쟁점건물의 2ㆍ3층을 상가로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.5.6. 매매로 취득한 OOO 소재 대지 312.5㎡와 건물 736.45㎡(공부상 주택 111.74㎡, 상가 624.71㎡, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 대지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2015.6.17. OOO원에 양도한 후, 2015.7.22. 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하면서 양도가액을 OOO원, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하고, 쟁점건물 중 공부상 상가인 2․3층의 실제 사용용도를 주택(원룸)으로 하여 주택면적(380.31㎡)이 상가면적(356.14㎡)보다 크므로 쟁점부동산을 비과세되는 1세대 1주택으로 보아 OOO원을 초과하는 부분에 대해서만 양도차익을 계산하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OOO장(이하 “처분청”이라 한다)은 2016.9.1.～2016.9.20.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 실제 주택용도로 사용하였다는 2․3층이 공부상 용도가 사무소인 점, 고시원으로 영업을 하고 있는 점 등을 근거로 실제 용도가 상가에 해당한다고 보아, 비과세되는 주택과 과세되는 상가의 양도차익을 기준시가에 의해 안분계산하여 2016.11.17. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2017.5.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 2․3층의 용도를 고시원으로 보았는데 ｢주택법｣ 및 ｢건축법｣에 따를 경우 고시원은 준주택(주택 외의 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설)에 해당하며, 쟁점건물의 2․3층은 단독주택 중에서 다중주택에 해당하므로 사실상의 용도를 주거용으로 보아야 한다.

(2) 쟁점부동산의 감정평가 시점은 2015.3.31.이며 2015.6.26.부터 조사하여 산정한 평가액으로 비록 과세기간 종료 후인 2015.7.15. 작성되었다 하더라도 기준시점 및 조사시기 모두 과세기간 내에 이루어졌고 공신력 있는 감정평가법인이 작성한 감정가액이므로 이를 기준으로 안분하는 것이 합리적이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점건물의 2․3층은 임차인이 2013년 3월부터 양도일까지 홈페이지도 운영하면서 고시원 영업을 하였고, 각 호는 호실당 1명 밖에 입실할 수 없는 1～2평의 소형 평형OOO이고, 씽크대 등 취사시설이 설비되어 있지 아니하는 등 구조 자체가 세대 단위로 거주할 수 없는 구조로 되어 있다. 또한 2013.3.7. OOO에서 다중이용업소(｢건축법 시행령｣ 제3조 의 5 제4호 거목에 따른 고시원으로 제2종근린생활시설에 해당)로 안전시설 증명을 발급받았고, 개별주택가격 고시 내역을 보더라도 공부상 주택인 4층과 옥탑 일부만 주거용으로 고시되고 나머지 면적은 비주거용으로 고시된 점 등을 종합적으로 고려할 때 쟁점건물의 2․3층은 주택에 해당하지 아니하므로 주택과 주택 외 부분으로 안분하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 제시한 감정평가서를 보면 평가기준시점이 2015.3.31., 조사기간은 2015.7.14., 작성일은 2015.7.15.로 되어 있고, 감정평가법인 또한 쟁점부동산에 대한 감정평가를 청구인으로부터 2015.6.24. 유선으로 의뢰받아 2015.6.26. 현장 및 주위환경을 조사하였으나 내부확인을 못하였고 2015.7.13. 정식 감정평가의뢰를 접수 받아 2015.7.14. 현장확인 후에 2015.7.15. 감정평가서를 발급하였다고 확인하고 있는바, 이건 감정평가액은 과세기간 종료 이후 평가가 이루어진 경우에 해당하여 인정할 수 없으므로 처분청이 기준시가에 비례하여 쟁점부동산 가액을 안분한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점건물의 2․3층을 상가로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산의 매매가액 안분시 기준시가가 아닌 감정평가액을 기준으로 안분하여 과세되는 상가의 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제99조【기준시가의 산정】① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지: ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물: 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 라. 주택: ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어 ｢상속세 및 증여세법｣ 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

｢소득세법｣ 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2015년 7월 쟁점부동산의 양도소득세 신고 당시 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 기타 필요경비 OOO원으로 하여 양도차익 OOO원을 산출하고 고가주택에 대한 1세대 1주택 규정을 적용하여 양도소득금액 OOO원, 산출세액 OOO원을 신고․납부하였다. (나) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면 쟁점건물은 지하 1층, 지상 4층으로 되어 있고, 지하 1층은 공연장, 1층은 소매점, 2 ․3층은 사무소, 4층은 주택으로 되어 있다. (다) 국토교통부에서 고시한 개별주택가격을 보면 쟁점건물 중 4층과 옥탑 일부만 주택가격이 고시된 사실이 확인된다. (라) 조사종결보고서에 따르면, 쟁점건물의 2․3층은 2004.4.15.부터 고시원으로 운영 중으로, 각 호실은 1인이 사용하는 1～2평의 소형 평형이고 씽크대 등 개별 취사시설은 없고 다만 공동취사시설 및 세탁실이 있으며 OOO 인근 대학생들이 공부 및 숙식 목적으로 단기 이용한다는 내용과, 감정평가법인에게 2․3층을 주택으로 판정한 근거에 대해 소명요구하였으나 원룸으로 사용하였다는 의견만 회신하는 등 주택으로 판정한 구체적인 증빙이나 근거는 제시하지 못하였다는 내용이 나타난다. (마) 국세청 전산망에서 확인된 바에 따르면 쟁점건물 2․3층은 2004.4.15.～2007.3.13., 2010.3.13.～2013.1.31., 2013.3.13.～현재까지 고시원으로 사업자등록이 되어 있고, 해당기간 중 계속 부가가치세를 신고하여 왔다. (바) 쟁점건물 2 ․3층의 현재 임차인은 OOO으로부터 업종을 고시원으로 하여 ‘안전시설등 완비증명서’를 발급받았고, 임차인이 관리하는 홈페이지에는 해당 고시원을 OOO고 소개하고 있다.

(2) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산에 대한 (주)OOO의 감정평가 내용은 다음과 같다. (나) 2017.2.9. (주)OOO이 작성한 확인서에는 “우리 법인은 2015.6.24. 유선으로 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰받아 2015.6.26. 현장 및 주위환경을 조사하였으나 내부 확인을 못하였고, 2015.7.13. 정식 감정평가의뢰를 접수받아 2015.7.14. 현장확인 후 2015.7.15. 감정평가보고서를 작성하였다”고 기재되어 있다. (다) 청구인은 2․3층의 용도가 고시원이면 ｢주택법｣ 등에 따라 쟁점건물을 ‘준주택’ 또는 ‘다중주택’으로 보아야 한다고 주장하며 관련 법령을 다음과 같이 제시하였다.

○ 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

○ 주택법 시행령 제2조(단독주택의 종류와 범위) 법 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

2. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

2. ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설

○ 건축법 시행령 별표

• 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

4. 제2종 근린생활시설

• 거. 다중생활시설(｢다주이용업소의 안전관리에 관한 특별법｣에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대해 살펴보면, 청구인은 고시원으로 운영해 온 쟁점건물 2․3층이 준주택 또는 다중주택에 해당한다는 주장이나, 어느 건물이 ‘ 주택’에 해당하는지 여부는 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하는 것인바, 쟁점건물 2․3층은 2004.4.15.부터 현재까지 고시원으로 운영되고 있음이 사업자등록, 부가가치세 신고, 현장확인 결과 등으로 확인되며, 각 호실은 1인이 사용하는 1～2평 정도의 면적으로 개별 취사시설이 없어 세대단위로 거주할 수 없고 직장인이나 대학생 등 1인이 단기간 사용하는 전형적인 사회통념상의 고시원이어서 실제 사용용도로 보나 공부상으로 보나 모두 ‘주택’에 해당하지 않는다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대해 살펴보면, 양도가액 중 토지와 건물 등이 차지하는 가액이 불분명한 경우에는 ｢부가가치세법 시행령｣ 제64조 에 따라 기준시가에 따라 안분함을 원칙으로 하되, 다만 일정기간(공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일～공급시기가 속하는 과세기간의 종료일) 내에 평가한 감정평가액이 있는 경우에는 그 가액을 기준으로 안분 계산하는 것인바, 청구인이 제시한 감정평가액은 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점건물 2․3층의 사실상 용도가 고시원임에도 이를 주택으로 보아 평가를 하는 등 신뢰할 수 없는 감정평가액이라 할 것이므로 처분청이 기준시가에 의해 상가부분과 주택부분의 매매가액을 안분하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.