쟁점컨설팅비용은 건물 매입을 위한 부대비용이므로 전액을 건물 관련 매입세액으로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 외 1필지 소재 상가건물(OOO빌딩, 토지 972.4㎡․건물 3,995.67㎡이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2016.11.16. 매수하여 부동산임대업을 개업한 후 쟁점부동산 매수에 따른 컨설팅용역수수료 OOO원(이하 “쟁점컨설팅비용”이라 한다)과 법무사비용 OOO원 합계 OOO원을 쟁점부동산 취득 관련 매입금액으로 하고 해당 매입세액을 공제하여 2016년 제2기 부가가치세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대하여 부가가치세 환급 현장확인을 실시한 결과, 청구인이 지급한 쟁점컨설팅비용 및 법무사비용에 대한 매입세액은 쟁점부동산을 취득하기 위한 공통매입세액에 해당하는 것으로 보아 쟁점부동산(토지와 건물)의 매매가액을 기준으로 안분계산하여 토지 관련 매입세액 OOO원은 불공제하고, 건물 관련 매입세액 OOO원은 공제하여 2017.4.19. 청구인에게 2016년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.6.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점컨설팅비용 전액이 건물 관련 매입비용에 해당한다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 매도 의향가격을 당초 OOO원에서 OOO원으로 하향 조정하여 급매한다는 2016.9.8.자 신문광고를 보고 해당 건물이 정상적으로 임대가 가능한지 여부 등을 검토할 필요가 있어 부동산 컨설팅업체인 OOO에게 해당 건물의 문제점을 진단하고 매수협상시 매수자에게 유리한 협상조건을 제시하여 줄 것을 내용으로 컨설팅용역(이하 “쟁점컨설팅용역”이라 한다)을 의뢰하였는바, 쟁점컨설팅용역에 대한 매입세액 OOO원은 건물 매입과 부동산 임대업을 통한 수입금액에 직접 대응되는 비용과 관련한 매입세액이므로 전액 공제하는 것이 타당하다. (나) 쟁점부동산은 시중에 이미 급매물로 나와 있어 청구인이 매수에 관심을 갖고 있던 중 매매가격이 OOO원으로 시세보다 OOO원이나 낮은 상태이어서 건물의 하자 여부가 중요한 상황이었는바, 청구인은 건물의 점검 등 부동산 컨설팅을 바탕으로 매수가격 협상을 직접 진행하여 최종 OOO원에 매입하게 되었으므로 쟁점컨설팅비용 전액은 건물 관련 매입비용으로 보아야 한다.

(2) 쟁점부동산의 매매가격 감액비율에 따라 쟁점컨설팅용역에 대한 매입세액을 안분계산하여야 한다. (가) 토지 관련 매입세액은 공통매입세액 안분계산 기준을 적용하는 것이 아니라 얼마를 직접적인 토지의 자본적 지출로 보아 매입세액을 불공제할 것인가를 판단하여야 하는바, 쟁점컨설팅용역으로 건물의 하자분석을 통한 매매가격 협상에서 공시지가 대비 토지가격을 비교하여 건물의 기준시가 대비 건물가격의 차액과 건물수선비 예상액 OOO원 등을 반영하여 쟁점부동산의 매입가격(OOO원)을 OOO원 가량 낮출 수 있었으므로 당시 매매호가 OOO원을 기준시가로 안분계산한 금액과 실거래가와의 차액은 쟁점컨설팅용역에 따른 직접적인 효과이므로 이를 기준으로 안분계산하는 것이 합리적이다. (나) 쟁점컨설팅용역 결과, OOO원의 쟁점부동산 매매가격이 감액되는 효과를 얻었는데 이는 건물의 점검결과 대수선 예상비용 OOO원과 기준시가 대비 실제 매매가격을 토지에 비해 건물을 저평가하는 쟁점컨설팅용역에 의해 쟁점부동산의 거래가액을 결정하게 된 것인바, 쟁점컨설팅용역에 대한 매입세액 중 당초 매매호가를 기준시가로 안분한 금액에서 실거래가격을 비교하여 감액된 비율로 계산한 매입세액 OOO원을 건물 매입에 직접 관련된 것으로 보아 매출세액에서 매입세액을 공제하여야 한다. <표1> 쟁점컨설팅비용 관련 매입세액 안분계산 내역

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점컨설팅비용 전액이 건물 관련 매입비용에 해당한다고 주장하나, (가) 컨설팅업체가 작성한 컨설팅제안서를 보면 쟁점부동산에 대한 매수진행으로 빌딩 개요, 임대현황, 매도인 채무현황, 토지이용계획 확인서, 건축물현황도 등이 첨부되어 있어 쟁점컨설팅용역은 쟁점부동산 전체에 대한 컨설팅임이 확인되고, 청구인과 컨설팅업체 간에 체결한 컨설팅계약서는 일반적인 부동산(토지, 건물) 매수를 위한 컨설팅용역 계약서로서 건물의 평가 및 노후화 관련사항 등은 구체적으로 명시되지 않은 점 등에 비추어 쟁점부동산 전체에 대한 컨설팅계약서로 보인다. (나) 청구인은 거래은행을 통해 담보물 평가를 의뢰한 후 이미 매수의사를 갖고 컨설팅업체에게 단순히 건물의 상태 등을 분석하기 위하여 쟁점컨설팅용역을 의뢰하였다고 주장하나, OOO은행을 통해 감정평가를 의뢰한 날이 컨설팅계약 체결일과 동일한 2016.9.13.로 확인되는바, 이는 청구인의 주장과는 달리 컨설팅용역계약 체결 후 컨설팅업체가 용역을 수행하기 시작한 것으로 보이므로 쟁점컨설팅용역은 건물에 한정된 것이 아니라 전반적인 쟁점부동산에 대한 것으로 보인다. (다) 컨설팅업체가 청구인에게 제출한 중간보고서(2016.9.21.)에는 쟁점부동산의 주변시세와 차액 실현예상액 보고내용이 포함되어 있는바, 주변 매매 또는 매매예정토지의 조사서와 쟁점부동산 토지를 3년 후 매각시 차액 실현예상액을 보고하였다는 사실만으로도 쟁점컨설팅용역이 쟁점부동산 전체 매수와 관련된 것임을 알 수 있다.

(2) 청구인은 공통매입세액 안분기준으로 쟁점부동산 매매가격의 감액비율에 따라 쟁점컨설팅비용을 배분하여 관련 매입세액을 공제하여야 한다고 주장하나, 토지와 건물 매수시 실제 감액된 매매가격과 감액비율을 기준으로 안분계산할 객관적인 근거가 없으므로 법령에서 정한 토지와 건물 가액을 기준으로 공통매입세액을 안분계산하는 것이 합리적이다.

• 가. 쟁점

① 쟁점컨설팅비용은 건물 매입을 위한 부대비용이므로 전액을 건물 관련 매입세액으로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산의 매입가액을 기준으로 안분계산하여 건물 관련 매입세액을 공제한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 등

(1) 부가가치세법(2016.12.20. 법률 제14387호로 개정되기 전의 것) 제38조(공제하는 매입세액) ① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)

2. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 수입하는 재화의 수입에 대한 부가가치세액 제39조(공제하지 아니하는 매입세액) ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

7. 면세사업 등에 관련된 매입세액(면세사업 등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액 제40조(공통매입세액의 안분) 사업자가 과세사업과 면세사업 등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업 등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 "공통매입세액 안분기준"이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다. (2) 부가가치세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27838호로 개정되기 전의 것) 제80조(토지에 관련된 매입세액) 법 제39조 제1항 제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액

2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액

3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액 제81조(공통매입세액 안분 계산) ①법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 인원 수 등에 따르는 등 기획재정부령으로 정하는 경우를 제외하고 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액(비과세공급가액을 포함한다. 이하 이 조 및 제82조에서 같다)의 비율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다. 면세사업등에 관련된 매입세액 = 공통매입세액 × 면세공급가액 총공급가액 (3) 부가가치세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제598호로 개정되기 전의 것) 제54조(공통매입세액 안분 계산) ② 영 제81조 제1항 및 제2항에 따른 총공급가액은 공통매입세액과 관련된 해당 과세기간의 과세사업에 대한 공급가액과 법 제29조 제8항에 따른 면세사업 등(이하 "면세사업 등"이라 한다)에 대한 수입금액의 합계액으로 하고, 같은 항에 따른 면세공급가액은 공통매입세액과 관련된 해당 과세기간의 면세사업 등에 대한 수입금액으로 한다.

③ 과세사업과 면세사업 등에 공통으로 사용되는 재화를 공급받은 과세기간 중에 그 재화를 공급하여 영 제63조 제1항 및 제2항에 따라 공급가액을 계산한 경우 그 재화에 대한 매입세액의 안분(按分) 계산은 영 제63조제1항 및 제2항에 따라 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 쟁점컨설팅비용 및 법무사비용에 대한 매입세액이 쟁점부동산을 취득하기 위한 공통매입세액에 해당하는 것으로 보아 쟁점부동산의 매매가액을 기준으로 안분계산하여 토지 관련 매입세액 OOO원은 불공제하고, 건물 관련 매입세액 OOO원은 공제하여 청구인에게 2016년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정․고지하였다. (나) 처분청의 부가가치세 환급 현장확인보고서(2017년 2월)에는 다음과 같은 조사내용이 나타난다.

1. (공통매입세액 여부) 쟁점부동산 매수 컨설팅 자체가 상가건물(OOO빌딩)을 원하는 매수가격으로 매입하려는 목적으로 이루어졌다는 점이 계약서에 명시되어 있고, 사업성 평가 및 건물점검이 이루어졌다는 사실이 제출서류로 확인되나 부동산임대업 특성상 건물과 토지가 같이 공급되는 사업이므로 쟁점컨설팅비용은 공통매입세액으로 보아야 하며, 건물점검보고서만으로 쟁점컨설팅비용을 오로지 건물 관련 부대비용으로 볼 수 없고, 쟁점부동산 매매계약서에도 총매매가액 OOO원 중 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원으로 기재되어 있는 점을 볼 때 전체 부동산 구매가격을 결정하여 매수협의를 하려는 목적의 컨설팅으로 건물에 대한 컨설팅용역으로만 이루어졌다는 청구인의 주장은 논리에 맞지 않는다.

2. (공통매입세액 안분계산) 토지 및 건물 취득시 지급한 부대비용의 매입세액 중 토지 취득에 관련된 매입세액은 공제되지 아니하는 것이고, 쟁점부동산 매매계약서상 토지 및 건물의 매입가액이 명확히 구분되어 있으며, 기준시가로 환산한 가액과 차이가 없어 실매입가액을 기준으로 다음과 같이 안분계산하고자 한다. <표2> 공통매입세액 안분계산 내역 (다) 청구인과 OOO 간에 체결한 쟁점부동산 매수 컨설 팅용역수수료 계약서(2016.9.13.)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. 제1조(목적): 본 계약은 “갑(청구인)”이 “을(주식회사 OOO)”에게 아래 토지 및 건물(쟁점부동산)의 매수 컨설팅용역과 매수에 대한 용역수수료 지급에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(용역제공 범위): “갑”이 매수하고자 하는 부동산(토지 및 건물)을 계약기간 동안 성공적으로 매수할 수 있도록 컨설팅하고, OOO원으로 매수했을 때 컨설팅용역수수료를 지급하는 전제조건으로 한다. 제4조(용역기간에 대한 보수): 용역비 총금액은 OOO원으로 하고, VAT는 별도지급하기로 한다. (라) 청구인이 제출한 OOO의 쟁점부동산 매입 컨설팅제안서(2016.9.9.)에는 빌딩개요, 임대현황, 매도인 채무현황, 토지․건물등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인서, 건축물대장, 건축물현황도 및 건물평면도 등이 포함되어 있고, 주변 시세 및 차액실현 예상액보고서(2016.9.21.)에는 최근 매매현황 및 거래예정가 등이 제시되어 있으며, OOO이 작성한 OOO빌딩(건물) 특별점검보고서(2016년 10월)에는 건물의 상태 판단, 구조적 안정성 및 결함 원인 등을 평가하고 그 개선방안이 제시되어 있다. (마) 쟁점부동산 매매계약서(2016.10.17.)를 보면, 매도인은 OOO, 매수인은 OOO(지분 5분의 1)․OOO(지분 5분의 4), 매매대금은 토지 OOO원, 건물 OOO원 합계OOO원으로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점컨설팅용역은 건물에만 한정된 것이 아니라 쟁점부동산(토지와 건물) 전체와 관련된 것으로 보이는 점, 부동산임대업은 특성상 토지와 건물이 같이 공급되는 사업으로 쟁점컨설팅용역에 대한 매입세액은 그 실지귀속을 과세사업과 면세사업으로 명확히 구분할 수 없는 점 등에 비추어 쟁점컨설팅비용은 건물 매입을 위한 부대비용이므로 전액을 건물 관련 매입세액으로 공제하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 부가가치세법제40조 및 같은 법 시행령 제81조에서 공통매입세액의 계산은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등을 적용하도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산 매매계약서상 토지와 건물의 매입가액이 구분되어 있으므로 쟁점부동산의 매입가액(OOO원) 즉, 토지 가액(OOO원)과 건물 가액(OOO원)을 기준으로 공통매입세액을 안분계산하여 건물 관련 매입세액을 공제한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.