청구인이 주장하는 환산가액을 적용하기 위해서는 매사례가액, 감정평가액에 비추어 쟁점계약서상 양도가액이 거짓임이 명백하여야 하나 이를 입증할 구체적 증빙자료도 제출되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점계약서의 매매대금으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
청구인이 주장하는 환산가액을 적용하기 위해서는 매사례가액, 감정평가액에 비추어 쟁점계약서상 양도가액이 거짓임이 명백하여야 하나 이를 입증할 구체적 증빙자료도 제출되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점계약서의 매매대금으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 2004년 8월에 쟁점부동산의 전소유자 OOO(OOO 거주자)로부터 쟁점부동산을 OOO원에 구입하기로 계약하였으나, 당시 OOO는 OOO에선 양도소득세가 비과세되나 OOO에서의 세무상 문제가 있다 하여 OOO원을 양도가액으로 하는 다운계약서를 작성하였다. 다만, 현재 원래 계약서나 관련 금융증빙을 찾으려 하였으나 이를 찾지 못하고 당시 중개사도 연락이 되지 않는 상황이다.
(2) 처분청은 쟁점계약서상 거래가액인 OOO원을 실거래가액으로 결정하는 과정에서 청구인에 대한 사실확인이나 금융증빙 자료 등도 갖추지 않았으며, 오히려 청구인에게 OOO원이 실거래가가 아님을 입증하라고 요구하는 부당한 행위를 하였다.
(3) 쟁점계약서는 계약금 OOO원 중도금 OOO원 잔금시 융자금 대체로 OOO원을 지급한다고 하였으나 실제 융자금은 OOO원으로 이를 합하면 OOO원이 되어 쟁점계약서상 OOO원이 실거래가액이 아님이 입증된다.
(4) 쟁점계약서상 2004.10.30. 계약을 체결하여 2004.12.10. 잔금을 지급하도록 되어 있고 2004.11.10. 쟁점부동산을 명도하도록 되어 있으나 3가구가 임차해 있는 주택을 1개월 만에 잔금까지 지급하고 명도한다는 것은 현실적으로 불가능하다.
(5) 일반적으로 공시지가 대비 실거래금액은 200%인데 쟁점계약서상 거래가액인 OOO원은 당시 공시지가 OOO원의 129%에 불과하여 이를 실거래가로 보기 어렵다.
(1) 청구인은 OOO가 제출한 쟁점계약서상 거래가액에 대하여 금융거래내역을 확인한 것도 아니고, 청구인에게 확인한 내역도 없으므로 실지거래금액으로 인정할 수 있는 요건을 갖추지 못하였으며, 실제는 OOO원이 실제 거래금액이나, 금융증빙을 제시할 수 없어 환산취득가액을 적용한 것이라고 주장하나, OOO는 OOO 거주자로 2005.2.28. 양도소득세 비과세신고를 하였고, 처분청에서는 OOO에 대하여 거소신고이력 및 출입국내역 조회 등 각종 사실확인을 거쳐 비과세를 부인하고 양도소득세를 부과한 사실이 확인되는바, 그 당시 청구인에게 매매계약금액에 대하여 전혀 사실확인을 하지 않았다는 주장은 그 사실여부 확인이 불가한 사항이다.
(2) 쟁점부동산을 청구인이 매입할 당시 OOO의 양도소득세 신고서 상 첨부된 전세계약서를 보면, 1층 OOO원, 2층 OOO원, 지하 OOO원 합계 OOO원으로 쟁점계약서상 중도금과 일치하여 쟁점계약서의 거래금액에 신빙성이 있으며, 쟁점계약서 상 기재된 내용 “잔금 OOO원은 은행융자로 대체하며 등기이전과 동시 이행하기로 한다”는 내용에 따라 2015.2.28. 소유권이전등기를 할 때 청구인이 OOO에서 채권최고액 OOO원(130% 설정시 대출금액 OOO원)으로 대출을 받은 사실이 확인되는 점으로 보아 쟁점계약서 금액이 실지거래금액이 아님을 입증할 수 있는 금융증빙을 충분히 제시할 수 있을 것으로 보임에도 불구하고 조사종결일까지 제출하지 않았다. 청구인이 추가적으로 제출한 임차인 OOO의 전세보증금 수령 영수증 상 거주층은 1층으로 기재되어 있으나, 전세계약서 상 OOO의 거주층은 2층으로 확인되어 청구인의 주장은 신뢰할 수 없다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
(1) 청구인은 쟁점부동산을 OOO 거주자인 OOO로부터 2005.2.28. 취득하였고, 당시 OOO는 양도소득세 신고를 하면서 쟁점계약서를 제출하여 양도가액 OOO원에 환산가액으로 취득가액을 계산하여 신고하였다. OOO의 양도소득세 신고에 대하여 2006년 7월 처분청이 작성한 자료처리 보고서에는 OOO로부터 제출받은 쟁점계약서의 내용에 따라 당시 양도가액을 OOO원으로 결정하였으나, 1세대 1주택 비과세를 배제하고 쟁점부동산에 대한 OOO의 취득가액을 환산가액으로 결정한 것이 나타난다.
(2) OOO가 쟁점부동산을 청구인에게 양도하고 양도소득세 신고를 하면서 처분청에 제출한 쟁점계약서의 내용은 아래와 같이 매매대금이 OOO원이며 쟁점부동산의 인도일은 2004.11.10.이고 특약사항 제3조에는 잔금은 은행융자로 대체하며 등기이전과 동시이행 한다고 기재되어 있다. (3) 청구인이 심리자료로 제출한 OOO로부터 쟁점부동산을 매입할 당시 작성하였다는 검인계약서OOO에는 매매대금이 쟁점계약서보다 적은 OOO원으로 나타난다.
(4) 등기부상 청구인은 OOO로부터 쟁점부동산을 2005.2.28. 취득하였고 2005.8.17 OOO가 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 OOO원 및 OOO원(합계 OOO원) 2건의 근저당권을 설정한 것이 확인되며, 금융거래내역서상 청구인은 2005.3.8. OOO로부터 OOO원을 대출받은 것으로 나타난다.
(5) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 OOO가 양도소득세 신고를 하면서 제출한 쟁점부동산 임대차 계약서에 기재된 보증금 내역은 다음과 같다. 청구인은 쟁점부동산의 2층에 거주하였던 OOO이 보증금에 대한 반환금 OOO원을 수령하였다는 영수증을 심리자료로 제출하였으며 그 내용은 OOO이 거주한 2층이 아닌 1층에 대한 보증금으로 영수증 수령인이 “OOO”로 되어있다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 다운계약으로 작성된 쟁점계약서상 양도가액이 아닌 환산가액으로 추계결정하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 전소유자인 OOO는 양도가액을 OOO원으로 신고하면서 쟁점계약서를 제출하였고 처분청도 당시 자료처리를 위한 분석과정에서 이를 인정하였던 점, 환산가액을 적용하기 위해서는 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호 에 따라 매매사례가액, 감정평가액에 비추어 쟁점계약서상 양도가액이 거짓임이 명백하여야 하나 이를 입증할 구체적 자료도 제출되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점계약서의 매매대금으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.