변경전토지의 취득당시 기준시가가 공시되어 있는 점, 변경전토지의 개별공시지가가 급등한 점만으로 변경전토지의 개별공시지가를 쟁점토지의 공시지가로 보는 것이 불합리하다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구 주장은 이유 없음
변경전토지의 취득당시 기준시가가 공시되어 있는 점, 변경전토지의 개별공시지가가 급등한 점만으로 변경전토지의 개별공시지가를 쟁점토지의 공시지가로 보는 것이 불합리하다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구 주장은 이유 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 법인을 운영하던 중 공장 설립을 목적으로 변경전토지를 취득하면서 관련 서류를 법인에 보관하였으나, 해당 법인이 부도로 파산함에 따라 취득가액을 증명할 수 있는 서류가 분실되어 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수는 없지만, 취득 당시에 평당 OOO원∼OOO원 정도의 가액으로 취득한 것으로 기억한다.
(2) 청구인은 변경전토지를 매입한 후 공장 설립을 위해 즉시 지목변경을 신청하고 공유물 분할을 하였다. 변경전토지의 개별공시지가는 아래 <표2>와 같이 1999.1.1. 기준 각 OOO원, OOO원, OOO원이었으나 2000.1.1. 기준 모두 OOO원으로 4배 이상 증가하였다. 이는 1999년∼2000년 사이에 해당 토지의 이용상황이 변동하는 과정에 있었다는 것을 의미하므로, 1999.1.1. 기준 변경전토지의 개별공시지가를 기준으로 환산가액을 계산하는 것은 부당하다. OOO
(3) 분할 및 지목변경된 쟁점토지 중 OOO 65-10, 65-18, 65-24는 OOO 506-1을 표준지로 하여 2001.1.1. 기준 개별공시지가가OOO원부터 공시되었다. 그에 따라 변경전토지 및 쟁점토지의 개별공시지가는 1999.1.1. 기준 OOO원대에서 2000.1.1. 기준 OOO원으로 증가하였다가, 쟁점토지로 변경된 후에는 2001.1.1. 기준 OOO원으로 감소하는 등 경제적 실질을 반영하지 못하고 있다.
(4) 이처럼 변경전토지는 청구인의 취득 후 바로 분할 및 지목변경되었고, 지목변경 이후 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 변경전토지와는 다른 표준지를 기준으로 하여 공시되었으므로, 취득 당시 개별공시지가가 없는 것으로 보아 소득세법 시행령제164조 제1항에 따라 새로운 표준지를 기준으로 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하다.
(1) 소득세법제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항에 따라 개별공시지가가 없는 토지로서 인근 토지를 표준지로 보고 별도로 평가하는 토지는 분할·합병, 지목변경 등의 사유가 발생한 이후의 거래분을 뜻하는 것이다.
(2) 청구인은 변경전토지를 임야 상태에서 취득하였고, 취득 후 도로 및 공장용지로 지목을 변경함에 따라 개별공시지가가 급등하였다. 즉, 청구인이 변경전토지를 취득할 당시(1999.11.17. 및 2000.2.11.)에는 분할 및 지목변경 등의 사유가 발생되지 않았으므로 취득 당시를 기준으로 공시된 변경전토지의 개별공시지가(1999.1.1. 기준)를 적용하여 환산가액을 계산하는 것이 타당하다. (3) 소득세법 시행령제164조 제1항에 따르면, 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하며, 납세지 관할 세무서장은 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있는 것인바, 처분청은 감정평가법인 2곳에 변경전토지에 대한 1999.11.17. 기준 토지 단가 산정을 의뢰하였고, 그에 따라 산정된 토지 단가는 변경전토지의 1999.1.1. 기준 개별공시지가와 유사하다.
(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물
1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 신규등록토지
2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다) 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(괄호 생략)
(3) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조[표준지공시지가의 적용] ① 제1호 각 목의 자가 제2호 각 목의 목적을 위하여 토지가격을 산정할 때에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 그 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정할 때에는 산정된 지가를 제2호 각 목의 목적에 따라 가감(加減) 조정하여 적용할 수 있다.
② 국토교통부장관은 제1항 제2호의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.
(4) 지방세법 제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
(1) 처분청이 제출한 경정청구 검토 복명서에 따르면, 청구인은 당초 변경전토지의 개별공시지가를 적용하여 환산취득가액을 신고하였으나, 변경전토지가 지목변경으로 분할되었으므로 인근 유사토지의 개별공시지가를 적용하여 환산해 줄 것을 청구하였고, 처분청은 쟁점토지의 취득일은 1999.11.7.이지만 지목변경일은 2000.11.10.이어서 토지 취득 후 용도변경된 경우이므로 취득 당시 결정ㆍ공시된 개별공시지가를 적용해야 하며OOO, 감정평가법인의 취득 당시 소급감정평가액도 당시 개별공시지가와 유사하므로 청구내용을 받아들일 수 없는 것으로 검토하였다.
(2) 처분청이 제출한 감정평가법인의 보고서에 따르면, ㈜OOO평가법인 및 ㈜OOO평가법인이 2016.12.6. 쟁점토지의 1999.11.17. 기준 지가를 평가하였고, 평가액은 변경전토지의 1999.1.1. 기준 개별공시지가에 지가변동률을 곱하여 산정함에 따라 1999.1.1. 기준 개별공시지가와 유사하게 산정되었다.
(3) 청구인이 제출한 OOO시장의 행정정보공개 결정 통지서에 따르면, OOO시장은 쟁점토지에 대한 1999.1.1. 및 2001.1.1. 기준 개별공시지가 토지특성토사표를 공개하여 쟁점토지의 1999.1.1. 기준 개별공시지가 산정시 적용된 표준지는 OOO 산16이고, 2001.1.1. 기준 개별공시지가 산정시 적용된 표준지는 OOO 506-1임을 확인하였으며, 2000.1.1. 기준 개별공시지가 토지특성조사표는 보존되어 있지 않다고 통지하였다.
(4) 대법원은 토지의 일부를 분할하여 양도한 경우 토지의 분할 당시 분할 전의 토지에 관하여 개별공시지가가 공시되어 있다면 원칙적으로 분할된 토지를 소득세법제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 없고, 다만 토지의 분할로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지 특성이 달라져서 분할 전 토지의 개별공시지가를 분할 후 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에만 분할 후 토지는 같은 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 봄이 타당한 것으로 판단하였다OOO
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 1999.11.17. 및 2000.2.11. 변경전토지의 지목이 임야인 상태에서 이를 취득하였고 변경전토지에 대해 1999.1.1. 기준으로 공시된 개별공시지가가 있으므로, 쟁점토지를 취득 당시 소득세법제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 개별공시지가가 없는 토지로 보기 어려운 점, 청구인은 변경전토지의 취득 당시에 개발로 인한 가격변동이 있었다고 주장하지만, 이를 객관적이고 구체적으로 입증할 수 있는 증빙을 제출하지 않음에 따라 변경전토지의 2000.1.1. 기준 개별공시지가가 급등하였다는 이유만으로 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지 특성이 달라져서 변경전토지의 개별공시지가를 분할 및 지목변경된 쟁점토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 것으로 인정하기 어려운 점, 소득세법 시행령제164조 제1항에 따르면, 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가는 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하고, 관할세무서장은 둘 이상의 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 이를 평가할 수 있는바, 처분청은 감정평가법인 2곳에 쟁점토지에 대한 1999.11.17. 기준 토지 단가 산정을 의뢰하였고, 그에 따라 산정된 지가가 변경전토지의 1999.1.1. 기준 개별공시지가와 유사한 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.