청구인은 쟁점계약서 사본을 제시한 것 외에 거래사실을 입증할 만한 금융거래 증빙 등을 제출하지 못하고 있는 점, 쟁점토지는 공시지가 대비 취득가액이 14.7배나 높은 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 유사매매사례가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못 없음
청구인은 쟁점계약서 사본을 제시한 것 외에 거래사실을 입증할 만한 금융거래 증빙 등을 제출하지 못하고 있는 점, 쟁점토지는 공시지가 대비 취득가액이 14.7배나 높은 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 유사매매사례가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못 없음
심판청구를 기각한다.
2. 청구인의 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 취득계약서 원본 제출을 요구하였으나, 양도소득세를 신고납부한지 2년 6개월이 지난 후라 찾을 수가 없고, 취득가액을 입증할 수 있는 금융서류 등도 이미 취득일(1999.5.13.)로부터 17년이 지나 찾기 어려운데 이를 청구인의 귀책으로 돌리는 것은 억울하다.
(2) 취득계약서상 OOO으로 오기한 것은 당시의 행정구역 체계를 잘못 이해한 청구인의 실책일 뿐이며, 동 실책이 쟁점계약서가 허위라는 근거가 될 수는 없다.
(3) 쟁점토지 중 지번이 OOO인 토지가 쟁점계약서상 OOO로 기재된 것은 아마도 거래 당시 토지를 분할하여 매매하는 과정에서 양도인이 잘못 기재한 것을 청구인(양수인)이 인지하지 못하고 쟁점계약서에 날인한 것이고, 그럼에도 불구하고 올바른 번지로 등기된 것은 당시에 관행적으로 부동산 등기시 제출하는 계약서는 통상 ‘검인계약서’라 하여 법무사가 임의로 작성한 계약서를 제출하던 시기이기로 이때 틀린 번지를 바로 잡아 등기를 하였을 것으로 추정된다.
(4) 처분청은 쟁점토지 중 OOO 지번은 쟁점계약서 작성 당시 없던 지번이라고 하나, 토지분할은 분할측량신청 → 실제측량 → 분할측량성과도 → 토지분할신청 → 등기소통보(촉탁)의 절차를 거치며, 지번 부여는 측량 당시에 윤곽이 나오고 분할측량성과도 단계에서 확정된다고 하는바, 쟁점토지는 1999.4.28. 토지측량이 끝나 분할될 토지의 지번에 대한 윤곽이 나온 상태에서 1999.4.30. 매매계약을 체결한 것이므로 쟁점계약서 작성 당시 ‘OOO’ 지번이 존재하지 않았다는 처분청의 의견은 타당하지 않다.
(5) 처분청은 쟁점계약서상의 취득가액이 공시지가 대비 너무 높아 실제계약서로 보기 어렵다고 하나, OOO 쟁점토지의 행정구역이 OOO로 승격되어 그 주변이 개발되고 있어서 지가 상승 요인은 충분하며 실례로 OOO 지번의 공시지가를 보면 OOO원으로 급격하게 상승한다. 통상 공시지가는 시가가 상승한 한참 뒤에 반영되는 것으로 1999년 이전부터 공시지가가 많이 상승한 것을 보면 계약 당시에 이미 가격이 많이 상승되어 있었음을 알 수 있다. 처분청에서 조사한 쟁점토지 인근의 토지 양도가액 중 OOO 소유 토지의 경우는 OOO원/㎡로 거래되었는바, 쟁점토지의 취득가액인 OOO원/㎡와 큰 차이가 나지 않으므로 쟁점계약서상의 취득가액 OOO원을 인정하여야 한다.
(2) 취득 당시 쟁점토지의 소재지는 OOO이나 쟁점계약서에는 OOO로 되어 있고, 전소유자 OOO의 주소지는 OOO, 청구인의 주소지는 OOO로 되어 있다. 청구인은 이를 행정구역 체계를 잘못 이해한 단순 실수라고 주장하나, 당시 행정구역상 존재하지 않았던 OOO’이라는 명칭이 나왔다는 것은 쟁점계약서가 사후에 작성되었다는 결정적인 증거라 할 수 있다. OOO로 승격되면서 OOO으로 변경되는 바람에 쟁점계약서를 사후 작성하면서 취득 당시 행정구역 체계와 OOO로 승격한 뒤의 행정구역 체계를 혼동하여 OOO이라는 명칭을 사용한 것이지, OOO로 승격되기 전에는 ‘읍’이라는 명칭이 나올 수가 없는 것이다. 또한 쟁점토지의 소재지뿐만 아니라 전소유자와 청구인의 주소지마저 OOO’으로 잘못 기재되어 있는바, 양 당사자가 모두 본인의 주소지조차 실수로 틀리게 기재한다는 것은 상식적으로 있을 수 없는 일이기 때문에 쟁점계약서는 당시 OOO의 행정구역 체계도 정확히 모르는 누군가가 사후에 대신 작성하였다는 의심이 든다. 또한 쟁점계약서가 작성되었다는 1999년 당시는 컴퓨터 사용이 보편화되지 않은 시기로 OOO의 나이를 감안하면 매매 당사자들이 쟁점계약서를 직접 타이핑하여 작성하였다고 보기 어렵다.
(3) 쟁점토지 중 1필지의 지번이 ‘OOO’이나 쟁점계약서상 지번은 ‘OOO’로 잘못 기재되어 있다. 청구인은 전소유자가 쟁점토지 인근의 토지들을 분할 및 병합하여 양도하는 과정에서 쟁점계약서에 지번을 잘못 기재하였으나 양수인인 청구인이 실수로 이를 세밀히 살피지 못한 것이라고 주장하나, 지번 ‘OOO’는 당시 분할 및 병합과 관계 없는 토지이며, 지번 ‘OOO’은 OOO이 1999.4.30. 전소유자 OOO로부터 취득한 토지이다. 이와 같이 다른 사람에게 양도된 토지를 계약서에 기재하였다는 것은 계약 당사자가 쟁점계약서를 작성한 것이 아니라 지번도 정확히 모르는 누군가가 사후에 계약서를 작성하는 과정에서 생긴 오류라는 반증이다.
(4) 쟁점토지 중 1필지의 지번이 ‘OOO’으로 기재되어 있으나, 이는 ‘OOO’에서 분할된 토지로 쟁점계약서 작성 당시 없던 지번이다. 청구인은 1999.4.28. 쟁점토지의 토지측량이 끝나 분할될 토지의 지번에 대한 윤곽이 나온 상태에서 1999.4.30. 매매계약을 체결하였으므로 쟁점계약서 작성 당시에 ‘OOO’이 없는 지번이라는 처분청의 논거는 타당하지 않다고 주장하나, 토지측량으로 분할될 토지의 지번 윤곽이 나왔다고 하여 아직 확정되지도 않은 지번을 토지 측량이 끝난지 2일 만에 확인할 수 있다는 주장은 일리가 없으며, 또한 청구인의 주장에 의하면 분할측량성과도에서 지번이 확정된다고 하였는바, 분할측량성과도가 확정된 것은 1999.5.3.로서 쟁점계약서 작성일인 1999.4.30.을 지나서 확정된 것이므로 쟁점계약서 작성일 이전에 변경될 지번을 알았다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.
(5) 쟁점계약서상 쟁점토지의 취득가액은 OOO원/㎡로서 공시지가 OOO원/㎡에 비해 OOO배로 지나치게 높아 이를 신뢰하기 어렵다. 청구인은 OOO 쟁점토지의 행정구역이 OOO로 승격되어 그 주변이 개발되고 있어서 지가 상승 요인은 충분하며, 처분청에서 조사한 쟁점토지 인근의 토지 양도가액 중 OOO 소유 토지의 경우는 거래가액이 OOO원/㎡로 쟁점토지 OOO원/㎡와 큰 차이가 나지 않는다고 주장하나, 쟁점토지 매매계약일은 1999.4.30.이고 쟁점토지의 행정구역이 OOO로 변경된 것은 OOO이므로 시로 승격되기 거의 2년 전에 매매거래가 있었던바, 그 영향을 받아 지가가 상승하였다는 논거는 설득력이 떨어진다. 또한 처분청에서 쟁점토지 취득가액의 적정성을 검증하기 위하여 아래와 같이 검토한 주변 다른 토지와의 공시지가 대비 실제가액의 비율을 비교하여 보면 쟁점토지 취득가액이 얼마나 높은지 알 수 있다. 위 표를 보면 청구인이 제시한 OOO의 토지와 비교하여 보더라도 OOO의 토지는 당시 취득가액이 공시지가 대비 OOO배이고 공시지가 대비 취득가액 비율이 가장 높은 OOO의 토지도 OOO배밖에 되지 않지만 쟁점토지는 OOO배나 되는바, 청구인이 신고한 취득가액 OOO원을 부인하고 매매사례가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 바 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
제43조(공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례) ① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.
② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.
(3) 국세기본법 제85조의3【장부 등의 비치와 보존】① 납세자는 각 세법에서 규정하는 바에 따라 모든 거래에 관한 장부 및 증거서류를 성실하게 작성하여 갖춰 두어야 한다.
② 제1항에 따른 장부 및 증거서류는 그 거래사실이 속하는 과세기간에 대한 해당 국세의 법정신고기한이 지난 날부터 5년간 보존하여야 한다. 다만, 제26조의2 제1항 제5호에 해당하는 경우에는 같은 호에 규정한 날까지 보존하여야 한다.
(1) 양측이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인이 양도소득세 신고 당시 첨부했던 쟁점계약서(사본)는 다음과 같이 ① 공인중개사의 날인이 없고, ② 주요 기재사항은 타이핑을 하고 양 당사자의 도장을 찍은 것으로 되어 있으며, ③ 쟁점토지 지번이 ‘OOO’(1999.4.30. 계약 당시 실제 지번은 OOO이고, 1999.5.13. OOO으로 분할등기 되었다), ‘OOO’(계약 당시부터 현재까지 실제 지번은 OOO)로 되어 있고, ④ 토지소재지 및 양도인, 양수인(청구인) 주소가 모두 OOO으로 되어 있는데, 당시 행정구역상으로는 OOO이 올바른 주소이다. (나) 2016년 9월, 처분청은 취득가액 확인을 위해 1999.5.13. 쟁점토지를 청구인에게 양도하였던 전 소유자 OOO에게 거래사실확인을 요청하였으나, OOO는 “고혈압, 당뇨 등으로 입원 중이며 의식이 명료하지 못하다”는 OOO의 소견서를 제출하였다. (다) 처분청이 OOO에 확인한 결과, 청구인이 쟁점토지 취득 당시 신고한 취·등록세는 OOO원, 과세표준은 OOO원이나 관련서류는 보존기한 경과로 회신받지 못하였다. (라) 토지대장에 따르면, 쟁점토지 2필지의 현재 지번은 OOO 및 같은 리 OOO번지 전 255㎡로, OOO’는 청구인이 취득할 당시부터 현재까지 지번 변동이 없으나, 다만 당초 면적 215㎡ 중 11㎡가 1999.5.6. 분할되어 OOO로 이기된 사실이 있고, ‘OOO번지’는 1999.4.30. 계약 당시에는 OOO’(전 2,744㎡)였다가 1999.5.6. ‘OOO번지’(전 255㎡)로 분할된 것으로 나타나며, 쟁점계약서상 기재된 OOO는 전 224㎡이고 1999.4.30. OOO이라는 자가 전 소유자 OOO로부터 취득한 토지로 청구인 거래와 무관한 토지로 확인된다. (마) OOO로, OOO으로 승격되었다. (바) 이의신청위원회에서는 “쟁점토지를 취득한 1999.5.13. 전후 3개월 이내인 1999.4.30. 계약한 OOO는 비록 쟁점토지와 동일한 양도자로부터 취득하였으나 쟁점토지와 인접하여 있는 토지로 토지분할 이전 동일 지번이었으며 지목도 전, 답으로 일치하여 유사한 자산에 해당하므로 인접 토지 매매사례가액인 ㎡당 OOO원을 시가로 평가하여 쟁점토지의 취득가액을 매매사례가액인 OOO원으로 경정하는 것으로 한다”고 결정하였고, 매매사례가액인 OOO(단기 양도로 실가신고대상자)의 신고내역은 다음과 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이나 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합된다 할 것(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결, 같은 뜻)인바, 청구인은 쟁점계약서 사본을 제시한 것 외에 거래사실을 입증할 만한 금융거래 증빙 등을 제출하지 못하고 있는 점, 비슷한 시기에 거래된 다른 지번의 토지는 공시지가 대비 취득가액이 OOO배 정도 높은데 비해 쟁점토지는 공시지가 대비 취득가액이 OOO배나 높은 것으로 나타나는 점, 쟁점계약서는 공인중개사의 날인 및 거래 당사자의 서명 없이 주요 기재사항이 타이핑 된 후 거래당사자의 도장만 찍혀 있고, 주소 오기, 쟁점부동산 지번 오기 등으로 인해 계약내용의 진정성을 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 유사매매사례가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.