청구인이 금전을 대여했다고 볼 만한 계약서 및 차용증 등이 확인되지 않고, 이자 등을 수령한 사실도 없는 점, 청구인 등이 각 투자하여 자신의 명의로 취득하였다고 확인한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인이 금전을 대여했다고 볼 만한 계약서 및 차용증 등이 확인되지 않고, 이자 등을 수령한 사실도 없는 점, 청구인 등이 각 투자하여 자신의 명의로 취득하였다고 확인한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 청구인과 OOO, OOO이 공동으로 쟁점토지를 매입하면서 OOO 명의로 등기하였다고 하나, 청구인은 쟁점토지를 매수ㆍ매도하는 어떠한 행위를 한 적도 없고, OOO 이전의 토지 소유자, 처분청이 공동매수자라고 하는 사람, 이후 취득자 OOO, 부동산중개인 등 어떤 사람을 만난 적이 없으며 매매계약서 작성 등 거래에 관여한 사실이 없다. 청구인은 쟁점토지를 점유․관리․수익하지 않았으며 지목이 답인 점으로 보아 농지로 사용된 것으로 추정되는바, 청구인은 영농에 종사한 사실이 없고 실제 경작자를 확인하기 위해 OOO에 정보공개를 청구를 하였으나 토지 소유자가 아니라는 이유로 거부되었다.
(2) 청구인은 OOO 현지에 거주하는 조카인 OOO이 수익성이 좋은 땅이 있어 매입하려고 하는데 돈이 필요하니 약 OOO원을 빌려 달라고 하면서 4∼5개월 후 갚겠다고 하기에 그 약속을 믿고 OOO원을 대여하였다. 그러나 OOO은 당초 약속과는 달리 6개월이 지났는데도 돈을 갚지 않아 청구인은 2004년 6월 이후 거의 매주 1∼2회 정도 OOO의 집을 방문하여 채무를 변제하라고 독촉하였으며, 돈을 빌려준 시점으로부터 약 3년이 경과된 2006.11.28. OOO이 작성해 준 금전 채무서류를 근거로 쟁점토지에 근저당권을 설정하였다. 이후 OOO으로터 돈을 돌려 줄테니 OOO으로 오라는 연락을 받고 2011.2.17. 현장에서 OOO이 청구인의 계좌에 입금해 준 OOO원을 받고 근저당권을 말소해 주었다. 당초 청구인이 OOO에게 빌려준 돈은 OOO원이나, 빌려줄 당시 단기간 내에 되돌려 주겠다는 약속에 따라 차용증을 작성한 사실이 없을 뿐만 아니라 이자약정도 없어 차액 OOO원은 이자상당액(7년 3개월, 단리 연이자율 9.8%)으로 지나치게 높은 이자율이라고 할 수 없다.
(3) 처분청은 쟁점토지의 명의자인 OOO이 임의로 쟁점토지를 처분할 것을 방지하기 위한 조치로서 청구인이 근저당권을 설정하였다고 하나, 만약 청구인이 쟁점토지를 명의신탁할 의도가 있었다면 취득 당시에 필요한 조치를 하였을 것인데 취득 후 3년이 지난 시점에 채권확보 조치를 하였다는 것은 이치에 맞지 않는다.
(4) 한편, OOO은 쟁점토지를 담보로 2004.8.25. OOO으로부터 대출OOO을 받은 사실이 있는데, 쟁점토지의 일부가 청구인의 소유였다면 양도소득세 신고를 청구인과 논의하는 것이 타당함에도 이러한 사실이 없음은 OOO이 자기의 소유 토지임을 인정한 것이다. 또한 청구인이 OOO으로부터 돌려받은 OOO원은 당시 토지시세와도 맞지 않는 금액으로서 2011.10.13. 쟁점토지 중 일부가 분할되어 463㎡가 OOO원에 매도되었는데, 이는 1㎡당 OOO원으로서 이 기준금액으로 환산하면 당시 쟁점토지의 시세는 OOO원이고, 그 3분의 1 지분 해당 금액은 OOO원임에도 청구인이 시세의 절반이 조금 넘는 금액(51.69%)으로 매도하였다고 하는 것은 이치에 맞지 않는다.
(1) 청구인은 쟁점토지 취득시 매매계약서를 본 사실도 없고, 전 소유자가 누구인지, 취득대금이 얼마인지도 몰랐으며, 공동투자하였다는 OOO, OOO이 누구인지도 몰랐다고 주장하면서 청구인은 은행을 통하여 송금하였기 때문에 돈을 보낸 증거가 확실하고 4∼5개월 후에 바로 갚겠다고 약속하였기 때문에 이자율을 정할 필요가 없었으며, OOO이 친 누님의 아들로 서로 믿을 수 있는 관계였기 때문에 계약서나 차용증을 작성하지 아니한 것이므로 처분청에서 조카 OOO에게 이 건 돈을 송금하면서 계약서를 작성하거나 차용증을 받은 사실이 없으므로 돈을 빌려준 것이 아니라고 하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인이 OOO에게 대여한 금액이 OOO원에 달하고, 통상 이 정도 금액을 빌려주었다면 계약서 및 차용증을 작성하지 아니하였다 하더라도 이자 명목으로 매달 일정 금액을 받는 것이 일반적임에도 청구인은 2011.2.17. 대여금을 수령할 때까지 이자를 받은 사실이 전혀 확인되지 않는다.
(2) 청구인은 만약 쟁점토지의 3분의 1 지분이 청구인의 소유였다면 쟁점토지 취득 즉시 근저당권 설정 등의 조치를 취하였을 것임에도 취득 후 약 2년 10개월이 지난 2006.11.28. 근저당권을 설정한 점, OOO이 청구인의 승낙을 받지 않고는 쟁점토지를 담보로 2004.8.25 OOO으로부터 OOO원의 은행대출을 받을 수 없었을 것이라는 점 등을 들어 명의신탁이 아니라고 주장하나, 이와 관련하여 OOO, OOO은 공동투자자로 자신들의 지분에 대한 권리에 근거하여 명의자인 OOO에게 담보대출을 요청할 수 있었을 것이고, 이에 대하여 현장확인 방문시 OOO은 쟁점토지는 청구인, OOO, OOO이 각 OOO원을 투자하여 2004.1.27. 자신의 명의로 취득한 것으로 2004.8.25. 대출은 OOO, OOO의 요구로 명의자인 OOO이 OOO으로부터 대출받아 준 것을 OOO이 사용한 것이며, 이후 OOO이 OOO에게 대출을 상환하라며 지급하였는데 OOO이 그 돈을 자신이 써 버리고 대출을 상환하지 아니하였고, 나중에 이러한 사실을 알게 된 청구인이 자신의 지분에 대한 담보 목적으로 OOO원의 근저당권을 설정한 것으로 진술한 사실이 있어 OOO의 진술이 신빙성이 있다고 판단된다.
(3) 청구인은 2004년 6월경부터 매주 1∼2회 OOO을 방문하여 채무변제를 독촉하면서 받지 못하여 감정싸움을 하였고, 2년 10개월이 지난 후인 2006.11.28. 부득이 채권확보를 위한 조치로 근저당을 설정하였으며, 채권최고액은 장래에 발생할 채권까지 감안하여 우선변제권이 있는 금액을 표시하는 것일 뿐, 이 금액이 지나치게 높다고 하여 금전대차관계가 아니라고 할 수 없다고 주장하나, 통상적으로 청구인과 OOO이 감정싸움까지 간 상황에서 OOO이 청구인으로부터 받은 OOO원의 약 3.2배에 달하는 OOO원을 채권최고액으로 하여 근저당으로 설정하여줄 이유가 전혀 없고, 이는 청구인이 자신의 지분을 확실히 할 목적과 명의자 OOO 및 공동 투자자들의 임의처분을 방지할 의도가 있었던 것으로 보이므로 이는 OOO 및 공동투자자들이 청구인의 지분을 묵시적으로 인정한 것으로 볼 수밖에 없다.
(4) 청구인은 쟁점토지 중 일부가 2011.10.18.(청구인이 대금을 회수한 2011.2.17. 이후에 벌어진 사실이다) OOO에게 OOO원에 양도된 사실을 들어 쟁점토지에 대한 청구인의 지분으로 환산하면 OOO원에 달하는데 OOO원에 양도하였다는 것은 이치에 맞지 않는다고 주장하나, 청구인이 자신의 주장대로 조카인 OOO에게 단지 OOO원의 자금을 대여해 준 것일 뿐이라면 2006.11.28. 청구인이 쟁점토지에 설정한 근저당설정액 OOO원은 대여하였다고 주장하는 금액의 약 3.2배에 달하는 금액으로 실제 대여하였다고 주장하는 금액과 비교하여 너무 과도한 금액이다. 이는 근저당권 설정 당시 청구인이 쟁점토지에 대한 자신의 지분 가치를 그 정도로 평가하여 자신의 지분에 대한 담보 목적으로 근저당을 설정한 것으로 이에 대하여 명의자 OOO 역시 청구인의 지분을 인정하였기 때문에 설정 가능한 금액으로 판단된다. 따라서 청구인이 설정한 근저당권은 자금의 대여에 대한 담보 목적이 아니라 자신의 소유지분에 대한 담보 목적의 근저당권설정이라고 봄이 타당하다.
(1) OOO은 2014.7.31. 매매를 원인으로 쟁점토지 중 OOO 외 3필지를 ㈜OOO에게 소유권을 이전하고, 2014.9.30. 아래와 같이 조세특례제한법상의 자경농지 감면 규정을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
(2) 처분청이 쟁점토지의 양도에 관하여 조사한 내용 및 결과는 다음과 같다. (가) 처분청에서 2016.7.6.～7.12. 기간 동안 쟁점토지의 실소유자에 대한 현장확인을 실시하고 작성한 ‘양도소득세 현장확인 종결복명서’의 주요내용은 다음과 같다.
1. 현장확인 내용 OOO 답 3,124㎡와 같은 곳 OOO 답 456㎡의 명의신탁 여부를 확인하고자 등기부상 명의자인 OOO을 방문하여 확인한바, 2004.1.27. 쟁점토지를 전 소유자 OOO로부터 취득할 당시 청구인, OOO, OOO 등 3인이 쟁점토지에 공동투자 목적으로 각각 OOO원을 투자하였고, 청구인은 조카인 OOO 명의로 위 부동산을 등기부에 등재하기 위하여 토지대금으로 2003.11.20. OOO원을 OOO에게 송금하였으며, 2006.11.28. 소유권을 유지하기 위한 방법으로 OOO을 채무자로 하여 근저당권을 설정OOO하였고, 2011.2.17. 쟁점토지의 양도 및 근저당권을 말소하는 조건으로 OOO의 배우자인 OOO으로부터 OOO원을 수령하였음이 확인된다. 따라서 쟁점토지의 위탁자는 1차로 청구인, OOO 및 OOO이고, 2011.2.17. 이후에는 OOO이며 수탁자는 모두 OOO으로 확인된다.
2. 검토자 의견 위 부동산에 대하여 청구인은 토지구입 대금 지급 후 OOO 명의의 위 부동산에 대한 본인의 소유권을 확실하게 하고자 2006.11.28. 근저당권을 설정하고, 이후 쟁점토지의 양도 및 근저당권을 말소하는 조건으로 2011.2.17. OOO으로부터 OOO원을 받은 것으로 확인되므로 청구인에게 양도소득세 과세 및 명의신탁자료 통보하고, 관련인인 OOO, OOO 및 OOO에 대한 과세자료 파생, 관계기관(OOO)에 명의신탁자료 통보하고 본 건 종결코자 한다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다고 보아 아래와 같이 이 건 양도소득세를 결정하였다. (다) 처분청에서 제출한 OOO의 ‘사실확인서’에 나타난 주요내용은 다음과 같다.
(3) 청구인이 제출한 증빙, 쟁점토지의 등기내용 및 청구인의 사업이력 등은 다음과 같다. (가) 청구인은 2003.11.20.부터 2004년 2월까지 총 3회에 걸쳐 OOO에게 OOO원을 대여하였다고 주장하면서 무통장 입금증 사본을 제출하였고, 그 내역은 아래 <표>와 같다. (나) 청구인은 OOO에게 대여한 원금 OOO원에 이자상당액 OOO원을 가산한 OOO원을 2011.2.17. 청구인 명의의 OOO를 통해 회수하였다고 하면서 통장거래 내역 사본을 아래와 같이 제출하였다. (다) 청구인은 OOO과의 금전소비대차 관계를 객관적으로 입증할 수 있는 금전소비대차계약서 또는 차용증 등을 제출하지 못한 반면, 처분청은 현장확인 조사 당시 OOO에게서 “청구인으로부터 받은 OOO원이 쟁점토지 매입대금임을 확인한다”는 내용의 자필서명을 위 무통장 입금증 사본(2003.11.20.)에 받아 제출하였다. (라) 처분청의 양도소득세 현장확인 종결복명서 및 관련 첨부서류인 OOO 명의의 예금거래명세표를 살펴보면, OOO은 2011.2.17. 쟁점토지를 담보로 OOO으로부터 OOO원을 대출OOO 받은 후 OOO원을 아래 <표>와 같이 청구인의 위 OOO로 송금하였고, 처분청은 이에 대해청구인이 쟁점토지에 대한 자신의 지분 양도 및 2006.11.28. OOO을 채무자로 하여 설정하였던 근저당권을 말소하는 조건으로 OOO으로부터 OOO원을 수령한 것이라고 기재되어 있다. (마) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 기재된 주요 내용은 다음과 같다. (바) 쟁점토지의 토지이용계획확인서 및 건축물대장을 열람한바, 쟁점토지는 계획관리지역(농업생산기반정비사업지역)이고, 그 지상에는 ㈜OOO라는 공장건물이 존재하는 것으로 나타나며, 관할지방자치단체인 OOO은 쟁점토지가 2002년부터 2013년까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있었고, 당시 OOO에 소재하는 농지를 취득할 수 있는 자격요건은 취득대상 농지에서 20㎞이내에 거주하는 현지인으로 제한되었다고 답변하였다. (사) 청구인과 OOO의 사업이력 및 소득자료는 다음과 같다.
(4) OOO장은 2017.4.24.〜5.15. 기간 동안 OOO․OOO․OOO 등에 대해 부동산투기조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 실제 소유자를 청구인과 OOO으로 판단하였고, OOO을 쟁점토지의 실소유자로 보아 OOO에게 2011년 및 2014년 귀속 양도소득세를 각 결정․고지한 것으로 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO에게 금전을 대여하고 상환받은 것이라고 주장하나, 청구인이 OOO에게 대여한 금액이 OOO원에 달함에도 금전소비대차계약서 및 차용증을 작성하지 아니하였고, 금전을 대여하고 7년 이상 이자를 수령한 사실이 없는 점, OOO은 청구인․OOO․OOO이 각 OOO원을 투자하여 2004.1.27. 자신의 명의로 쟁점토지를 취득하였고, 청구인으로부터 받은 OOO원이 쟁점토지의 매입대금이라고 확인한 점, OOO이 쟁점토지의 실제 소유자라고 한다면, 청구인으로부터 차입한 금액의 약 3.2배에 달하는 OOO원을 채권최고액으로 하여 근저당권을 설정하여줄 이유가 전혀 없어 보이는 반면, 청구인이 쟁점토지에 대한 자신의 지분(1/3)을 확실히 할 목적과 명의자인 OOO과 공동투자자들의 임의처분을 방지할 의도가 있었던 것으로 보이는 점, OOO은 쟁점토지의 3분의 1 지분을 OOO에게 양도한 후 양도대금 OOO원을 수령하지 않았고, 그 차익을 향유한 적이 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.