쟁점부동산이 양도 당시 주택에 해당하는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1994.2.12. OOO 토지 및 건물 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속으로 취득한 후 2016.2.3. OOO원에 양도하였다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산을 1세대 1주택 및 고가주택으로 보아 OOO원 이하 비과세와 80% 장기보유특별공제율을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 다. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 처분청에 대한 감사를 실시하여 쟁점부동산이 사실상 주거용이 아닌 상업용으로 사용되었으므로 1세대 1주택 비과세를 부인하고 30%의 장기보유특별공제율만 적용하도록 지적함에 따라 처분청은 2017.4.12. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2017.6.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점부동산은 1994년 사망한 OOO(청구인의 남편)이 1984.1.16. 취득한 후 약 8년(2007.5.9.～2015.9.24.)을 제외한 기간 동안 주택으로 사용되었고, 등기부나 건축물대장 등 공부상에도 용도가 주택으로 되어 있다. 쟁점부동산의 인근주택들이 근린생활시설 등으로 전용되는 경우가 많은데, 처분청에서는 블로그에 올라있는 인근건물(지하에 "OOO"라는 상호의 OOO가 있음)의 내부사진을 쟁점부동산의 것으로 오인하여 양도소득세를 과세한 것이다.

(2) 처분청은 당초 보일러가 설치되지 않아 청구인이 주거할 수 없다고 하였으나 청구인이 이미 주택용 난방시설이 설치되어 있다고 처분청의 주장을 반박하자, 처분청은 도시가스요금이 적게 부과되어 청구인이 거주하였다고 볼 수 없다는 의견을 제시하였으나, 청구인은 온수 및 안방난방 외에는 보일러를 사용하지 않았고, 대신 전기용 온수매트 등을 사용하여 전기요금이 다소 많이 나왔을 뿐이다.

(3) 청구인은 80세에 가까운 고령이나 염증낭 제거를 위한 척추수술을 받은 것에 불과하여 거동에 큰 불편함이 없이 주거생활이 가능하며, 매수인도 주택인 쟁점부동산을 상업용으로 사용하기 어려워 약 8개월에 걸쳐 수선하여 사용한 것을 보아도 청구인이 양도 전에 쟁점부동산을 주택으로 사용한 것을 알 수 있다.

(4) 처분청은 쟁점부동산을 주택으로 개조하는데 소요된 비용을 영수증 등으로 확인되는 OOO원으로 보았으나, 쟁점부동산의 실제 주거공간은 약 217.8㎡(66평)에 불과하고 청구인이 실제 지출한 쟁점부동산 공사비는 약 OOO원인바 실제 청구인은 쟁점부동산을 주택용으로 다시 부분 개조하여 사용하였다.

(5) 1세대 1주택 비과세 요건인 주택은 실제 거주하는지 여부가 아닌 주거용으로서 기능을 갖추고 있는지 여부로 판단하여야 하고(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결 등 참조), 조세법령의 해석은 엄격하게 하여야 하므로(대법원 2017.4.20. 선고 2015두45700 전원합의체 판결) 계약체결의 진의가 있고 그 계약에 다소의 절세목적이 있어도 이를 조세포탈을 위한 통정허위표시로 볼 수 없는바(OOO법원 89가합38800), 설령 청구인이 실거주를 하지 않았고 양도소득세를 절감하기 위하여 쟁점부동산의 용도를 주거용으로 변경하였다고 하여도 이를 이유로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하였다고 할 수 없다.

(6) 장기보유특별공제는 장기보유한 부동산을 매도할 때 물가상승으로 인한 효과를 제거하기 위한 것으로 청구인은 쟁점부동산을 1994년 상속으로 취득한 후 2016년 양도할 때까지 22년간 보유하였으므로 장기보유특별공제를 받을 만한 사유가 인정되며, 공사 중인 미완성 건축물을 건축주가 설립한 법인에 양도하여도 그 양도행위의 사업성을 부인할 수 없는 것(대법원 1995.2.28. 선고 94누12869 판결)이므로 청구인이 장기보유특별공제혜택을 받아도 주거용으로 변경한 것은 인정받아야 할 것이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 양도일 직전 쟁점부동산으로 주소지를 옮겨 혼자서 4개월간 거주했다는 주장은 청구인의 질병상태나 가족간의 거주현황, 그리고 사실상 거주여부와 상관없이 수차례 주민등록을 변경한 이력으로 보아 그 이유가 없다.

(2) 쟁점부동산이 위치한 OOO에 소재한 OOO 정문 근처 OOO 일대는 대부분 단독주택 지역이었으나 최근에는 단독주택 외형에 내부가 근린생활시설로 용도변경되어 음식점이나 유흥주점으로 운영되는 건물이 거의 대부분을 차지하고 있으며, 조사청은 종합감사기간 중 쟁점부동산 인근지역 일대가 전부 근린생활시설로 사용되고 있음을 확인하였다.

(3) 쟁점부동산은 8년 이상 유흥주점으로 사용되어 사실상 거주기능을 잃어버린 상태인데, 청구인은 OOO원의 금액으로 15일간(2015.9.7.∼2015.9.24.)의 공사를 통해 쟁점부동산을 주거용으로 개조하였다고 주장하고 있으나, 조사청이 감사기간 중 OOO(쟁점부동산 관련 매출에 대한 부가가치세 신고를 누락함)가 제출한 견적서를 보면, 페인트공사 OOO원, 전기공사 OOO원, 목공사 OOO원, 벽 및 바닥공사 OOO원, 창호공사 OOO원 등에 불과하여, 쟁점부동산의 주거용공간면적(지하1층부터 2층까지 전체 100평) 규모에 비해 지출된 비용으로 인정하기에는 현실성이 없다.

(4) 청구인이 쟁점부동산 지하 1층은 단독주택으로, 주차장은 2대분으로 개조하였다고 주장하나, 2016년 11월 현장확인 결과 쟁점부동산의 지하1층은 2015년 8월에 촬영된 포털사이트(OOO)의 사진과 동일하여 단독주택으로 개조하였다고 보기 어렵고, 주차장 역시 OOO구청의 “건축물 부설 주차장 관리카드”에는 1대만 주차가 가능한 것으로 나타나며 실제 현장확인에서도 1대 정도 주차공간을 만든 것은 확인되나 주차장으로 사용하기 어려울 정도로 출입문 등이 파손된 것을 확인하였다.

(5) 청구인은 장기간 근린생활시설로 사용하던 쟁점부동산을 사실상 주거용으로 할 목적이 없음에도 소액의 비용으로 주차장 설치 등 외형의 일부만 변경하여 공부상 용도변경을 하였다. 청구인은 2015.4.28. 쟁점부동산을 부동산중개업소(OOO)에 아래와 같이 등록하여 이때부터 상업용 건물로 매매하고자 하였음이 확인되며, 쟁점부동산을 양수한 OOO는 임대사업자로 등록을 하였으나 2016.2.3.부터 2016.12.9.까지 매입․매출신고가 없어 별도의 증․개축 없이 임차하여 이전과 유사한 OOO를 운영하였으므로, 쟁점부동산을 주거용으로 개조한 사실이 없다고 보는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 양도 당시 주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 제95조[양도금액] ②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 표1 표2 보유기간 공제율 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 12 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 15 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 18 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 21 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 24 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 27 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 30 10년 이상 100분의 80 (2) 소득세법 시행령 제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 제156조[고가주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다 (3) 국세기본법 제14조 [실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 관련 사실관계를 일자별로 요약하면 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산 관련 사실관계

(2) 쟁점부동산에 대한 과세전적부심사 결정문(2017.4.13. 2017서0046, 불채택결정)에 제시된 내용을 정리하면 다음과 같다. (가) 건축물 대장(2016.4.28.기준)의 주요내용은 다음과 같다. (나) 청구인은 쟁점부동산에 2015.10.2.～2016.2.3. 기간 동안 거주하였다고 주장하였으며, 아래 <표2>～<표4>와 같은 수도․전기․도시가스 사용 및 요금내역을 제출하였다. <표2> 수도사용내역 <표3> 전기요금 내역 <표4> 도시가스 요금 내역 (다) 청구인은 OOO병원에서 2014.12.8. 척추수술을 받고 2014.12.26. 퇴원하여, OOO병원에 2015.7.17.까지 입원하여 재활치료를 받았음이 병원진단서 및 입․퇴원확인서에 의하여 확인된다. (라) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 제출한 기타필요경비 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 기타필요경비 내역 위의 기타필요경비 내역에서 쟁점부동산을 주거용으로 다시 바꾸는 공사인 OOO의 용도변경인테리어 공사의 견적서 내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> OOO인테리어 견적서 내용 (마) 처분청은 2016.11.14. OOO구청장에게 쟁점부동산에 대한 용도변경공사 및 그 승인과 관련하여 ①용도변경허가 신청일과 그 허가일, ②허가 당시 현장확인 여부과 그 결과, ③2016년 개별주택가격 산정 근거(현장확인 여부)를 질의 하였는데, OOO구청장은 처분청의 질의에 대하여 “건축물 부설 주차장 관리카드”, “주차장 단면도” 및 주차장 사진1장 등 주차장 관련 내용만 회신하였는바 현장 확인여부에 대하여는 확인하지 않았고, 주차장 관리카드 상 주차대수칸에 1대로 표기되어 있는 것으로 나타난다. (바) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 양수인 OOO는 2016.2.3. OOO구청장에 건축허가를 신청하여 2016.3.8. 승인을 받은 내용은 아래와 같고, 그 후 쟁점부동산은 임대되어 2016.12.9.부터 보증금 OOO원 월세 OOO원에 “OOO”라는 상호로 음식점이 운영되고 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산에 2015.10.2.～2016.2.3. 기간 동안 실제 거주하였음을 증명하기 위하여 사진을 제출하였다. 청구인이 제출한 사진에는 내부에 설치된 싱크대, 소파 등 가구를 배치하여 이용하는 장면, 외부공사 장면, 보일러 등이 촬영되어 있다.

(4) 처분청은 쟁점부동산에 대한 2015년 용도를 주거용으로 변경한 공사 후에도 실제 주거용으로 사용되기 어려웠다는 의견을 입증하기 위하여 사진을 제출하였다. 처분청이 제출한 사진은 포털사이트 OOO의 로드뷰 사진으로 2012년 6월 쟁점부동산이 상업용 음식점으로 사용되는 장면과 2015년 8월 용도변경공사 전 쟁점부동산이 주거용으로 사용하기 어려운 상황임을 보이는 외관을 보여주는 것과 2016년 11월 처분청에서 직접 촬영한 쟁점부동산의 외관사진이 제출되었다. 2016년 11월 처분청이 촬영한 사진에는 2015년 8월에는 없던 1층에 실내 주차장시설이 설치되었으며, 주차장 차단문이 파손되어 사용하기 어려운 것으로 보인다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, '주택'에 해당하는지 여부는 공부상의 용도구분에 관계 없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 것인지에 의하여 판단하여야 하고(대법원 1987.9.8. 선고 87누584 판결 등 같은 뜻임), 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용하고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 보아야 할 것인바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결), 쟁점부동산은 건축물대장에 단독주택으로 용도가 기재되어 있으나, 양도 전 8년간(2007년 5월～2015년 8월) 및 양도 후에도 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 사용된 점, 청구인은 2015.10.2.～2016.2.5. 기간 혼자 거주하였다고 주장하나, 당시는 2014.12.8. 척추수술을 받고 2014.12.29.～2015.7.17. 기간 노인병원에 입원하여 재활치료를 받은 직후이며 청구인이 고령이라 혼자 거주하였다는 주장은 사회통념상 받아들이기 어려운 점, 8년간 일반음식점으로 사용하다가 주거용 주택으로 개조하였다는 비용이 OOO원에 불과한 점, 쟁점부동산의 양도일(2016.2.3.) 전인 2015.4.28.에도 상업용 건물로 하여 중개사무소에 매매를 의뢰한 점 등에 비추어 쟁점부동산을 양도 당시 실제 거주하기 위한 설비를 갖춘 주택으로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 1세대 1주택 비과세 등을 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.