취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2016.9.7. OOO에 양도하고 2016.10.25. 양도소득세 신고를 하면서 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO, 양도차익을 OOO, 산출세액을 OOO 등으로 산정하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 매매계약서 등 증빙서류의 제시가 없어 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액인 OOO으로 산정하여 2017.5.8. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.5.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 기존 세입자의 전세보증금 OOO, 현금 OOO등 OOO에 취득하였다. 쟁점부동산 취득후 계약서를 정리하는 과정에서 매매계약서를 분실하였으나, 처분청의 직원이 매도인과 통화한 결과, 매매계약서는 없으나, 쟁점부동산을 OOO에 양도하였다고 증언하였다 한다. 처분청은 매도인의 양도소득세 신고시 OOO의 검인계약서가 제출되었다고 하나, 당시에는 관례대로 법무사가 공시지가 금액으로 검인계약서를 작성하였고, 이는 청구인의 의지와는 관계없이 진행된 것으로, 청구인이 쟁점부동산을 OOO에 취득한 것은 사실이고, 이를 증명할 증인의 증언이 있는데도 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 매매가액이 OOO으로 기재된 검인계약서 및 등록세영수증이 제출되었고, 청구인은 쟁점부동산을 OOO에 취득하였다는 주장을 확인할 수 있는 임대차계약서, 현금지급 증빙자료등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 따라서 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 경정․고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점부동산은 2003.3.3. 매매를 원인으로 2003.3.21. 전 소유자 OOO에서 청구인으로 소유권이 이전되었고, 2016.9.7. 매매를 원인으로 2016.10.21. 청구인으로부터 OOO에게 소유권이 이전되었으며, 2016.9.7.의 거래가액은 OOO으로 기재되어 있고, 전세권등 임대차와 관련된 권리의 설정에 대한 기재는 없다.

(2) 처분청이 제출한 청구인의 쟁점부동산 취득시 검인계약서에는 OOO(매도인)과 청구인(매수인)이 2003.3.3. 쟁점부동산을 매매대금 OOO에 매매하기로 약정하였고, 전세보증금의 부담 여부에 대한 기재는 없으며, 처분청이 제출한 등록세영수증에는 과세표준액이 OOO으로 기재되어 있다. (3) 처분청이 제출한 양도소득세 경정결의서등에 의하면, 처분청은 증빙의 제시가 없으므로 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 취득가액을 양도가액OOO에 취득 당시의 기준시가OOO가 양도 당시의 기준시가 OOO에서 차지하는 비율을 곱한 OOO으로 산정하였

• 다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 취득시 전세보증금 OOO을 부담하는 조건으로 현금 OOO을 지급하였으므로 쟁점부동산의 취득가액을 OOO으로 산정하여야 한다고 주장하나, 이를 입증할 취득시 부동산 매매계약서, 기존 세입자와의 전세계약서 등 청구주장을 입증할 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 이에 대한 청구주장을 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2016.9.23. 대통령령 제27506호로 일부개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액