쟁점부동산의 양도 관련 취득가액 산정시 포괄양도한 비품 등 기타자산 관련 감가상각비를 차감할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.7.30. OOO 소재 모텔 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO으로부터 OOO원에 취득하여 OOO이라는 상호로 운영해 오다가 2013.5.3. 주식회사 OOO에게 OOO원에 양도한 후 2013.6.18. 양도소득세 예정신고 를 하였다.
• 나. 청구인은 2013.9.5. 취득가액을 당초 OOO원에서 건물분 감가상 각비 OOO원을 차감한 OOO원으로 하여 수정신고하였다.
• 다. 처분청은 2017.3.2.부터 2017.4.12.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 수정신고한 취득가액에서 비품 등 기타자산분 감가상각비 OOO원을 차감한 OOO원이 정상적인 취득가액이 라고 보았고, 이에 따라 2017.6.12. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득 세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2017.7.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 모텔의 비품내역은 수건, 욕실용품 등 유형자산 감가상각비 명세서에 기재된 내용과 같이 건물에 부착된 TV, 냉장고, 에어컨 등 모든 시설물을 그대로 넘겨주는 것이 관행이고, 이를 별도로 평가하여 매도가액에 반영하지 않는 것이며, 청구인이 비품 등 가액을 계상한 근거는 전 소유주 OOO의 장부상 가액을 기부받은 자산처럼 동일한 가액으로 반영한 것이다. 처분청은 쟁점부동산 양도가액에서 비품 등 기타자산의 금액을 차감한 금액이 대차대조표상 토지 및 건물가액과 일치하므로 기타자산분 감 가상각비 OOO원을 취득가액에서 차감하는 것이 맞다고 주장 하나 양도소득세 과세대상은 토지와 건물이므로 비품 등 기타자산의 감가상각비가 부 당하게 계산되었다면 종합소득세를 경정하는 것이 타당하고, 청구인이 개시대차대조표상 토지 및 건물가액에 비품 등 기타자 산 뿐만 아니라 등록세 및 취득세 등도 반영하지 아니한 사실이 있고, 처분청이 기타자산 중 건물부속설비 관련 감가상각비 OOO원을 과대하게 차감한 사실이 있으므로 이 또한 부당하다.
• 나. 처분청 의견 일반적으로 모텔의 매수‧매도시에 비품 등 대금을 따로 정산하지 아니한 경우 비품 등 기타자산은 부동산과 일체로서 포괄적으로 양수‧양도된 것으로 양도가액 또는 취득가액에서 제외하지 아니하는 것인바, 청구인이 포괄양수 계약으로 취득한 부동산 가액을 토지, 건물, 기타자산 등으로 구분계상 하였다하더라도 청구인의 쟁점부동산 취득가액(취득세 및 등록세 제외금액)은 비품 등 기타자산이 포함된 OOO원이었고, 청구인이 쟁점부동산의 취득이후 양도시점까지 종합소득세 신고를 하면서 건물 및 비품 등 유형자산 감가상각비를 당초 취득가액에서 차감하여 사업상 필요경비로 비용화시킨 사실이 확인되는바, 이 건 양도차익 계산시 전체 취득가액에서 건물 감가상각비 뿐만 아니라 비품 등 감가상각비도 차감하여 과세한 처분은 타당하다. 또한 취득세 및 등록세 등은 양도소득세 신고당시 기타필요경비로 신고한 OOO원(취득세 OOO원, 등록세 OOO원, 취득중개수수료 OOO원, 양도시 중개수수료 OOO원)에 이미 반영되어 있으므로 구분만 기타필요경비로 기재하였을 뿐 취득가액에 과소반영된 사실이 없고, 건물부속설비 관련 감가상각비 OOO원이 과대차감되었다는 주장도 조사당시의 취득가액 검토내역, 취득당시 전 소유자의 대차대조표와 2002.12.31.자 쟁점부동산 관련 대차대조표, 2002.7.30.～2012.12.31. 기간 중의 시설장치 계정별원장 및 비품 계정별원장, 2002년～2012년 귀속 종합소득세 신고시 제출된 대차대조표와 표준손익계산서 등에 기초하여 기타자산분 감가상각비를 계산하였으므로 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도 관련 취득가액 산정시 포괄양도한 비품 등 기타자산 관련 감가상각비를 차감할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 2013.6.18. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서에 의하면, 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 기타필요경비 OOO원으로 하여 양도차익 OOO원을 산정하고, 장기보유특별공제 OOO원을 공제하여 양도소득금액 OOO원을 산정한 것으로 나타나고(OOO원 납 부), 청구인이 2013.9.5. 처분청에 제출한 수정신고서에 의하면, 취득가액을 당초 OOO원에서 OOO원으로 수정하여 양도소득금액을 OOO원으로 재산정한 후 OOO원을 추가로 납부한 것으로 나타난다.

(2) 처분청 조사담당자가 2017년 4월 작성한 청구인에 대한 양도소득세 조사종결복명서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 취득가액 조사사항으로 청구인은 2002.7.30. 전 소유자 OOO으로부터 쟁점부동산을 OOO원에 취득하면서 취득세 OOO원, 등록세 OOO원, 취득중개수수료 OOO원을 지출하였고, 취득가액 OOO원을 대차대조표상 토지 OOO원, 건물 OOO원, 기타자산 OOO원(비품 OOO원, 시설장치 OOO원, 건물부속설비 OOO원)으로 계상한 사실이 있으며, 양도소득세 신고(수정신고 포함)시 취득세, 등록세, 취득 관련 중개수수료를 기타 필요경비로 신고하면서 건물감가상각비 OOO원을 취득가액에서 차감하여 (수정)신고하였으나, 사업상 경비로 계상한 비품 등 기타 감가상각비 합계 OOO원은 취득가액에서 차감하지 아니한 사실을 확인하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산 취득가액 OOO원이 토지와 건물을 취득한 것으로 단지 인수시에 자산안분 계산 중 토지와 건물에 대한 장부가액이 과소계상된 것에 불과하므로 동 취득가액에서 비품 등 기 타 감가상각비를 차감할 것은 아니며 신고한 취득가액이 적정하다는 주 장이나, 청구인이 쟁점부동산 취득당시 작성한 계약서를 보면 “영 업권을 포함하여 포괄양수하며 비품 및 모든 부착물 기타 부속 물건은 현재 상태로 양도한다”고 하여 건물 내에 있는 각종 시설과 비품을 쟁점부동산과 일체로 포괄양수하였으므로 취득가액에 포함되는 것이고, 청구주장처럼 토지 및 건물과는 별도로 쟁점부동산 내․외부의 시설물을 기부 받은 것으로 볼 수 없으며, 따라서 청구인이 쟁점부동산을 인수한 후 장부상에 취득가액을 토지, 건물, 기타 유형자산 등으로 구분하여 기장하고 모텔을 운영하면서 건물 및 기타 유형자산 등으로 감가상각을 한 사실이 있는 이상 건물 감가상각비 뿐만 아니 라 기타 유형자산 등 감가상각비도 최초 취득가액에서 차감하여야 한다. (다) 양도가액 조사사항으로 양도당시 인근의 유사매매사례가액이 확인되지 아니하고, 부동산매매계약서와 등기부등본상 기재가액이 OOO원으로 일치하고 양도대금 수령내역(양수인 주식회사 OOO 로부터 계좌이체로 OOO원, 양도일인 2013.5.3. OOO은행 대출 금 OOO원 상환)이 확인되므로 신고 양도가액은 적정하다. (라) 필요경비 조사사항으로 쟁점부동산 양도시 지급한 중개수수료 OOO원(VAT제외, OOO부동산중개법인 주식회사 세금계산서)의 지급내역이 확인되므로 신고 필요경비는 적정하다.

(3) 처분청이 제시한 심리자료에 나타난 연도별 건물 및 기타자산의 감가상각비 계상 내역은 <표1>과 같고, 쟁점부동산의 취득시점(2002년)을 기준으로 건물 기초 장부가액은 OOO원이며, 기타유형자산 기초 장부가액은 OOO원으로 토지 기초 장부가액 OOO원을 포함하여 청구인이 양도소득세 예정신고시 기재한 쟁점부동산 취득가액을 구성하고 있는 것으로 나타난다. <표1>

(4) 청구인과 쟁점부동산의 전 소유자인 OOO간에 2002.7.19. 작성한 부동산 매매계약서(OOO이 중개업자로 표시)에 의하면, 매매대금을 총 OOO원으로 하고 쟁점부동산을 2002.7.30.에 인도하며 특약사항에 비품 및 모든 부착물 기타 부속물건은 현재 상태로 양도하기로 한다고 하고 있고, 청구인과 주식회사 OOO간에 2013.4.2. 작성한 부동산 매매계약서(OOO부동산 중개법인 소속 OOO이 중개업자로 표시)에 의하면 매매대금을 총 OOO원으로 하고 쟁점부동산을 2013.4.30. 인도하며 특약사항으로 토지․건물 집기 시설물 기타 모두 포괄양도․양수하고 시설물은 현 상태를 준하여 양도․양수한다고 하고 있다.

(5) 청구인이 심판청구시 제출한 쟁점부동산 관련 유형자산감가상각비명세서(2013.5.3. 기준 미상각분 감가상각계산)에 의하면, 건물 분의 당기말 상각누계액은 OOO원(미상각잔액 OOO원)이고, 비품의 당기말 상각누계액은 OOO원(미상각잔액 OOO원)이 며, 시설장치의 당기말 상각누계액은 OOO원(미상각잔액 OOO원)이 고, 건물부속설비의 당기말 상각누계액은 OOO원(미상각잔액 OOO원)으로 기재되어 있고, 계정별원장(2002.7.30.～2002.12.31.) 에 의하면 무상인수취득 적요란에 비품 OOO원, 시설장치 OOO원으로 기재되어 있다.

(6) 쟁점부동산의 전 소유자인 OOO이 2002.7.30. 작성한 대차대조표에 의하면, 토지 OOO원, 건물 OOO원, 비품 OOO원, 시설장치 OOO원, 건물부속설비 OOO원으로 되어 있고, 청구인이 2002.12.31. 작성한 대차대조표에는 토지 OOO원, 건물 OOO원(감가상각누계액 OOO원 포함), 비품 OOO원(감가상각누계액 OOO원 포함), 시설장치 OOO원(감가상각누계액 OOO원 포함), 건물부속설비 OOO원(감가상각누계액 OOO원 포함)으로 기재되어 있다.

(7) 위 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산의 취득 및 양도관련 매매계약서에 매매대금이 총액으로 기재되어 있고 비품 및 모든 부착물 기타 부속물건 등을 포괄하여 양도․양수한다고 되어 있는 점,소득세법제97조 제3항에서 양도소득의 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다고 하고 있는바, 청구인의 쟁점부동산 취득가액과 개시대차대조표에 부기된 비품 등이 포함된 자산가액이 일치하고 쟁점부동산 관련 유형자산감가상각비 명세서에서 비품 등 감가상각비를 비용화 해 온 사실이 확인되는 점 등에서 처분청이 비품 등 기타자산분 감가상각비 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액에서 제외하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한