쟁점주택이 사실상 폐가에 해당하는 지 여부

OOO이 2017.6.7. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 OOO 소재 겸용주택(이하 “이 건 주택”이라 한다)을 1990.6.5. 취득하였다가 2016.10.24. 이를 양도OOO하고, 2016.11.4. 이 건 주택을 1세대 1주택(고가주택)으로 보아 소득세법제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조 제1항의 규정(이하 “이 건 특례규정”이라 한다)을 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 OOO 소재 주택(토지 366㎡, 건물 62㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 1999.11.26. 취득하여 이 건 주택의 양도일 현재까지 보유한 사실을 확인하고, 이 건 주택이 1세대 1주택(고가주택)에 해당하지 않는다는 이유로 이 건 특례규정을 배제하여 2017.6.7. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.8.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 청구인이 빚보증으로 인해 경제적으로 어려운 청구인의 형 OOO 가족과 어머니(2000년대 초에 돌아가심)를 위해 1999년에 취득한 경매물건으로 형님가족 외에 중간에 어느 누구도 살지 않았으며 오래되고 낡은 탓에 형님가족이 2014년 7월 청구인의 조카OOO가 쟁점주택에서 300미터 떨어진 곳에 신축한 주택OOO으로 이사를 간 이후에는 방치되었다. 쟁점주택이 소재한 마을에는 오랫동안 상수도 시설이 없어서 공동우물을 이용하였는데 형님가족이 청구인의 조카 집으로 이사를 갈 당시 마을에 상수도 시설을 설치하는 계획이 잡혔으나 이사를 가게 되면 더 이상 사람이 살지 않을 것을 생각해서 상수도 가설 신청을 하지 않았으며 이사 후에는 집전화도 바로 이전설치를 하였고 주택용 전기도 사용하지 않았다(농사일 때문에 농업용 전기는 사용하였음). 단순히 지붕의 상태가 멀쩡하고 누군가 들어와서 수리를 하면 살 수 있다는 형식적인 여건만을 가지고 처분청이 쟁점주택을 폐가로 보지 않는 것은 실질과세원칙에 위배될 뿐만 아니라 무지한 납세자에게 너무도 가혹한 과세권의 남용이라 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우가 아니라면 공부상 용도가 주거용인 경우에는 주택으로 보는 것이고, 또한 장기간 공가상태로서 주거용으로 사용되지 않았다 하더라도 언제든지 본래의 용도인 주거용으로 사용할 수 있는 상태에 있는 경우에는 이를 주택으로 볼 수 있는 것인바, 쟁점주택에 대한 현장확인(2017.3.24.) 결과, 공부상 용도가 주거용인 쟁점주택의 지붕, 기둥 및 벽이 모두 형태를 유지하고 있어건축법에 의한 건축물로 인정되는 점, 쟁점주택에 대한 재산세가 2000년부터 심판청구일 현재까지 계속해서 청구인에게 주택으로 부과된 점, 쟁점주택의 개별주택가격이 최초고시일인 2005년부터 심판청구일 현재까지 고시된 점 등을 종합하여 볼 때, 이 건 주택의 양도일 현재 쟁점주택을 주택으로 보아 주택 수의 계산시 가산하는 것이 타당하다. 또한, 청구인이 처분청의 현장확인 이전(2017.2.24.)에 제출한 쟁점주택의 현황 사진이 처분청의 현장확인(2017.3.24.) 당시 확인한 쟁점주택의 현황과 일부 다른 것들이 있었는데 청구인이 의도적으로 처분청의 현장확인 이전에 쟁점주택을 폐가로 위장한 혐의가 있는 것으로 보이는바, 청구인도 쟁점주택을 주택으로 인식하였던 것으로 추정된다.

• 가. 쟁점 이 건 주택의 양도일 현재 쟁점주택은 사실상 폐가에 해당하므로, 쟁점주택을 주택 수 산정시 제외하여 이 건 주택의 양도에 대하여 1 세대 1주택(고가주택) 특례규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조 [비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 제95조[양도소득금액] ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제160조 [고가주택에 대한 양도차익 등의 계산] ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (산식 생략)

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (산식 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 이 건 주택을 1990.6.5. 취득하였다가 2016.10.24. 이를 양도한 후 이 건 주택이 양도 당시 1세대 1주택에 해당한다 하여 이 건 특례규정을 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였으나, 처분청은 청구인이 이 건 주택의 양도 당시 쟁점주택을 소유한 사실을 확인하고 이를 주택 수 산정시 포함하여 이 건 주택이 1세대 1주택에 해당하지 않는다는 이유로 이 건 양도소득세를 경정․고지하였다.

(2) 처분청의 과세근거는 다음과 같다. (가) 쟁점주택의 건축물대장에 의하면 쟁점주택은 1962년 착공되어 1999.11.26. 사용승인(미등기 건물로 건축물대장 생성 시 사용승인된 것으로 추정됨)된 건물로, 쟁점주택의 대지면적은 366㎡, 연면적은 62㎡, 구조는 목조, 주용도는 단독주택으로 기재되어 있고, 청구인은 쟁점주택을 1999.11.26. 취득하여 심판청구일 현재까지 보유하고 있는 것으로 확인된다. (나) 쟁점주택의 2014년부터 2017년까지 개별주택가격은 아래와 같이 나타난다. (다) OOO가 처분청에 회신한 문서(미등기 건물에 대한 재산세 납세의무자 등 조회 의뢰에 대한 회신, OOO)에 의하면, OOO는 쟁점주택에 대한 건물분 재산세를 아래와 같이 청구인에게 부과한 것으로 확인된다. (라) OOO이 처분청에 회신한 문서(주민등록 전출입세대 열람 의뢰에 대한 회신, OOO.)에 의하면, 1990.1.1.부터 회신일 현재까지 쟁점주택의 전출입자는 없었던 것으로 확인된다. (마) 처분청은 청구인이 2017.2.24. 제출한 소명서에 첨부된 사진에는 쟁점주택의 대문이 달려있고 주방 공간에 호스가 늘어뜨려져 있었으며 보일러 시설이 있었던 반면, 현장확인(2017.3.24.) 당시에는 쟁점주택의 대문이 떨어져 있고 호스가 묶어져 있으며 보일러 시설이 철거되어 있는 점, 현장확인 당시 쟁점부동산에 연접한 비닐하우스 옆에 문짝, 창문, 변기커버, 싱크대 등이 모아져 있었으나, 2015년 12월 구축된 OOO의 로드뷰 사진을 보면 해당 공간이 비어 있었던 것으로 확인되는 점 등을 근거로 청구인이 쟁점주택을 폐가로 보이기 하기 위해 쟁점주택의 형상을 변경하였다는 의견이다.

(3) 청구인 주장 및 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인은 청구인의 형 OOO이 2014년 7월 쟁점주택에서 300미터 떨어진 곳OOO에 OOO이 신축한 주택에 이사를 갔고, 그 이후 쟁점주택에는 거주하는 사람이 없다고 주장하며 위 신축주택의 일반건축물대장 등 증빙으로 제출하였다.

1. 위 신축주택의 일반건축물대장에 의하면 동 주택은 2014.6.20. 사용승인된 단독주택(1층, 81.75㎡)으로, 그 소유자는 OOO로 확인된다.

2. OOO가 발행한 고객OOO 종합정보 내역을 보면 쟁점주택의 2014년 7월 이후 주택용 전력의 사용량은 0～ 25kw로 미미한 것으로 나타나고 청구요금도 없었던 것으로 확인된다.

3. OOO에게 발행한 ‘청구요금 상세 내역서’를 보면 OOO은 2014년 7월 일반전화 설치비를 지급한 것으로 나타난다. (나) OOO이 작성한 인우보증서를 보면 OOO은 쟁점주택이 사람이 살지 않는 폐가임을 보증한다는 내용이 나타난다.

(4) 처분청의 세무공무원은 2017.10.26. 조세심판관회의에 참석하여 “청구인이 양도소득세 신고 대상인 이 건 주택을 양도할 당시 쟁점주택이 공가였을 것으로 추정되나, 쟁점주택이 공가였다는 정황만으로는 주택으로서의 기능을 상실한 폐가로는 볼 수 없고, 청구인이 이러한 점을 인지하였기 때문에 쟁점주택을 폐가로 위장하기 위하여 인위적으로 훼손한 혐의가 있다”고 진술하였다.

(5) 처분청 및 청구인이 제출한 쟁점주택의 사진을 살펴보면 지붕, 기둥 및 벽은 형태를 유지하고 있으나, 지붕의 서까래 부분이 썩은 것으로 나타나고, 외벽 일부가 무너진 것으로도 보이며, 쟁점주택의 내부는 대수선 없이 일반인들이 들어와서 거주하기 어려워 보일 정도로 오래된 형태(아궁이가 있는 부엌 등)를 띄고 있을 뿐만 아니라 그 형상의 훼손 정도도 심한 것으로 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 이 건 주택의 양도(2016.10.24.) 당시 쟁점주택을 폐가로 보기 어렵다는 의견이나, 쟁점주택은 약 54년(1962년 신축된 미등기건물)이나 된 노후한 건물로 청구인 및 처분청이 제시한 쟁점주택의 내․외부 사진을 보면 지붕의 서까래 부분이 썩은 것으로 나타나고, 외벽 일부가 무너진 것으로도 보이며, 쟁점주택의 내부는 대수선 없이 사람이 들어와서 거주하기 어려워 보일 정도로 오래된 형태(아궁이가 있는 부엌 등)를 띄고 있을 뿐만 아니라 그 형상의 훼손 정도도 심한 것으로 나타나는 점, 쟁점주택의 주택용 전력사용량 및 OOO의 인우보증서 등 심리자료를 종합하여 살펴보면 2014년 7월 이후부터 심판청구일 현재까지 쟁점주택에서 사람이 거주하지 않았다는 청구주장이 수긍이 가고, 쟁점주택의 형상을 감안할 때 앞으로도 사람이 거주할 수 있을 거라고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택은 이 건 주택의 양도 당시 사실상 주거기능을 상실한 폐가로 보는 것이 타당하다 하겠다(조심 2015서1868, 2015.9.21., 조심 2009중1605, 2009.6.8. 같은 뜻임). 따라서 처분청이 이 건 주택이 1세대 1주택에 해당하지 않는다는 이유로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.