야 하고, 증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 소득세법 시행령제163조 제9항의 규정에 의하여 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조 규정에 의한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.
(2) 증여재산의 가액은 상속세 및 증여세법제60조에 따라 증여일 현재의 시가로 평가함을 원칙으로 하고, 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며, 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 에 따라 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액을 재산가액으로 하도록 규정되어 있는바, 감정가액이 있을 경우 이를 보충적 평가방법에 의한 평가액에 우선하여 증여재산가액으로 보아야 할 것이다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항의 규정에서 증여재산의 경우 시가로 인정되는 감정가격은 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 등을 시가로 보도록 규정하고 있으나, 다수의 판례에 의하면 정상적인 거래를 통한 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하고 있는바(대법원 2004.3.12. 선고 2002두10377 판결, 같은 뜻임), 비록 평가기간 이내의 감정가액이 아니라 하더라도 공신력 있는 감정기관으로부터 감정을 받은 감정가액이라면 소급감정가액도 취득가액으로 인정받아야 할 것이다.
(4) 청구인은 2016.1.25.에 공신력 있는 두 감정기관에 의뢰하여 쟁점토지 취득 당시인 1998.6.11.을 기준으로 아래 과 같이 쟁점토지의 감정가격을 회신받았다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 개별공시지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만，해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
(1) 청구인이 2015.12.31. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서에 의하면, 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원으로 하여 양도차익 OOO원으로 신고한 것이 확인되며, 양도소득세 예정 신고서 주요내용은 다음 와 같다. (2)처분청의 증여세 자료처리 검토조서를 살펴보면, 청구인은 쟁점토지를 1998.6.11. 증여를 원인으로 취득하였고, 증여세를 무신고하여 증여재산가액을 OOO원으로 평가하여 결정한 사실이 나타난다.
(3) 청구인은 양도소득세 경정청구시 취득가액을 OOO감정평가사사무소로부터 소급감정 받은 감정가액의 평균가액인 쟁점소급감정가액으로 경정하여 줄 것을 청구하였고, 청구인이 제출한 2개 감정기관의 쟁점토지 감정내역은 다음과 같다. (가) OOO감정평가사사무소가 2016.1.25. 청구인에게 회보한 감정평가내역서의 주요내용은 아래 과 같은바, 평가방법의 결정에 있어 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률,감정평가에 관한 규칙등에 의거 표준지의 공시지가를 기준으로 쟁점토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법으로 가액을 결정하였고, 거래사례비교법에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하여 결정하는 것이 일반적이나 본 평가는 기준시점이 조사일부터 오래 전의 소급평가로서 조사일 현재 당시의 거래사례가 포착되지 아니하여 거래사례비교법의 적용이 어렵다고 기술되어 있다. (나) OOO감정평가사사무소가 2016.1.29. 청구인에게 회보한 감정평가내역서의 주요내용은 아래 와 같은바, 평가방법의 결정에 있어 공시지가기준법으로 주가액으로 하고, 거래사례비교방식으로 그 합리성을 검토하여 결정하는 것이 일반적이나 본 평가는 상당 기간의 소급평가로 조사일 현재 당시의 거래사례가 포착되지 아니하여 거래사례비교법의 적용이 어려워 공시지가기준법으로 평가하였다고 기술되어 있다.
(4) 쟁점토지와 비교표준지의 개별공시지가 변동내역은 다음 와 같다.
(5) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점토지는 취득 이후 준농림지역에서 도시지역으로 변경되었고, 공장설립 승인지역으로 지정되는 등 지목 및 용도지역 변동이 있었으며, 직선거리 2㎞ 내외에 OOO이 신설되었고, 인근지역 일대가 OOO 관광단지로 지정·철회되는 등 지가변동 요인이 다수 있었음이 확인된다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점소급감정가액은 취득일부터 약 17년 7개월이 지난 소급감정에 의한 것으로서 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 평가한 감정가액이 있는 경우에 해당하지 아니하고, 평가기준일과 감정일 사이에 장기간이 경과하였으며, 동 기간 중 쟁점토지의 용도변경, 지가변동 요인이 다수 있었으므로 쟁점소급감정가액이 취득일 현재 정상적인 거래에 의하여 형성된 시가를 반영하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.