환지예정지가 지정되기 전에 설정된 토지등급의 유무에 불구하고 환지예정지가 지정된 다음에 설정된 잠정등급에 의하여 그 가격을 정하여야 하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못 없음
환지예정지가 지정되기 전에 설정된 토지등급의 유무에 불구하고 환지예정지가 지정된 다음에 설정된 잠정등급에 의하여 그 가격을 정하여야 하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 시장, 군수, 구청장은 토지의 지목, 품위 또는 상황에 따라 등급을 설정하고 이를 토지대장에 등재하여 왔는데, 이 토지등급 가액이 지방세법상의 시가표준액이다. 쟁점토지의 1985.1.1. 및 1985.7.1. 등급 수정된 토지대장을 보면, OOO이 의제취득일인 OOO등급OOO으로, OOO등급OOO으로 계상되어 있는바, 쟁점토지의 경우 의제취득일인 1985.1.1. 현재 환지예정지로 공고만 되었지, 쟁점토지의 실제 지목, 품위, 정황 등이 ‘전’ 상태였음을 확인할 수 있다. 따라서 양도소득세 과세표준계산에 있어 소득금액계산은 실질과세원칙에 따라 실질 현황에 의하여 계산하여야 하고, 취득당시 즉, 의제취득일인 1985.1.1. 현재의 기준시가는 당시의 토지등급을 적용하여 계산하여야 하는 것인바, 실제지목인 ‘전’의 종전 토지면적(1,117㎡)에 1985.1.1. 현재 기준시가 OOO을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 계산하여야 한다.
(2) 환지란 동일한 가치로 토지를 바꾸어 주는 것으로서 환지 전 토지가액과 환지 후 토지가액이 같음을 전제로 하여야 하는데, 청구인의 경우는 종전토지의 시가표준액은 OOO, 환지예정지의 시가표준액은 OOO으로 시가표준액이 환지확정 후 전에서 대지로 지목변경이 있었음에도 종전 토지가액보다 현저히 적음을 알 수 있고, OOO에게 확인한바 이로 인한 차이에 대하여 어떠한 보상 내지 청산금도 지급한 사실도 없었다. 또한, 환지확정 후 토지가액이 환지 전 종전토지가액과 같거나 평균적인 물가 및 지가상승율에 비추어 높아지는 것이 그때 당시의 상황으로 볼 때 합리적인데, 환지확정 후 토지가액이 현저히 과소계상되어 청구인의 경우 환지예정면적에 환지확정 후 토지등급을 적용한다 함은 실질과세원칙에도 맞지 않고 매우 부당하고 불합리하다 할 것이다.
(3) 따라서 쟁점토지처럼 OOO이 1985.1.1. 이후 1985.7.1.까지 종전 토지에 대하여 실제지목현황과 그에 따른 토지등급을 설정하였다면, 국세기본법상 실질과세원칙과 근거과세원칙에 입각하여 실제지목현황인 종전 토지면적에 1985.1.1. 토지대장상 토지등급OOO을 적용하여 취득가액을 계산하여야 할 것이다.
(2) 청구인은 실질과세를 주장하나, 소득세법 시행규칙제77조에 따라 환지는 아래와 같이 (구)토지구획정리법상 환지절차에 따른 것이므로 문언에 따라 엄격하게 해석할 수밖에 없어 실질과세를 적용할 수 없다.
(3) 또한, 청구인은 환지 후 토지가액이 현저히 작음을 주장하며 실질과세에 맞지 않는 부당하고 불합리한 과세임을 주장하나, 환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전 토지의 위치와 평수를 고려 대상으로 하기보다는 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼, 양도차익 산출을 위하여 기준시가를 적용함에 있어서도 종전 토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 함이 타당하다고 할 것(대법원 1997.6.24. 선고 96누8734 판결, 같은 뜻임)이다. 아울러 환지 후 토지가액의 현저히 작음에 관해서는 OOO 환지예지정지 지정 후 환지공고 및 공람 당시 OOO에 이의제기 등을 통해 해결했어야 할 부분으로 이 건에서는 고려할 사항이 아니다.
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.
1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (4) 소득세법 시행규칙 제77조[환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산] ① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.
1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우
2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우
③ 제1항 제1호 및 제2항의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적 지출로 계상하지 아니한다.
(1) 쟁점부동산에 대한 2011년 귀속 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 <표2>와 같다.
(2) 쟁점토지의 면적 및 토지등급, 청구인과 처분청의 쟁점토지에 대한 취득가액 계산 내역은 다음과 같다.
(3) 처분청이 OOO에게 보낸 ‘환지예정지 지정일 회신 요청’에 대한 회신OOO 내용을 살펴보면, 쟁점토지는 OOO로 지정됐던 OOO내 소재한 OOO이고, OOO 일간신문OOO에 의해 OOO 되었으며, OOO 환지계획 인가 및 환지예정지 지정’OOO되었다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO 환지예정지에 대하여 설정된 토지등급이 없고, OOO이 쟁점토지 대장에 구 토지에 대한 토지등급만을 기재하였으므로 종전 토지의 면적에 구 토지등급을 곱해 취득가액을 구하는 것이 합리적이라고 주장하나, 소득세법 시행규칙제77조 제1항 단서의 규정에 의하면, 1984.12.31. 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 산정함에 있어 환지예정면적에 양도 또는 취득 당시의 단위당 기준시가를 곱하여 결정하는 것으로 규정되어 있는 점, 쟁점토지는 1984.12.31. 이전에 취득한 토지로서 1984.12.31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지로 확인되므로 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목에 규정된 취득가액 산정방식인 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하는 산식으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하는 것이 타당한 점, 토지구획정리사업의 시행으로 환지예정지가 지정된 경우에 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지가 지정되기 전에 설정된 토지등급의 유무에 불구하고 환지예정지가 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 그 가격을 정하여야 하는 점(대법원 1992.12.24. 선고 92누5454 판결, 국심 90서1580, 1990.11.21. 합동회의, 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 환지 후 면적에 환지 후 토지등급을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다
결정 내용은 붙임과 같습니다.